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提問：房姐你好，本人在望京做創業項目，去年tx了一部分資金，手上有800萬的預算打算建倉，目前有sfsd但是沒有什麼流水，有沒有建倉的建議，比如買哪個小區？中介推薦融科橄欖城，遠洋萬和。
回答：你好，恭喜創業小成
如果你有800萬現金，除開一些CEO盤溢價盤，在望京投資房產基本可以橫著走了。
800萬現金，如果做好選籌，評估做足，貸款做足，預計可以買到1600-1800的房產。
主流的品質次新單價在7-9萬，我們通常不買超過8.5萬的，所以面積一般在200平左右。
你的情況最大的困難在於兩點：
1.200平的大面積單價低次新，數量很少，找房的預期時間可能比較長；
2.你的貸款流水，需要看看你的徵信和流水結構，我們幫你分析設計貸款的操作。
融科橄欖城可以，但很少出便宜的，遠洋萬和，保利均屬溢價盤不考慮。
提問：房姐你好，有現金140萬，公積金存款36萬，重慶房子閱江閣房子一套（目前按照可銷售的市場價值目前在160左右，70萬貸款）。京戶首房首貸。我現在有2種操作方法
1.把重慶的房子賣掉（買來花了146萬，估計還需要幾年才能漲到位，現在賣挺可惜），立刻買一套北京價值在550-600萬的房子
2.用140現金+36萬公積金買一套總價350左右3-4環兩居室的老公房，等到重慶的房子漲到位了再換大房子，但第二套了認房認貸，不知道能不能買到合適的
您覺得從價值最大化的角度應該怎麼操作呢，按照第二種操作方法，如果北京3-4環老公房還能增值，那兩套房子的價值是否會高過現在買一套500-600萬房子的價值呢
回答：1.閱江閣實則漲幅不高，這種情況下，我們一般繼續持有，等到下一輪漲幅，看看是否可以補回以前的缺失部分。
即使補不會，重慶的下一輪漲幅也快了，不要在大漲前夜賣房。
2.開發信用卡，並且多核開發增加50-70萬額度，不難的。
利用140現金＋35公積金＋50*0.7卡，一共200的現金，差不多可以買到一套468萬非普線上的房產。
468足以買到一些東三環方正的三居老公房，或者東四環2000年左右的公房/商品房混合小區2-3居。
老公房重在選籌，因為即使作為最不溢價的東三環，同樣的老公房都有5萬-8萬的區別，未來增值取決於買入的一瞬間。
一點不差，甚至這一輪漲幅中表現會不錯，
提問：為什麼常營的辦公能發展起來豐臺總部基地就不行呢？費解。
回答：因為東三環有人，逐漸蔓延到整個6號線1號線。
因為西二環西三環沒有人，金融街半死不活。
城市有自己的發展脈絡，黏菌是蔓延過去，而不是憑空出現的。
提問：請問，首房首貸，首付預算300w.
工作地點在虎坊橋，陶然亭一塊，大型央企二級單位，戶口西城集體戶，已婚，愛人非京戶口，工作均不滿3年。
打算年內入手，初步也看了兩天房。最大困擾是不知道該選哪個區域，我比較在意的一是上班通勤時間，我愛人金融街上班，我虎坊橋，希望上班時間通勤時間在30分鐘左右;二是有要小孩的計劃，父母會一起住，所以最好是三居或可改三局的兩局;三是學區不求太好，但希望能中等偏上吧，未來孩子到了上學的年齡能不為了學區非得換房！
請推薦購房大概區域。
回答：中等偏上的學區，在北京意味著起步10萬＋的單價，而且是老房子。
你想要自住，位置好，面積大（三居），有10萬＋的學區。
三居100平，不算別的條件，單學區總價1000萬＋
你的可用資源是300萬。
提問：牛街的雙槐裡怎麼樣？94000的價格80多平。
回答：牛街本身的居民聚集是個問題，這是一個迴避因素。
另一個是學區的溢價，雖然因為前者減少了一點，但還是溢價居多。
雙槐裡靠近菜市口大街，周圍都是老破小，馬路也比較吵，9.4萬價格看著性價比一般。
提問：房姐預測一下富力又一城未來5年和10年的價格吧？
回答：豆各莊有幾點風險
1.距離太遠
2.地鐵通達玩
3.當前價格溢價
4.缺乏足夠多剛需密度住宅，未來人口流入難以滿足
基於以上，富力又一城未來5年大概率屬於跑輸大盤類型。
提問：感覺最近各項房地產整頓政策，貸款收緊，都對房地產投資者不利，現在入市是不是時機不好？或者進去後熬的時間更長？
回答：這個邏輯是怎麼得出的？還是股民韭菜思維。
房價漲，歸根結底是對沖印鈔和供需緊張。
你不用看政策，只看能不能停止印鈔，大城市人口是增長還是下降。
現在開始，越早買越好。
提問：請問，房子產權男女各一半，目前已經離婚，判決書一人一半，如果出售需要走什麼程序？
回答：房本共有，出售的時候正常辦理就可以。如果客戶貸款兩個家庭都需要配合到場出示材料，提前溝通好放款誰收取，收取多少。
房本單獨所有，跟沒離婚一樣，正常辦理。
提問：房姐，在望京有一套全款買的商住，目前市值400-450w，月租金11000。辦理工作居住證後可以解決購房資格。已經沒有sfsd，二套貸款能用公積金。現在問題是：
A.賣掉商住，明年2-3月買入望京附近兩室，全款買再dy。
B.商住做jyd，貸出來200多w添錢，全款買一室再dy。
C.商住做jyd，買一室做二套用公積金貸款。
謝謝～
回答：除了3-4折買進的優質商住，商住在長遠戰略上是賣掉的。
具體賣不賣，要看你的資金需求需要用什麼方式解決。
不同的融資渠道成本不一樣，賣掉商住的小金庫利率相當於商住的現金回報率。
北京一居室大多有溢價，想找便宜的很難，是不建議買的。
公積金貸款是完全不建議動的，直接取出來或者衝貸是最好的。
提問：東五環外的管莊地鐵遠洋一方如何？屬於朝陽，靠近副中心，有即將和一號線貫通的八通線和平谷線兩條地鐵。就是周圍還有好多需要拆遷的房子，有點亂。
回答：1.組合貸款是下策
2.首套房優先買朝陽
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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