一、榜單概覽
2019年深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十。東部地區有32座城市進入前50名，長三角、珠三角地區表現尤其突出；東北地區有超八成城市位於200名之後。百強城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創造73%的GDP，佔全國商品住宅銷量的62%。
二、人口現狀
人口持續向大城市集聚，中西部核心城市崛起。從區域層面看，當前人口迴流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚並存，京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。從分線城市看，人口持續向一二線大城市流入，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續流出。從重點城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長，西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長放緩。
三、人口潛力
人隨產業走，一二線產業基礎及潛力突出。一二線城市以25.5%的人口創造了46.5%的GDP，人口集聚潛力很大。在產業創新方面，一二線城市頭部效應顯著，上市公司佔比、發明專利授權量合計分別佔約70%、75%，其中京滬深佔據絕對高地，杭州、廣州、蘇州、南京、成都等城市居前。在交通區位上，一二線城市佔據交通樞紐地位，高鐵始發終到趟數分別高達740、149趟，東部地區受益於自然地理和率先發展戰略交通基礎條件更優。在公共資源上，一二線城市優質教育、醫療資源密集，城市軌道交通提升城市運行效率。
四、購買能力
一二線城市絕對購買能力較高，相對購買能力較低。從絕對水平看，一線城市人均儲蓄存款、可支配收入分別高達11.5、6.6萬元，遠高於其他城市。從相對水平看，一線、二線、三線、四線城市房價收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年，但一線城市因供給不足，房價並非由中位數收入人群決定，而是由高收入人群決定。
五、住房供給
一二線城市住房供給偏緊，二三線土地財政依賴度較高。一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02，東北地區有過剩風險、套戶比超過1.1。東部、中部土地財政依賴度較高，分別為57%、52%；二三線城市較高，分別為64%、50%。
2019年百強城市何時佈局最佳？
1）榜單概覽：在基本面分析基礎上，結合市場面情況將發展潛力100強劃為3檔，其中深北上廣等15個城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。2）量價趨勢：部分三四線城市需求明顯透支，部分一二線城市成交量有所回暖、市場有望趨穩。已經歷明顯調整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩，如供給不足或存在一定上漲壓力；前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在調整風險。3）庫存去化：西部地區、四線城市總體庫存風險較高。從可售庫存看，2019年1月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化週期分別為11.7、10.5、11.4個月，三四線城市從2018年下半年以來有一定上升。從廣義庫存看，2017年西部地區、四線城市土地消化週期分別為2.5、2.1年。4）拿地成本：2018年地價房價比總體回落，少數城市仍較高。2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為4.2%、21.6%、21.4%，其中二線城市連續4個月上行、三四線城市連續5個月上行。2018年一線、二線、三線、四線城市地價房價比分別為29%、25%、19%、13%，除一線城市較2017年小幅上升1個百分點外，二線、三線、四線城市分別下降7、5、2個百分點。
擁抱城市群，把握大趨勢。以中心城市為引領的都市圈城市群更具生產效率，更節約土地、能源，是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺，是中國當前以及未來發展的重點。2019年發展潛力百強城市中有96個位於19大城市群，有54個位於24個千萬級大都市圈。
從人均生產效率看，分規模人均創造GDP呈現規模從大到小的遞減現象；1000萬人以上的城市人均創造14萬元的GDP，是100-300萬人城市的2.1倍，是20萬人以下城市的約5倍。在城市群層面，19個城市群的核心在於京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等5個城市群。預計到2030年，中國2億新增城鎮人口的約80%將分佈在19個城市群，其中約60%將分佈在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。
在都市圈層面，24個1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創造約54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發展潛力明顯居前。在大都市圈之外，仍有兩類三四線城市值得關注:一類是東部沿海地區經濟實力比較突出的三四線城市，另一類是距離中心大城市較遠、轄區或腹地人口規模大的內陸地方性中心城市，均多數位於城市群內。
深北上廣居榜首，區域中心城市及長三角珠三角表現突出，東北整體落後
深圳佔據城市發展潛力榜首，北京、上海、廣州緊隨其後。二線城市中，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位列前10名；鄭州、長沙、西安、濟南、合肥等省會城市，廈門、青島等計劃單列市，蘇州、東莞、佛山等發達地級市進入前20名。省會城市除呼和浩特、銀川、西寧、拉薩外均排名前50。在前50名城市中，東部地區多達32個，中部、西部、東北地區分別有6、8、4個。除直轄市、省會城市和計劃單列市外，前50名其餘地級市大多分佈在長三角、珠三角地區，其中長三角城市群8個，珠三角城市群4個，海西城市群、山東半島城市群各2個。分地區看，東部、中部、西部地區排在200名之後的城市佔比分別為4.6%、22%、64.1%；東北地區有30座城市位列200名之後，佔本區域地級單位個數的83.3%，發展潛力總體靠後。
在都市圈層面， 24個1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創造約54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發展潛力明顯居前。鑑於當前多數城市群發育不成熟，且部分核心城市生產要素明顯向周邊溢出，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設的突破口和抓手。2019年2月，國家發改委發佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，這是中國第一份以“都市圈”為主題的中央文件,要求以大城市及周邊地區同城化為方向推進基礎設施一體化、強化城市間產業分工協作、加快建設統一開放市場、推進公共服務共建共享等，包括以軌道交通等為基礎打造1小時通勤圈。根據有關城市群規劃及相關地方規劃，當前中國有上海、北京、廣佛肇、杭州、深莞惠等10個2000萬人以上的大都市圈，有重慶、青島、廈泉漳等14個1000萬-2000萬人大都市圈。24個千萬級大都市圈以全國6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創造約54%的GDP。從發展潛力看，上海、北京、深莞惠、廣佛肇都市圈居前，之後則是蘇錫常、天津、南京、長株潭、杭州、重慶等都市圈。需要注意的是，部分都市圈範圍有重合，比如上海都市圈與杭州都市圈、蘇錫常都市圈均有重合。
在24個大都市圈之外，仍有兩類三四線城市值得關注:第一類是東部地區經濟實力比較突出的三四線城市，多數位於城市群內，如溫州、珠海、中山、徐州、海口、金華、唐山、泰州、保定、威海等。珠海、中山是珠江口西岸中心城市，珠中江都市圈2017年末人口達958.7萬，有望成為下一個千萬級大都市圈。溫州、威海均為經濟發達的沿海工貿城市；唐山、保定分別位於京津冀協同發展空間佈局“三軸”中的“京唐秦”、“京保石”產業發展帶上。該類城市中唯一不在19大城市群的是淮海經濟區中心城市徐州。2018年國家發改委《淮河生態經濟帶發展規劃》“北部淮海經濟區”部分明確提出：“著力提升徐州區域中心城市輻射帶動能力，發揮連雲港新亞歐大陸橋經濟走廊東方起點和陸海交匯樞紐作用，推動淮海經濟區協同發展”，並界定了淮海經濟區包括以徐州為核心的3省10市，面積8.9萬平方公里。
第二類是距離中心大城市較遠、轄區或腹地人口規模大的中西部地方性中心城市，如洛陽、包頭、銀川、鄂爾多斯、岳陽、綿陽、衡陽、安陽、廣安、遂寧、柳州、南陽等，也多數位於城市群內。其中，銀川為省會城市，洛陽、包頭、鄂爾多斯、岳陽、衡陽、柳州、南陽分別為所在省份的省域副中心城市。此外，宜昌、常德、遵義、襄陽、贛州等地方性中心城市目前不在發展潛力百強城市之列，但從長遠看仍具備一定發展潛質。
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