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4月26日，杭州新一輪土拍結果出爐，4宗涉宅用地都沒有拍出高溢價。在電腦屏幕前一直關注著的小郭，也長舒了一口氣。
杭州權威人士喊話，中央重提房住不炒，這些抑制樓市過熱的聲音，看來起了效果。
回顧整個“金三銀四”的經歷，小郭就像是杭州樓市大潮裡的一隻小蝦米，在各種信息裡隨波逐流：跟著土拍熱浪去了解板塊、隨著搖號大軍四處尋找窪地……
初次置業，對杭州樓市也還一知半解，但作為剛需，小郭是一門心思想要安家杭城的，卻碰到了這個“非常時期”——讓許多人看不懂的這波小陽春行情。
今年的“金三銀四”真的如此不可捉摸？
我們試著通過對數據的梳理，尋找答案。
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去年下半年，小郭成為一名新杭州人，看上的正是這座城市的發展潛力。
剛好趕上樓市遇冷，他不慌不忙地跑了一些項目，感受著銷售們的熱情服務。
但一個信號打破了這份從容。
2月27日，勾莊拍地，年後的首場土拍，一下子將板塊樓面價推向2萬+新高。
小郭來杭後，一直住在蕭山一帶，對杭州城北並不熟悉，勾莊一帶從未納入他的置業版圖。但這次土拍，讓他把視線轉移到了這裡。
城北副中心、華潤大體量商業綜合體，這裡的前景看起來真的不錯。但新盤已無，小郭就跑過去打聽二手房行情。
萬科北宸之光、濱江萬家名城、融創璦頤灣，跟著中介轉了一圈，小郭得到了一個驚人的消息：有業主在土拍當天晚上，就將原本談好的價格加了10萬。
土拍的威力，小郭可算領教了。
中介也有意無意地炫耀著春節後的“戰果”，向他傳遞樓市回暖的信號：再不下手就晚了。
這種熱度，小郭也有體會。過完春節回來，他再去售樓處，人氣明顯旺了。
年前，還會碰到銷售們坐在一起聊閒天，現在卻要先預約，不然到了現場只能先等著。
連數月未見的“萬人搖”，也下了個“雙黃蛋”。
3月1日，西湖國際城成為杭州今年首個“萬人搖”。一週後，華夏四季報名人數破萬。
這兩個項目，小郭都參與了搖號。起初他對項目質量還有顧慮，但是架不住身邊同事朋友們紛紛曬起報名序號，小郭還是搖了。
結果當然都是充當了“炮灰”，搖號結果都是1萬+。
接連的這一波行情，讓小郭有點慌了。此時，辦公室裡、朋友聚會，樓市早已成為話題擔當。
甚至連錢江新城某個單價接近7萬的項目，現場也十分火爆，置業顧問嗓子都有點啞了，樣板房裡也是人擠人。
三月的杭州，“失聯”的太陽回來了，楊柳吐翠、桃李灼灼，人們開始踏青賞春，甚至湧向售樓處。
而，土拍市場的熱度還在加碼。
3月20日，閒林板塊再次拍地，“封頂+自持”在時隔9個月之後，重現杭州土拍市場。
進入4月，土拍封頂溢價降至30%之後，拿地拼自持的情況越來越多，自持比例也居高不下。
4月2日，祥符東地塊、三塘地塊出讓，自持分別為21%和22%。
4月16日，濱江拿下樓面價超過4.5萬元/ m²的望江豪宅地塊，自持高達22%。
三天後，臨安青山湖地塊甚至拍下26%的自持，這是去年3月以來的新高。
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土地市場熱情不減，眼看著杭州主城區1萬+樓盤一個個清盤，小郭越發心急。他再也不挑挑揀揀，毅然決然加入了搖號大軍。
不嫌良渚文化村太遠了，也不嫌崇賢沒地鐵了。
只要夠便宜，大江東也沒有問題。不過，4月4日，錢塘新區正式獲批後，這塊窪地也迅速被剛需和炒房客湧入。
3月底，江與城中籤率首次低至個位數。4月17日，再次加推房源時，錢塘新區誕生首個“萬人搖”。
與此同時，剛需們新的競爭者也要來了。4月初，杭州專科可落戶的消息，讓還在杭州苦苦積攢社保月份的本專科學歷者，蠢蠢欲動。
一名中介就告訴我，他手裡有十幾個大專生就是因為落不了戶，而沒法買房。現在就等政策細則落地。
但此時，一些防止樓市過熱的聲音開始出現。
4月18日，杭州權威人士放話：房價鬆動？房企別抱幻想了。
4月19日，中央政治局召開會議重提房住不炒。
對於今年的“金三銀四”，小郭起初以為樓市的驟然轉暖，只是往年春節後的慣常表現。但他的切身感受，卻似乎又覺得沒那麼簡單。
真實的市場究竟如何，我們繼續用數據說話。
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首先看下火爆的土地市場，我們蒐集了近三年的“金三銀四”和去年“金九銀十”四組數據，分別從杭州十區涉宅土地（住宅和商住地）出讓總建築面積、成交總價、平均樓面價和平均溢價率四個方面進行了比較。
從土地出讓總建築面積上來看，今年的“金三銀四”雖然不及去年，但是比前年和去年的“金九銀十”要高出不少。
據統計，今年三四月杭州十區涉宅土地出讓總建築面積為203.6萬m²，去年同期是279萬m²，縮水了27%。
但前年三四月和去年九十月，這個數字甚至都沒有超過百萬平方米。
土地成交總價也呈現類似的特徵。
今年三四月，杭州涉宅土地出讓共攬金407.8億元，比去年同期的467.8億元減少了12.8%。
而前年的“金三銀四”期間，杭州涉宅土地成交總價僅103.4億元，去年“金九銀十”期間則更少，只有46億元。
但是在平均樓面價方面，前年的“金三銀四”卻並不含糊。
2017年，房企在杭州的拿地熱情高漲，現房銷售政策正是在當年3月開始實施的，即溢價率超過50%需現房銷售。
當年“金三銀四”，杭州出讓的涉宅土地雖然不多，只有六宗，但有不少“寶地”，因此，平均樓面價達到約2萬元/m²。
其中2宗地達到了現房銷售的指標，分別是西湖區翠苑單元的聯發雲景天章地塊，樓面價接近4萬元/m²，溢價率70%，自持16%；中冶在拱墅區桃源單元拿下的一宗商住地，樓面價也接近2萬元/ m²，溢價率70%，自持20%。
另外，蕭山市北兩宗宅地成交樓面價也都突破3萬元/m²，溢價率在80%左右，但還沒有趕上現房銷售實施。
今年三四月，平均成交樓面價分別為14082元/m²和21313元/m²，後者確實已經超過2017年最狂熱的階段。
當然，這與今年4月出讓的土地大多在主城區有關。
截至4月28日，本月出讓的14宗涉宅用地，有11宗位於主城區，另有一宗位於蕭山區杭州南站板塊。最顯眼的當屬望江單元地塊，拍出了45325元/m²的史上第二高樓面價。
相比之下，去年“金九銀十”的土地市場幾乎可以算是寒冬了，平均樓面價僅約5000元/m²，大多數項目也都是零溢價拿地。
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在新房市場，看似熱鬧的行情，但成交量（約1.7萬套）事實上並沒有超越去年的“金九銀十”（約2萬套），更與前年破3萬套的高峰相去甚遠。
但為什麼我們會感覺今年的“金三銀四”很火爆？
一方面，與春節前相比，行情確實轉暖。這一點，售樓處的銷售們最有感觸，每天上百組客戶到訪很正常。去年賣不出去的項目，年後都不愁了。
另一方面，低價盤帶來的“搶房效應”也不可忽視。兩個月內誕生三個萬人搖，西湖國際城和華夏四季是因為明顯的倒掛，江與城則是低價加上錢塘新區的利好。
單價1萬+的樓盤在消失，市場上這樣的產品就變得越發寶貴，不管是不是真心喜歡，大家都搶著要去搖一搖。
我們統計發現，這兩個月27個低中籤率的項目，有17個單價在2萬左右，佔比63%。
在你搶我搶大家搶的氛圍中，更平添了樓市的火爆。
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而在二手房成交量方面，今年“金三銀四”的成色（1.4萬套），與前兩年相當（分別為1.3萬套和1.7萬套）。
但與去年“金九銀十”僅6千套的成交量相比，二手房市場現在確實起色了很多。
一名中介就曾告訴我，去年8月至12月，他所在的門店一共才成交了十幾套。但是春節後的十幾天，他們店裡就成交了七八套。
房東看好市場，漲價也是事實。
小郭發現，今年3月，他去探訪萬科北宸之光時，89m²戶型的掛牌價還有280萬的，但現在已經普遍在300萬左右了。
之前傳聞的華潤商業項目也已經落地，就是城北萬象城。
他有點為當時的猶豫後悔。不過，眼看著打壓樓市的信號又開始出現，既然當時沒下手，他想還是再等等吧。
畢竟，從數據上看，杭州二手房源還在持續增加，目前已經破7萬套。
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相信關注我們的粉絲，很多也是同小郭一樣的新杭州人，是剛需。面對春節後的杭州樓市，未免“焦慮、不安”。
還能買到性價比高的房子嗎？現在該出手嗎？
有幾點是可以肯定的：
1、隨著高價地的陸續入市，低限價的房源將會越來越少；
2、部分新盤，參照拿地價，售價也會調整，很有可能會突破板塊原有限價；
3、二手房的選擇怕是會越來越多，可以好好挑一挑；
4、開發商對於優質地塊的熱衷度，不會降低。
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