各家房企2018年度業績發佈會的內容都很精彩，特別是問答環節對於投資拿地的認知，都是能帶給人啟發的，摘錄部分如下。
一、融創
“我們在過去，特別是從2017年下半年到2018年，投資上比較謹慎，主要原因還是地價比較高，特別是2017年下半年到2018年大部分時間地價還是比較高的，沒法投，這是最主要的。
從2018年，特別是下半年，整個的市場實際上比2018年上半年和2017年是往下走。土地市場也迴歸了一些，從去年的第四季度，一直到今年的一季度，出現了一些可以買地的機會。
從2019年全年來說，整個的外部環境也好，每個區也好，其實還是不太一樣，有的地方可能還有點機會，有的地方一些地價也漲的挺快的，區域分化比較明顯。
第二個就是說中國的整個政策在中間過程中有一些變化。對2019年整個來說，投資這一塊我們還是比較謹慎的。
剛才提到了，我們現在整個的佈局和土地儲備還是比較充分的，所以如果達到我們要求的標準，不管公開市場也好，收併購也好，我們會獲取一些土地，如果太糾結的就放掉，整體的在2019年還是會聰明的幹下去。”
“具體其實是沒有答案的，但是我就想說，其實投資我們做的還是特別好。
因為說了這三個階段，15年16年這個階段我們抓的特別好，然後16年10月份到18年10月份，我們就基本上放緩節奏了。但是從去年10月份到現在，我們其實還做得非常漂亮，我們大概拿了4800億貨值的地。從1月份到現在，我們大概拿3700億貨值的地，這個時間窗口非常短的，就是在一二線城市，一二線城市窗口期都非常短。
其實有的城市基本上都在兩週，因為我們一出手，後面又開始漲，好幾個城市地價都讓我們給點著了，我們買完了以後，別人就開始搶。你看天津，我們拿了這兩塊地，基本上好長時間沒人去報名。
其實這是一個特別難的事，就是時間窗口要抓的特別好。我覺得19年從現在開始後面的拿地風險就特別大 ，因為我覺得16年是地也便宜，錢也便宜，但是在過去的話，有特別短的時間窗口，這錢和地都便宜了，這窗口期也過了。
其實地便宜了錢貴的時候，風險不大，錢貴的時候不是所有人都有錢，有錢人才能買便宜地，風險不大；錢便宜地便宜是最好的，但是地貴錢便宜了風險就比較大，所以今年有可能會出現一段時間是錢便宜地貴，現在市場就是錢便宜地貴，再往下走，就是地也貴錢也貴。
所以我們對今年市場還是非常悲觀的，為什麼？就是因為很多人看我們拿地了以後，覺得我們樂觀了，我們其實特別悲觀，就是因為19年房價不太可能漲，這是政府的政治底線，這是政府的核心訴求，他是不可能放開的。
堅持房子不炒的定位不會變，穩房價、穩地價、穩預期，行業基本面沒有變，所以我覺得今年市場有特別重要的一點就是說一定不能樂觀，不能指望著房價漲。
關於我們拿地要達到什麼標準方面，在現在限價的情況下，我們的利潤是很滿意的，如果限價放開以後，房價可以漲，房價降的話就可以跑量。從現在開始，我們拿地基本是有合適的就拿，沒有合適的就算了，今年前面已經很漂亮了。
我們拿地都有三種，
一種是我們做標杆的，我們為什麼每個城市裡面都有標杆，你得有標杆的地；
第二個地就是週轉比較快的地；
第三個就是糧倉，你有個大項目，然後你可以賣8年、10年。
標杆型項目我們允許它地價稍微貴點，利潤率到10%，快週轉利潤率還可達到 15%，糧倉型的利潤率可能會低，這兩年是3%—5%的利潤率，但是你三年以後就12%，五年以後就15%-18%了，我們這三個產品的標準不一樣。
其實長遠來說，這個行業我們還是看好的，主要是集中度的再提升，其實再往前走幾年的話，基本上這種局面就會比較穩定。但是我覺得當銷售到一定程度的時候，利潤上升空間還是挺大的。然後其他就是我們的文化、文旅，這兩個板塊是為五年或十年以後做的準備。”
二、新城
“每年行業都在說是天花板，但是每年天花板都創新高。從中長期來看，我們對未來行業的判斷有幾個觀點。
從大的行業判斷來看，Top10的集中度每年都在提升，從28定律來看，集中度的提升未來還會穩步加強，但是目前整個市場的蛋糕還是會維持穩定。我們預估，房地產還是有一定前景存在。
第一，從城市化率來看，當前也就59.6%左右，2025年左右會達到70%，達到發達國家的水平，還有6-7年的時間。
第二，房地產佔GDP比重還是比較高，目前沒有很好的產業代替房地產。2012年和2014年大家都在談論轉型，認為房地產到達了一個頂峰。但是後來企業很難轉型，因為很難像房地產吸收龐大資金、並快速週轉、形成利潤。
第三、地方財政收入的依賴度還是很高。以往，做商開之前，感受沒有那麼深，做商開後和政府交流更進一步，政府對地產依賴度很高。
第四，市場好房子稀缺，目前整個成交市場將近280億平米，2000年以前50%，2000以後佔50%。2000年以前做的房子沒有電梯、綠化、物業管理很差，有一半的房子未來會是老人和出租戶為主。適合居住的房子的比例沒有那麼高。因此，未來住宅、城市更新機會還是非常大的。
這麼來看，
1）市場容量是存在的；
2）集中度會更加加速集中，會達到80%左右，這是一個趨勢。在這之前Top10公司還是有發展空間的，他們並沒有到達直面競爭搶份額的程度，目前還是大魚吃小魚；
3）新城是不多的既做商業也做住宅的公司。從拿地到蓋房到賣樓，存在一定週期博弈的成分，不如拿出一部分做固定資產自持，這樣靠的更多的是公司的營運能力，可以產生穩定現金，為未來打下穩定基礎。”
“至於拿地節奏，公司會全國來掃項目。 目前來說已經研究了整個中國300多個城市，有“一城一策”這一策略，一二三線城市的劃分籠統，很難做區分，有些地區三線城市比二線城市好，甚至同一城市的不同區域項目表現也不同。
因此，很很難一概而論今年要拿多少地，只能說在拿地金額方面和2018年差異不會太大，2019年公司拿地方面會做更加謹慎的選擇。
現在來看銷售是否回暖很難判斷。去年市場一路有所下行，直到今年1月份，其實2月份內部數據來看是有所回暖，但更多是因為返鄉潮。所以要看3月數據才能看到市場熱度究竟怎樣。我們也會根據3、4月份的具體數據來制定今年的拿地策略，到時才會細分城市和區域。”
“公司希望能夠成為中國第一梯隊的開發商。選址方面要求剛剛已經提過，吾悅廣場的佈局中，102個廣場裡面38個是一二線及省會城市，佔37%，3線及地級城市40%，剩下縣級城市主要佔23%，而且主要是消費能力比較強的華東地區。
未來選址主要還是看消費能力和發展情況。 公司很少選擇中心城區，一般選擇中心城區和郊區交界的地方，因為吾悅廣場的佔地面積一般超過100畝，在中心城區是找不到地的。但是我們會看準城市發展方向，選擇公司未來發展的核心區域上面。”
三、金茂
“我們在內部是專門有一個投資的方向，我們叫八十、十五和五。就是說未來資金的投向更多還是80%分佈在銷售，15%是分佈在持有，還有5%放在創新性的一些業務上。
中國金茂現在規模還是一個比較小的公司，我們希望通過不斷提高效率，不斷現金流的滾動，來慢慢的增加我們的持有。
我們不會單獨去做一些持有型的項目，它會跟綜合體，跟城市運營，跟特色小鎮一起慢慢的去做，延伸一些酒店，商業和寫字樓。”
四、中海
“第二個問題還是買地的問題，目前我們土地儲備9100多萬平米 ，包括中海宏洋，在建是5000多萬平米。
目前行業內的大部分企業，應該說手頭真正沒開發的土地都不多，因為國內一般來說有兩年或者一年必須要求開工的要求，作為中長期土地儲備，其實從目前的法律法規來說，可能性也都不大。
如果說誰有土地夠十年開發的，政府肯定就收地了，五年以前都有的，但現在可能性都不大。所以現在各家也都差不多，很多的量還是要靠當年買地形成的。
我們一個簡單的算法，我們希望至少我們買地的量（貨值）還是要超過銷售的量（銷售金額），這樣才會有發展。
因為我現在買的地是會轉化為一年兩年以後的可售貨量，所以公司要持續穩定發展，新買地的貨值也一定要超過當年銷售的，這是對我們來說是個底線。
至於這個增長率到底增多少，那是我們覺得要看市場和財務狀況的。但是一般來說，不希望低於底線的貨值。它是一個簡單再生產所需要的原料，所以這是我們對土地規模的想法。
出於規模經營的需要，今後的這幾年，無論是公開市場，還是非公開市場，我們會更加努力。
除了公開市場以外，實際上我們在一級開發一二級聯動，包括城市更新，以及和中建集團的一些戰略協同的機會，我們還是比較有信心能完成這個任務。”
五、龍湖
“買地的策略我來講下，然後融資的情況剛才報表裡面要提到，和大家分享一下。其實這麼多年都會我們一直堅持，也沒有太大變化。
第一就是我們非常堅守一線二線，即使在14年底，15年的時候，其實我們當時內部團隊也看到了三四線機會，但是最終討論下來，還是決定聚焦一線二線。
因為我們發現，從長遠來看，中國的大交通，包括產業升級，人口還是加速朝著這些中心城市集聚，一二線包括大城市周邊的衛星城，這個趨勢是不可逆轉的，從中長期看未來該趨勢可能會更明顯。
所以這在這個點上，繼續下沉到低能級城市，這個不是我們的目標市場。所以在買地的原則上我們一直是堅守的，我們一直是戰略導向，不是機會導向。這個也是一直在堅守的。
第二是在常規的五大區域裡，在環渤海包括濟南、青島及北京，包括長三角的浙江、南京、無錫、常州，長三角土地儲備也是比較均衡的。
西部是我們的傳統優勢區域，一直也比較多，去年年底在成都共拿了六塊土地，現在成都的地價漲上來，重慶也是我們傳統的比較有優勢的區域。
未來要增加力度的可能是華中，像武漢、長沙、鄭州、南昌這樣的城市，我們是剛剛進入，但團隊都已經建立了，而且今年武漢和長沙銷售都會接近百億，所以影響力已經開始出現，地拿的也都不錯。
當然還有一個是佈局相對偏晚和偏少的是華南，在華南現在共有15個項目，有150萬平米的土地儲備，權益面積有100萬平米，貨值大概是530個億，城市已經有七個，像深圳、香港、廣州、佛山、東莞、珠海及中山，城市的骨架已經拉開，團隊已經佈下去了，但
下一步需要在華南繼續深耕，當然我們也知道這個市場的挑戰也非常大。所以在區域上未來可能會一方面繼續保持在西部、長三角和環渤海現有的優勢，但是我們會加大華中、華南尤其大灣區的投資力度，整個龍湖的土地儲備非常均好，量上總共有6636多萬平米的土儲面積，大概有4500萬平米的權益面積，足夠四年的開發。
這個量對龍湖來講也是我們一個考量，因為未來房價的上漲速度不會特別猛，所以說我們的土地儲備適中即好，我們能夠保持四年，如果有更好的土地，可以再多一點。
但是不會去建立特別龐大的土地儲備，也不會去一直補，按照這樣一個速度來做。
第三是在買地策略上，非常重要的是一個時間把握。其實我們現在回頭看，2015、2016、2017的市場是不錯的，那2018年慣性下來其實也沒有大家想象的那麼差。
其實這裡面很大的一個原因就是2014年底那一輪政府的推動，六次降息、六次降準，2015年及2016年市場起來。2016年9月30號開始反向調控，但調控的基礎跟以前不一樣，因為通過去庫存剛才也給大家分享了，包括春節後我跑到十幾個城市發現，現在的城市相對來講
政府供地是非常剋制的，它會保持大概12個月以下的可售資源，所以整個基本面供求是比較健康。那麼未來可能這種機會的出現，更多是大家的預期。這一輪，其實去年7月底的中央佈局會議之後，很快8月份的土地市場機會就出現了，8月份在南京拿了三個大的住宅項目，這個窗口期非常短。包括像成都，其實我們抓住年底的週期，一次性拿了六塊地。
其實這兩天拍地已經瘋了，最近我們拿地反而會停一停。這個週期會很短，但是可能再持續幾個月又有其他的出來，這一輪地熱是大家對今年放鬆的預期。那麼現在週期反而比以前短，這個時候可能要更加緊密的去關注到這個週期，不要買錯。
因為我們買地相對比較主動，所以說，我們不會被動的比如說增長，在這個時點上必須要買地，這麼多年我們一直要避免做這個事。
剛才講的像我們的時間體系，從地區開始發起到集團的各個體系、各個部門，一起來對城市來做分析，所以相對來講，投資的精準度是比較高的。
最後一個點就是，我們買地一定是量入為出，買地一定是按照，全年的淨負債率50%-60%，半年淨負債率60%-70%，這個是我們的底線，不能突破，用量入為出來規劃買地的額度，去年買地的權益金額727億。未來也是這樣的一個策略，就是把這幾個做好之後，能保證我們的買地節奏，因為對我們來講，買地是最關鍵的一個事情。”
“第一個問題你說的應該是基本正確的。應該是這樣，今年整個市場我們還是繼續樂觀。第二個就是，我們會按照省份做好鋪排的準備。
最近我們買地上是一直講叫頻率換概率。基本上我們全覆蓋出去，但授權可能會比較理性。拿到就拿到，拿不到就算了，不是被動的去為了買地，增長規模。
市場應該還是有機會的，因為其實整個行業，房地產在整個中國的所有大的經濟體裡，它的重要性還是蠻強的。尤其今年的情況各方面壓力下，其實我們認為還是有機會的。”
六、華潤
“我們清晰的看到最近3月份，土地市場升溫很快，一方面是大家對政策預期放鬆的期待，老百姓經過一段的觀望，信心也在慢慢的恢復。因為中國還是在城市化的進程上，人口的遷徙和聚集還在繼續。
比如舉例子來講，深圳能夠吸納多少新的人？然後多少人這裡落戶結婚，然後生育，這跟房地產調控政策沒關係，這還是客觀的需求。人口流入、產業支撐，需求還是比較健康的，我也感受到了一些城市的市場銷售有些回暖，這對市場信心的恢復是有幫助的。
如果市場升溫，那麼土地市場肯定是最快反應的，我覺得對公司來講，長遠來看，我們對自己佈局的城市是有信心的。過去幾年，我們就要求管理好增長風險，保持健康的資產負債表，在去年，其實大家不是特別看好的時候，也做了一些投入。
我覺得今年如果反彈的力量不夠理性，我們也不一定去要去追現在的熱點，保持資產負債的健康，根據我們戰略佈局好我們應該去的城市，增加產品競爭力，是我們的策略。 ”
七、世茂
“精準投資，第一是一季度85%的新增土地都在一二線，15%是在好的三四線，基本上都在好的城市，土地深耕和集中在好城市是我們精準投資的最重要的一部分。
第二是投資的潛質，去年大概花了600多億現金去買地，今年會到700多億，增長還是比較大的，去年600多億有100多億是付龍崗，今年的付款會輕鬆一些。
另外，一季度就已經花了30億以上，新增了1000億的貨值，總可售資源從9000億增加到10000億。另外，土地的投資會佔大概銷售的40%，回款的50%。如果按照這個數是可以達到收支平衡的。
如果收支平衡負債率還可以降。不排除多買點地，可能就不一定降，也會大漲，控制在60%以內問題不大。如果市場出現一些調整的話，我們也可以控制住土地的投入。
多元化渠道，現在通過招拍掛是基本上很難拿地，
我們最近做收購，對前20的房地產公司收購了一些資產包，對前50和前100也收購了一些，但還沒有公告。這種收購利潤率會比較可控，可以做到接近30%的毛利潤率，大概可能在12%-13%的淨利潤率。這個是沒有預測價格的上漲，這比拍地好很多。今年在收購上是一個大年會比較多，當然也會有一些小股操盤和去跟政府談的一些戰略地。”
“你剛才說的土地投資的機會這個時間很短。實際上我們在回顧最好的投資土地最低潮應該在去年的四季度，但是隻有一兩個月的窗口。
實際上我們在三季度買地很少，那個時候應該是最嚇人的時候，很多人都很害怕，人民幣狂貶，利息又高，所以那段時間應該是最低點。我們看很多城市土地的價格離它的峰位值都有20%左右的下降，但是到今天已經有很多城市超過它的峰位值，已經把這20%都補回來，而且還要多一點，當然，我說的是比較好的城市，實際上，這樣看來，抄底只有兩三個月左右時間。比較好的是，我們做了很多的收購，實際上我們去年比較多的土地投資是在一二季度。
我們今年一季度做的比較好，是因為收購的地是在去年年底就談的，甚至協議都簽了，其實1月份在做盡調，2月份給錢。
所以,我們1月份盡調，2月份給錢的項目特別多。開發商年底資金比較緊，因為春節前得給一大堆錢，春節後也不太富裕，所以正好我們抓住這個機會。
現在我們還有很多這種收購，不光是20強企業，也有50強企業，100強企業，公開市場拍地我們還是會繼續，但是拍地不會拉低我們的利潤，因為太低我們就不幹了，我們不會為了買地而犧牲利潤。
我們現在已經有1萬億的貨值，一季度又加了1000億的貨值，我覺得很足夠。當然，如果還有抄底機會，我們會繼續。”
八、招商
“我們拿地看一個大的原則，穩中求進。上個禮拜開董事會，有個獨董在講，順政策而為，逆市場而為。以銷定投，還有就是總部戰略投資性項目加強佈局。我們的13341，區域聚焦、城市深耕、轉型發展，投資裡面有一部分錢去做T+30的項目。”
地產自媒聯盟成員
請務必註明單位&崗位
閱讀更多 地產銳觀察 的文章
