樂居買房訊 （梅燕）導語：2019年悄無聲息的過去了，覆盤這一年的南寧房地產市場，說“南“，房企融資難、地不好拿、房子不好賣；其實也”不南“，享城市發展政策紅利、樓市政策環境相對較松，成交量、房價在穩中前行。那麼，2019南寧樓市到底“南不南”？樂居廣西通過城建、政策、土地、成交、供應、房價、開盤、房企等多維度覆盤2019年南寧樓市情況，為更好的預見2020年南寧樓市。
2019年南寧房價整體進入1.1萬元/㎡時代，相比10年前，從2009年到2019年，南寧房價漲了約6568元/㎡。上半年期間，房價整體呈現上漲的趨勢，峰值出現在“紅五月”，下半年期間而傳統的“金九銀十”成色不足，風光不再。從城區來看，青秀區依然是“老大哥”，房價均價約14773元/㎡，除了江南區還是萬元以下的均價，其他城區均已突破萬元均價。
“紅五月吸金” “金九銀十”成色不足
1-2月份，基於市場購買力透支，春節樓市“慘淡”收場。2月市場因春節假期再陷低迷，“返鄉置業”盛況不再，市場降溫明顯受春節假期淡季影響，從克而瑞監測的數據顯示，2月南寧市商品住宅均價為11683元/㎡，成交均價環比上漲2.66%。到了3月份，南寧整體市場迎來了“小陽春”，供求量價齊齊上漲。南寧市商品住宅均價為11731元/㎡，成交均價環比上漲0.41%。
上半年期間，房價整體呈現上漲的趨勢，峰值出現在“紅五月”，穩中有漲的趨勢，均價都在11000元/㎡以上。
到了6月份，成交均價有所下降，從6月到9月都是比較平穩的狀態，谷底出現在10月11月，10月南寧整體市場供應量有所收縮，成交均價小幅下滑。11月南寧整體市場供應量持續收縮，成交小幅下滑，“金九銀十”成色不足，相比以往略有遜色，
究其原因，年底開發商為了業績，趁著雙11，諸多樓盤打出促銷優惠，不少樓盤開始降價，有的樓盤甚至直降1000-2000元/㎡，有的樓盤打出全款9折，送車位等等優惠，房價有所鬆動。12月份，受到樓盤搶在年底開盤的影響，市場供應量增加，均價有所上升。
近10年漲了6568元/㎡ 南寧進入1.1萬/㎡時代
從2008年到2019年， 最近12年，南寧房價呈現穩步上漲的趨勢。從2009年到2019年，近十年期間，房價從均價不到4940元/㎡升到11508元/㎡，2019年相較2009年漲了6568元/㎡，從2017年開始南寧進入萬元均價，從2019年，進入1.1萬元每平米均價。
一方面，經過近10年的發展，東盟商務區、鳳嶺北已經發展醇熟，五象新區各項配套都在逐漸兌現當中，房價上漲有目共睹，如五象湖片區已經進入2萬+時代，這些板塊對於拉伸整體的房價起到了很大的作用。
青秀區領跑 5城區進入萬元時代
從南寧六大主城區（武鳴不計入統計）情況來看，青秀區、良慶區、邕寧區的成交價格較為平穩。
青秀區作為“富人區”領跑全城房價，良慶區緊隨其後，除了江南區，其他城區都進入萬元均價時代。南寧難覓9千的的樓盤，除了一些比較偏遠地段的毛坯房。目前南寧的吳圩、沙井、仙葫相對於全區其他版塊，是處於價格的窪地，能以9千元每平米的價格買到房子。
青秀區：青秀區一貫是“富人區”，位於房價金字塔的頂端，全年房價保持11000元/㎡以上，谷值出現在12月份11861元/㎡，峰值則出現在4、5月份16213元/㎡。對於2019年想置業青秀區的購房者而言，青秀區核心區目前在售樓盤價格不會低。像柳沙片區、鳳嶺北片區、鳳嶺南片區，以及2019年新崛起的三岸板塊，均價都不低，只有仙葫片區的少數樓盤價格在萬元以下。
良慶區：良慶區隨著五象新區建設的深入開展，價值一路看漲，房價也是穩步上漲，除了10月份，均價為9911元/㎡，其他月份同樣單價基本維持在萬元每平米。良慶區以五象湖、總部基地、沿邕江一帶以及五象南的銷售樓盤居多，相對而言，目前的五象南，即五象湖以南約2公里以外的南邊，目前均價在1萬-1.2萬元每平米左右，成為部分投資客和剛需購房者的置業之選。而五象湖片區2019年拍出的幾個高地價地塊，直接將五象湖整體均價推向了2萬元每平米。這裡匯聚了雙地鐵、優質學校資源、以及各項落成的配套，成為目前五象新區成熟居住區，價值看漲。
邕寧區：開發的樓盤主要集中龍崗板塊，以及沿著江灣路到蒲廟大橋一帶的邕江沿岸，隨著南寧園博園、萬達茂等大型配套的投入使用，學校、醫院的落成，邕江沿岸的樓盤成為龍崗一大賣點。該區域2019年吸引了很多一線品牌房企進入，如中海、金科等高端盤入市拉高了板塊房價，從3月開始，房價更是突破萬元每平米，並保持穩定的狀態。
西鄉塘區、江南區、興寧區：三城區房價波動較大。西鄉塘一直保持萬元的價格，從6月份開始，均價都在1萬1 以上，江南區相對全城來說，房價比較親民，除了2月份和12月份過萬，其餘均在萬元以內；興寧區房價則保持萬元均價。
具體來分析，西鄉塘區2019年有不少推新樓盤，如天健城、建發鼎華·北大瓏廷、奧園瀚林譽江府、華潤置地萬象華府、融創融公館等，價格基本都在萬元左右，老城區配套完善，生活便利，加上西鄉塘已經開通了3條地鐵線路，加之東西快速路的開通，交通更加便利，價值也隨之看漲。興寧區和江南區相對錶現平淡，興寧區2019年新盤推出較少，配套上沒有大的進展，房價比較穩定，江南區則因為有沙井、吳圩價格窪地的存在，因此整體房價更親民，2019年推出了多個新盤，如悅桂融創樾湖居、悅桂綠地新世界，以及盛天領秀府、雲星錢隆御園、山湖海上城等，精裝在6800元/㎡左右，毛坯房在5500元/㎡左右。
總結：總體而言，商品住宅市場房價整體仍是平穩上升，青秀區、良慶區各領風騷，優質地段、資源佔優的區域/樓盤價格仍然堅挺。鳳嶺、五象湖板塊叫好又叫座，龍崗、五象南、三岸板塊迎頭趕上，沙井、三塘、安吉板塊喜憂參半，未來南寧房價的梯度差或許將越來越大，樓市分化越發明顯。目前南寧的樓市萬字頭是主流，隨著備案價的逐步放開，預計2020年2萬+的高端盤陣營將逐步擴大。（數據來源於克而瑞，樂居整理統計）
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