張玉良輾轉反側，一夜無眠。
這一天白天，綠地事業二部和集團高管開會商議接手中民投董家渡項目。
南外灘董家渡，曾經看起來那也是命格極好的！2014年總價248.5億的上海地王，肩負“為上海打造金融中心新地標”的重任。當時任中民投董事局主席的董文標曾許諾，“在上海外灘這塊地上建百層高樓，三年即能回本。”妥妥的上海灘新天之驕子！
如今，5年過去了。百層高樓尚未起，中民投已是風雨飄搖，債務危機撲面而來，不得不變賣地王，便宜拋售資產。
看起來，綠地貌似是在中民投斷臂求生時“撿漏”：張玉良一夜無眠過後兩天，2月14日晚間，綠地公告，以121億元收購中民投董家渡地王項目50%股權及轉讓方對標公司全部債權。
嘖嘖！121億元，還不到5年前中民投拿地時一半的價格。綠地這可是撿了一個大便宜呀！只是，在張玉良眼裡，恐怕不完全是這樣。
大體量意味著高投入，抄底的綠地也缺錢呀； 一直一輪輪瘋狂轉型在路上的綠地因多元化拖累房地產主業，拿下這個商業“巨無霸”能消化嗎？居高不下的負債率、 獵殺“小白兔”裁員行動、放緩的發展速度已暴露出綠地內憂外患的跡象， 這時候拿下董家渡，雖然能一定程度上彌補綠地土儲，但也確實是個“燙手山芋”。
股市很快給出了反應。2月15日，綠地控股股票下跌1.2%，且全天最低股價摸至6.56元/股一線！
據說，拿下董家渡並不是綠地本意，而是上海市政府一番斡旋後的結果。畢竟，這種“地標”性大業務，已經前前後後耽擱5年，還是交給紅頂商人更能令人放心。張玉良當即也表了態：““綠地將充分發揮綠地各方面優勢，全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。”
可是，到底多久才能打造出來？下一個5年能看到嗎？
在千億房地產公司的位子裡，那一定是有綠地的身影。可是相比其他地產公司的標誌性建築群或模式，提到綠地除了“最高”你想不到其他，沒有品牌聚能效應。綠地集團董事長、總裁張玉良本人也過於低調，除了國資的背景，沒有給人像王健林、許家印等大佬那樣鮮活的印象。
當年一別房企老大席位後，綠地隨後又跌出行業前三，並且再也沒有回到過三甲。
綠地掉隊了，這些年佈局轉向的多元化之間又沒有形成有效合力。對張玉良來說，頂著這樣的壓力拿下董家渡，除了為綠地極不均衡的土儲增加一些機會，恐怕很難帶來什麼翻身的可能。
1
現金流壓頂，運營恐維艱
董家渡佔地面積12.67萬平方米，也是上海外灘僅剩整塊尚未開發的土地。該項目一直是中民投手中最核心且最具價值的資產 。
值得一提的是，該項目用地性質為商住辦。按照官方規劃，董家渡金融城裡住宅比例不大於18%。這樣就意味著，綠地靠賣房子回籠的資金很有限。
若是靠商業呢？畢竟2014年時綠地已轉型商辦物業，這也算它的拿手強項了。只是商辦物業如今早已墮入凡塵，大量過剩，要知道綠地當年迭出前三，也是被商辦物業所拖累。
如今，董家渡地王地塊有多大，綠地承受的壓力就有多大。按照官方規劃，董家渡金融城將是“7×24小時”不夜城；外灘到新天地將現“藍綠絲帶”，黃浦濱江岸線建設成為“世界級濱水區”重要組成部分；項目融匯地標建築群及國際辦公與生活環境，辦公部分包括4棟甲級寫字樓及7棟總部辦公樓，商業涵蓋高端購物中心及開放式休閒商街，另有超高層五星級酒店及8棟住宅樓······
任何一項功能的實現，都將由資本來兌換。就項目本身而言，巨大的體量意味著長期的資金投入，綠地也會面臨著極大的開發難度。
此前，相關機構就曾預計，董家渡項目總投資概算達到了驚人的604億元，相當於3～4座上海中心大廈的投資。整個項目計劃在2021年全部竣工。
根據綠地控股2018年中報顯示，其短期債務規模達到928.38億元，而不受限制的貨幣資金只有645.65億元，尚存在283億元的資金缺口。其淨資產負債率也已在2018年9月末攀升至197.8%，遠遠超過多數上市房企。
121億元收購價勢必進一步加大該公司的短期資金缺口，還有604億源源不斷的投入，也許這才是張玉良拍板前“輾轉反側”的根本原因。
況且，董家渡金融城所處的南外灘商圈，目前無論是辦公樓，還是商場，都缺乏必要的人氣支撐。贏商大數據中心數據顯示，雖然南外灘商圈面積共64.78萬平方米，但商圈客流指數(3.9分）、商圈時尚指數（4分）及交通便捷指數（2.6分）均遠遠低於其周邊的新天地商圈、豫園商圈。
考慮到近幾年國內外金融形勢惡化，未來是否有足夠多金融企業入駐該項目，也是不確定的。在商辦舉步維艱的當下，綠地還面臨著該項目未來的招商、運營和銷售考驗。
況且，雖然121億的價格被稱為“撿漏”，但與一個月前融創 以148.87億元接手泛海控股 一份包含與中民外灘相鄰的董家渡地區資產包相比，綠地控股仍然“買貴了”。要知道，融創中國獲得的董家渡項目面積為12.03萬平方米，且為100%權益。當然，融創與泛海控股之間也不是沒有故事的好夥伴，這筆交易也是充滿愛恨情仇，具體我們在下一篇詳述。
2
瘋狂轉型，全面掉隊
要說董家渡既然有如此多“驚心動魄”的未知風險，張玉良為何火中取栗？
那要從綠地這些年的發展來說。1992年綠地還是一家由上海農委和上海建委共同注資2000萬成立的綠化公司。
此後，抓住時代機遇，建設大型保障社區、商辦超高層、空港高鐵商務區、確立能源為第二支柱產業、控股城商行打造金融產業鏈甚至是走向海外等。20年時間，綠地完成了完成了蛻變，成為時代變革的樣本之一。
2012年綠地躋身《財富》世界500強，並列483位；2014年綠地一度超過萬科成為當年國內地產圈的領頭羊！
2015年借殼上市時，綠地的開盤價達25.10元，市值邁過3000億門檻超過彼時的萬科和新鴻基，成為全球最大房企。
改變是從2014年開始的。從那一年開始，張玉良啟動綠地轉型，不再聚焦房地產主業，開始轟轟烈烈的瘋狂轉型之旅。
2014年起，綠地向“大基建、大金融、大消費”領域轉型，成立金融平臺， 自建進口商品直銷實體門店，甚至還開啟航運物流產業、物流地產開發等領域轉型，種種動作令人眼花繚亂，應接不暇。
轉型成果體現的很直接，2016年曾在2014年房地產行業排行第一的綠地,直接跌出前三名，至此，再未回到前三甲。
綠隊實實在在掉隊了。但這似乎並未阻擋張玉良全面轉型的決心。
科創、健康產業集群、教育產業集團，甚至電玩，綠地的多元化體系越來越龐雜。
2018年，綠地入股上海鵬塔既計劃在2-3年內養成一個全國最大的電競運營平臺，還寄希望於協同傳統業務，打造“地產+金融+電競+”的新商業模式，諸如為未來建設綠地電競小鎮做準備等。
多元和協同成為綠地近幾年提及最多的核心詞彙。但綠地的多元化幾大塊完全是分割的，造成資源浪費，沒有有效互動，不是相關多元化，而是不相關多元化。沒有有效合力，自然無法實現它要求的多元協同。
一個來自綠地內部人士的真實心聲是，綠地其實還是更擅長拿地蓋房。今兩年佈局的科創、康養甚至教育均屬於需長期投入且收益小而緩慢的行業，在產業方面目前還沒有更好的故事可以呈現。
與此同時，綠地也迎來了長期借款的集中償付期。
截至 2017 年底，綠地負債合計 7518.72 億元，其中流動負債與非流動負債佔比分別為 76.24%和 23.76%，流動負債合計 5732.23 億元；在流動負債中，一年內到期的非流動負債佔比12.72%，為 728.96 億元。
而至2017年底，綠地非流動負債 1786.49 億元；其中長期借款 1441.50 億元，於2019年到期佔比46.80%，2020 年到期佔比 31.70%。換言之，在長期借款中，2019 年和 2020 年將面臨一定的集中償付壓力。
在沒有任何進項的情況下，大企業都可以以半年為週期去算企業生死期！
這樣的生死關頭，綠地似乎也開始轉變思路。
2018年，唱轉型大戲為主角的綠地，出現在媒體版面上的開始是“強調銷售回款，盤活現金流”。戰略上回歸一二線！
3
重回一二線挑戰頗大
是的，迴歸一二線！據點在上海的綠地，自從2014年啟動轉型以來， 圍繞著“大基建、大金融、大消費”三大戰略轉型，綠地控股將重心押注在三四線城市。在上海土地市場幾乎”消失“。
據不完全統計，2016年綠地在上海僅獲得5宗地塊，2017年僅新增上海奉賢區一宗1.59萬平方米的土地，2018年拿下徐彙區一宗租賃地塊。
與此同時，綠地開始頻繁在三四線城市拿地。
據綠地方面透露，以建面計算，2018年，綠地新增土儲約36%位於一二線城市及周邊直接輻射區域，64%位於三四線城市。以佔比超30%的高鐵項目為例，基本都是位於類似安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙、江西贛州、湖北咸寧、四川宜賓等三四線城市。
2018年，為加快現金迴流，綠地還專門設立一個 200 億專項基金，專門佈局三四線城市短平快項目。但這一拿地思路，在2018年9月峰迴路轉，綠地方面表示要快速回歸一二線。
隨著三四線城市棚改貨幣化走低，三四線城市樓市風險在不斷加劇。不少市場分析師認為，2019年一二線城市成交量保持穩定，而三四線城市將面臨較大調整壓力。
對綠地來說，在轉型困頓、借款償付期來臨之間，快速找回主場子，顯然是頗為重要的一件事。對張玉良來說，這可能是董家渡最重要的意義，以此為據點，綠地終於重回上海城區。
只是，僅靠董家渡，依然不能緩解綠地在一線城市土地儲備持續緊張的局面。
截至2018年上半年，綠地控股待開發的土地項目共計198個，但其中僅有11個項目位於北上廣深一線城市。即便從開發土地面積來看也是類似情況，四大一線城市待開發面積佔總待開發面積的比例僅為2.18%。
雖然董家渡不能解決綠地一二線城市佈局不均衡困局，但董家渡對綠地的未來至關重要，它關係著張玉良重歸一二線的的戰略，亦是一個全新的挑戰。
本文系網易新聞.網易號“各有態度”特色內容
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