常州市業主大會和業主委員會指導規則
第一章 總 則
第一條 為了規範業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合常州實際，制定本規則。
第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第五條 業主大會和業主委員會，對物業管理區域內損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。
第二章 業主大會
第七條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基於房屋買賣等民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。
第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
第九條 業主戶數超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業主代表成立業主代表大會，履行業主大會的職責。
第十條 符合下列條件之一的，應當成立首次業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）：
（一）物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的；
（二）物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。
第十一條 具備成立首次業主大會條件的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
（一）物業管理區域證明；
（二）房屋及建築物面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）建築規劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）已籌集的專項維修資金清冊；
（八）其他有關的文件資料。
第十二條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。
籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。
第十三條 首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處（鎮人民政府）或者社區居（村）民委員會組織業主推薦產生。
籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員應當不少於籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）派員擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮人民政府）協調解決。
第十四條 首次業主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）擬訂管理規約、業主大會議事規則草案；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，並書面告知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以複核並告知異議人複核結果。
第十五條 業主代表候選人和業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、代表和委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主代表候選人和業主委員會委員候選人名單。
業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費和電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員；擔任業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員後出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。
第十六條 籌備組應當自組成之日起九十日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生業主委員會之日起成立。
依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。
業主大會議事規則和管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效。
第十七條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十八條 業主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（五）選聘和解聘物業服務企業；
（六）籌集和使用專項維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；
（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
第十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十八條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主同意。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主大會會議決定事項應當經業主代表總人數過半數的業主代表同意，但決定第十八條第（六）、第（七）款規定事項除外。通過業主代表決定相關事項，應當將決議通過的事項在物業管理區域內公示，公示期內20%以上有投票權的業主持反對意見的，應當將決定事項徵求全體業主意見後，根據全體業主的表決意見執行。
第二十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分佔建築物總面積百分之二十以上且佔總人數百分之二十以上業主提議的；
（二）經有百分之三十以上業主代表提議的；
（三）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（四）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第二十一條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十二條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建築物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第二十四條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用於確定業主投票權數的專有部分面積。
一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
第二十五條 業主可以委託他人參加業主大會會議。業主委託家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具書面委託書，載明委託事項、委託權限及期限。
未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
第二十六條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組，業主小組由該幢、單元、樓層全體業主組成。業主小組應當履行下列職責：
（一）推選業主代表出席業主大會會議；
（二）決定本幢、單元、樓層範圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造；
（三）決定本小組範圍內的其他事項。
業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。
第二十七條 召開業主大會會議，應當於會議召開十五日前通知全體業主。召開住宅小區的業主大會會議，應當同時告知社區居（村）民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，並妥善保存。
業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，並告知社區居（村）民委員會。
第三章 業主委員會
第二十八條 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定，業主代表任期與業委會委員任期相同。
業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。
業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，並在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。
第二十九條 業主委員會應當自選舉之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
第三十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）和轄市、區物業管理行政主管部門備案：
（一）業主委員會備案申請書；
（二）業主委員會委員和業主代表名單；
（三）業主大會議事規則和管理規約；
（四）業主大會會議記錄；
（五）其他應當提供的材料。
第三十一條 業主委員會辦理備案手續後，可持備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章，或者由備案機關統一刻制業主委員會印章。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。
第三十二條 業主委員會履行以下職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第三十三條 業主委員會應當向業主公佈下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業共有部分的使用和收益情況；
（六）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車車位的處分情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（八）其他應當向業主公開的情況和資料。
第三十四條 業主委員會應當建立工作制度，在每年初制定本物業管理區域年度工作計劃，並於年底向業主大會會議報告本年度工作情況；在物業管理區域內公告辦公室電話號碼、接待時間等，方便業主的諮詢、投訴和監督；及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，協調業主之間及業主與物業服務企業之間的關係。
第三十五條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
第三十六條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委託代理人參加會議。
第三十七條 業主委員會定期會議應當於會議召開七日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當製作書面記錄並存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，並自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告，並告知社區居（村）民委員會。
第三十八條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：
（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；
（二）業主大會、業主委員會的決定；
（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；
（四）業主委員會選舉及備案資料；
（五）專項維修資金籌集及使用賬目；
（六）業主及業主代表的名冊；
（七）業主的意見和建議。
第三十九條 業主委員會應當建立印章管理規定，並指定專人保管印章。
使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。
第四十條 業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。
經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況，接受業主的監督，並抄送社區居（村）民委員會。
第四十一條 有下列情況之一的，業主委員會委員、籌備組成員、業主代表資格自行終止：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（三）喪失民事行為能力的；
（四）依法被限制人身自由的；
（五）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第四十二條 業主委員會委員、籌備組成員、業主代表有下列情況之一的，應按業主大會議事規則予以罷免：
（一）不履行職責的；
（二）利用委員、成員、代表資格謀取私利的；
（三）拒不履行業主義務的；
（四）侵害他人合法權益的；
（五）因其他原因不宜擔任業主委員會委員、籌備組成員、業主代表的。
第四十三條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交業主委員會。
第四十四條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十五條 業主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，並報告物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）。換屆選舉的程序參照本規則中首次業主大會籌備產生業主委員會的程序，或者按照業主大會通過的換屆選舉程序執行。
第四十六條 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
第四章 指導和監督
第四十七條 物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
第四十八條 具備成立首次業主大會條件的，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，街道辦事處（鎮人民政府）有權責令建設單位限期改正。
第四十九條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，由街道辦事處（鎮人民政府）責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的社區居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下組織召開。
第五十條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，街道辦事處（鎮人民政府）可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第五十一條 業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區居（村）民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居（村）民委員會開展工作，並接受其指導和監督。社區居（村）民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。
第五十二條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主委員會印章的，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令限期改正，並通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第五十三條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
業主委員會任期屆滿後，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第五十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的社區居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，組織換屆選舉工作。
第五十五條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮人民政府）指導後仍不能成立的，由街道辦事處（鎮人民政府）組建物業管理區域內的物業管理委員會，其人員由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成，代行業主大會和業主委員會職責。
物業管理委員會由五至十一人的單數委員組成，應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。
因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者物業管理委員會的，可以由物業所在地的社區居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第五十六條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，轄市、區物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第五十七條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第五十八條 街道辦事處（鎮人民政府）應當建立由社區居（村）民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜。
第五章 附 則
第五十九條 業主自行管理或者委託其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照本規則執行。
第六十條 本規則自2013年9月1日起施行。《常州市業主大會和業主委員會工作指導規則（試行）》（常房發〔2007〕37號）同時廢止。
閱讀更多 業主俠 的文章
