自行政版圖調整之後，寧波城市發展一路以來高歌猛進，諸如南部新城、東錢湖新城、抑或奉化、姚江板塊等，城市外延新生板塊紛紛崛起，更成為網紅樓盤的誕生地，直接開一個爆一個。所謂“長江後浪推前浪,一代新人換舊人”，曾經為層峰人士競相首選的核心板塊卻顯得後勁不足。尤其老海曙，作為老底子代表，已被推上“過氣”輿論的風口浪尖：海曙難道不行了？但畢竟盛負“寧波富人區”之名，坐擁三江人傑地靈，生活配套醇熟完備，海曙於城市內核版圖的地位斷然是不可小覷的。今年4月，
2019海曙區城市價值發佈會
上確定未來海曙將按照“東商西綠中高新”的發展思路，形成“一心兩帶三圈”的空間格局，重點發展城市核心區、姚江文創灣、集士港衛星城、臨空經濟示範區、四明山大花園等片區，展開城市發展卷軸。
雖然不及其他板塊高舉高打規劃紅利，但海曙還是吸引了一票品牌開發商競相爭地。截止11月，海曙區出讓土地共計8宗，其中4月老海曙高塘四村地塊，以20750元/平+28500㎡配套用房成交，最終成交樓面價實際約2.8萬平，算得上是寧波迄今為止單價“地王”
2019年寧波市海曙區土地市場成交匯總
接下來的地價有點“差強人意”，但還是看得出海曙依舊備受追捧。
根據華星研策週報，至11.24日海曙區庫存面積為42.2萬㎡，相較市六區總庫存面積276萬㎡，去化週期約4.7個月而言，實屬“餘額不足”。那麼對於新地塊，市場不免有了更多的期待。本期本號就來關注下2019年海曙土拍新地塊的概況及對應的地理範圍學區。
1
海曙區Ⅱ-4g/4j地塊（原高塘四村）
借勢開春的土拍熱潮，海曙第一塊土拍就迎來了2019年的高光時刻。海曙區Ⅱ-4g/4j地塊（原高塘四村）位於海曙核心區，距離餘姚江僅約500米，地理位置得天獨厚，高達2.8萬/平的實際地價真實反映它的可貴。
根據其所處的地理學區範圍，未來小學很有可能劃入高塘小學，對口中學為李興貴中學。學區內以老小區居多，暫無在售新盤。
2
海曙區CX08-01-01C地塊（集士港南片地段）
海曙區CX07-01-07f地塊（集士港中二片）
5月，集士港接連成功出讓兩大地塊。功能定位為衛星城，集士港未來將打造成寧波的城西門戶，更擁有滬甬鐵路寧波西站、國家級臨空經濟示範區、虹橋版大型綜合樞紐等政策利好，同樣成為誘人的“香餑餑”。海曙區CX08-01-01C地塊（集士港南片地段），耗時2時，歷經211輪競價，溢價率58.6%，這宗地創造了板塊內宅地單價最高紀錄，同時也讓集士港帶給寧波人全新的想象力。目前以項目推廣名香榭水岸入市。
海曙區CX07-01-07f地塊（集士港中二片）經過241輪競拍，最終溢價率44.5%，成交樓面價11000元/㎡，也算是不錯的成績。目前正以項目推廣名禹州海西明月府入市。
以上兩大地塊根據其所處的地理學區範圍，未來小學都很有可能就讀集士港小學，對口中學為集士港中學。 眾所周知，集士港小學已發佈三年紅色招生預警（2019年-2021年），不過目前有新增一所九年制一貫學校——海西實驗學校，已經立項批覆。教學規模72個班，小學48班，初中24班，預計2022年年底完工。屆時新地塊也有可能劃入新校。
學區範圍內在售樓盤
樓盤名
戶型面積（建面約）
在售均價
規劃戶數
香榭水岸
95-107㎡
未定
314戶
禹州海西明月府
89-116㎡
未定
——
榮安西溪裡
102-128㎡
22300元/㎡
646戶
榮安桃花源
156-165㎡
22000元/㎡
904戶
榮安桃李郡
108-173㎡
22000元/㎡
439戶
曦墅
238-279㎡
23000 元/㎡
49戶
3
海曙區HS07-03-39b/HS07-02-51地塊
（原杭甬高速段塘立交地塊）
同樣位於海曙區核心，緊鄰地鐵2號線藕池站，周邊環伺老小區及工業區，但被萬科拿下，未來項目的建成有望進一步提升區域內住宅品質，且在一定程度上產生萬科效應帶動板塊價值的撬動。
根據其所處的地理學區範圍，未來很有可能劃入藕池小學，對口中學為古林中學。周邊有華潤公園道 （1138戶）將於明年內交付。
學區範圍內在售樓盤
樓盤名
戶型面積（建面約）
在售均價
規劃戶數
公園道
60-180㎡
12000元/㎡
——
4
海曙區後孫地段五江口區塊地塊臨一線姚江，地塊規劃用途為居住、商業、商務、娛樂康體設施混合用地，計建築面積將近50萬方，可想而知海曙又一超級綜合體將崛地而起。其中實際宅地計容建面約26萬方，未來預計新增有
2000戶住戶。
教育資源方面，地塊自配一所幼兒園，未來大概率會就讀海曙外國語學校（五江口校區）。五江口校區為九年一貫制設置，於2017年建成並投入使用，學區對應清風社區西區（青林灣西區6-8期），五江灣小區，也承擔了青林灣校區分流生源的作用，目前並未發佈招生預警。但一旦新地塊建成，大量的住戶入住，就學問題勢必嚴峻。
5
海曙區HS17-03-07地塊
今年土拍爆冷的一塊地，起拍價17800元/㎡，是寧波土拍史上起價最高的一塊地，且天資優越，臨一線江景，最終樓面價僅停留在19430元/㎡，令人咂舌。
根據規劃，鄞奉板塊包含4個社區：澄浪社區、紅起社區、小漕社區、洞橋社區。目前學區主要為尹江岸小學、南苑小學、翰香小學和段塘學校，對口中學為東恩中學。
除了以上幾個學校，位於綠城地塊的南側，鄞奉板塊還有一所新學校即將啟用，即段塘學校擴建新校區。新學校佔地5萬方，規劃為54班九年一貫制學校，預計明年啟用，啟用後計劃更名為：雅戈爾實驗學校。
6
海曙區HS17-03-09地塊（鄞奉片區地段）
剛剛綠城拍完，中梁又緊隨其上，17380元/㎡的樓面價還是不溫不熱，再看下週邊在售樓盤，地塊北側北宸府售價約31000元/㎡；兩公里範圍內江灣城售價約38000元/㎡，海語天下售價約35000元/㎡，海曙金茂府售價約33500元/㎡，走的都是豪宅路線價格不低。
按照綠城與中梁一貫的住宅打造調性，又有雅戈爾教育資源的加持，會不會預示著鄞奉板塊的全面起飛呢？
學區範圍內在售樓盤
樓盤名
戶型面積（建面約）
在售均價
規劃戶數
北宸府
119-169㎡
31000元/㎡
908戶
城投悅江灣
84-137㎡
30000元/㎡
320戶
江灣城
145-330㎡
38000元/㎡
460戶
7
海曙區HS09-05-01地塊
（軌道4號線柳西新村站）
這塊老海曙核心腹地地塊僅一輪報價，就以底價完成了土拍交易，競得者為華潤。先來看下這塊地的條件，西面隔河與老效實相望，沿迎春街一直往東走400多米就是天一閣，地段優越毋庸置疑，更優秀的是，距離地鐵1號線大卿橋站僅約400米路，其毗鄰的蒼松路上又在建地鐵4號線。
雙地鐵加持，難怪最終交由擅長打造地鐵上蓋物業的華潤接手，就在5月，軌道交通3號線兒童公園站地塊同樣由華潤以12800元/㎡拍下。
根據其所處的地理學區範圍，未來小學很有可能劃入中原小學，對口中學為十五中學（老校區）。
學區範圍內在售樓盤
樓盤名
戶型面積（建面約）
在售均價
規劃戶數
金地華章
123-139㎡
32000元/㎡
210戶
（以上數據均來源於銷售平臺）從單價地王到突發爆冷，海曙的地價並未帶來更多驚喜，除了地段的優越性，涉及社區老舊、街道狹窄、配套老化等因素，加之老城肌理格局的改造之難，老城心的漸受冷落日益明顯。
近年來寧波城市變革大刀闊斧，越來越多的人選擇居住城市外延板塊，其實每一個城市的發展，終會出現“地段平權”效應，雖然市中心起點過高，但隨著互聯網+軌交時代的開啟，其價值還是會被慢慢拉平。也許切實提升民生配套建設，尤其教育資源這類的剛需，才是真的"保留價值"的有效舉措。
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