“末代地王”的窘境！來自鄭州樓市00:0010:52
△此音頻大小為15.01MB
1
金尊府更名了！
成實錘了！
感謝您支持泰禾，相信泰禾，在金尊府交了兩萬元的入會金，相信您這兩天也聽到了在外的傳言，泰禾本著對客戶負責任的態度通知泰禾的準業主們，泰禾已撤出金尊府項目，請您前來辦理退款手續。
地址：商務外環與中意西路，綠地峰會天下一樓泰禾品牌中心。
收到信息之後，小Z徹底慌了。
怎麼辦？怎麼辦？看了好久選擇了泰禾金尊府，同期放棄了好幾個樓盤，死等金尊府，最後真的等si了，這下鬧的，不知道往哪買房了都？
隨後有兩張圖片在各個購房群傳瘋了！
2
“末代地王”的前身！
一段陳年舊事。
讓我們先從呵呵、哈哈的心情中解放出來，在這裡我們先回顧一段陳年舊事。
2016年12月，鄭州當時還是被央視點名批評的樓市熱點城市。樓市調控氣壓一加再加，上漲勢頭卻仍如困獸般橫衝直撞。
當月9日，鄭州國土局掛牌出讓9宗地塊，氣勢已大不如從前的升龍集團，通過最高限價的方式競得116號地塊和117號兩塊地。
合計91.41畝，總價4.45億元，位於管城區核心區域。
這兩塊地當時的名字叫做升龍·御景上院。銷售中心在當年11月底就已經悄然開放。
為了感謝鄭州人民多年來的厚愛，為了表達升龍對鄭州人民的敬意，為了挽回升龍“品質”開發商的顏面，升龍集團內部以此作為突破，決定刷新過往的黑歷史，因此，這個項目定位“升龍轉身的扛鼎力作”，它的規劃如下：
以南京高端產品系列桃花園著為藍本，將建成集花園洋房、瞰景高層為主的高品質住宅區；項目共三個地塊分三期開發， 容積率3.5，一期規劃了16棟樓， 其中規劃的業態包括6層洋房（疊加）、高層、小高層。
然後有意思的事情就發生了！
地，是塊好地。屬於環內稀有的大面積地塊，而規劃的也是環內稀缺的極高的洋房產品；
但是周邊實在太亂。當第一亂的區域，遇上鄭州開發第一亂的升龍，這個項目會激發出什麼樣的火花？
雖然，升龍表現出了誠意；
雖然，管城確實需要一個有逼格的項目提升一下管南的氣場；
雖然，管城的地緣改善確實需要一個大牌開發商帶著自己叫得響的產品來釋放一下他們的需求；
雖然，鄭州三環內缺少豪改是極大的缺憾；
然而，升龍作為開發商，一切都不需要多想了。
升龍的特點就是位置不錯，最後開發成渣渣。
我們當時的看法是如果有一家靠譜的開發商來做，也許通過資源整合和價值整合，能夠引起新一輪的價值升級，一切都是未知。
總之，對升龍·御景上院我們態度是，“要慎重啊！”
3
“末代地王”的誕生！
然而，9個月過去了，就在這屆鄭州人民逐漸忘記了這件事。
泰禾集團9月20日公告全城：
泰禾全資下屬公司鄭州泰禾興通置業有限公司與河南盛科御景置業有限公司、鄭州盛科投資有限公司等簽署了《關於鄭州軒龍置業有限公司股權收購項目之股權轉讓協議》。根據協議約定，泰禾興通以總價款210000萬元受讓鄭州軒龍置業有限公司（簡稱“軒龍置業”）45%股權，各方約定公司享有軒龍置業持有的A1-4號地塊和A2-3號地塊全部權益。
也就是升龍就把這兩塊地以21億元的價格賣出45%的股權，升龍系直接獲益16.55億元!
我們在一邊喊著，“別讓升龍跑了！”，一邊心懷忐忑的按照泰禾的公告計算出，未來泰禾產品系的售價估值是高層23000元/㎡，預估總售價為54億，而此時周邊項目在售價格是1.3萬+，也就意味著，泰禾想要在一年之內，將區域的房價拉昇70%！
即使泰禾定位高端、產品精裝修，想要在這個片區實現高層住宅預期售價為23000元/平方米，洋房3萬+/平方米，在此時的鄭州絕對的痴人說夢。
此時，正值2017年年末，樓市早已不復2016年火爆上衝的行情，房住不炒之下開發商諸如融創，都在全款低價比賽跑量。
而這個價格體系，也讓北龍湖的恆大·悅龍臺、亞新·茉莉公館、正商·善水上境顏面無存。
3
史上最差紀錄
世事從來不會輕鬆，成年人的世界裡沒有童話！
2017年12月17日金尊府洋房6#開盤。
洋房3.2萬左右（標準層），精裝。一層送地下室送花園，3.5萬左右。
開盤結果業界譁然，卻也必然！
開盤賣兩套，一個月賣四套，一個多月賣六套，花了二百七十萬做了一場“直擊全球”的活動，只賣了六套房。
金尊府開盤創下了歷史最差的記錄，從來沒有一個一線房企在鄭州開盤，竟賣的如此悽慘。
究其原因，唯一的答案是：貴！賣的價格已經遠遠超過區域所能承受的價格。
同一塊地，幾乎一樣的規劃，不同的開發商，天差地別的價格。
金尊府一期74畝，規劃16棟樓，業態包括高層、小高層、洋房，高層6棟（主力戶型119㎡），小高層是4棟（主力戶型142㎡），5棟洋房（主力戶型179㎡）。
在同一個區域裡面，品牌溢價大概在10%-20%之間，一個項目比另一個項目貴差不多20%是可以讓人接受的，再超過這個價格接受的人就非常少了，金尊府貴的實在太多了！
憑什麼呢？憑十大專利？憑大門？憑宮燈？憑影壁？
如果房價=大盤50%+板塊30%+項目20%，那麼金尊府賣的價格就是高鐵站的價格。
管城區賣出了高鐵站的價格，買房子的人又不傻。
可是泰禾仍然覺得自己賣便宜了，還要提價。
我相信此時置業顧問的內心是崩潰的。
按照這種操作思路，將來必定是細水長流式的推盤節奏，就這麼74畝地，怕是要等到鄭州樓市下一次風起了。
誰的青春不值錢呢？誰能耗那麼久呢？
於是在泰禾嶄新的銷售中心裡，置業顧問猶如坐了一輩子，了無生趣的接待客戶。
相比泰禾的莽撞，十天後的萬科就明智許多。
12月29日上午，鄭州三環內另一個高端樓盤萬科美景世玠線上開盤，以低於市場預期3000-5000的價格開盤，當天幾乎清盤。
高層均價20000元/㎡起，洋房標準層25000-29000元/㎡左右。
萬科的價格當然不低，可是它深諳客戶心理，在開盤前萬科一次次摸底客戶心理預期。
最終，它正好把線放到了客戶欲舍不能的臨界點上，很多人就在一咬牙一跺腳之間就下定了。
市場就是如此，當初8·18引爆2016年鄭州樓市的鄭紡機地王，面對2017年底市場行情，選擇了順從和迎合，而泰禾接下來會怎麼選擇呢？
可能由不得它了。
4
始於五月之初的矛盾
我們看到泰禾和升龍的矛盾是在五月初。
5月10日，泰禾一紙聲明函將矛盾公之於眾。
從該函上來看，鄭州泰禾指出——
“鄭州軒龍置業有限公司單方面干預泰禾金尊府項目開發及銷售活動，阻撓項目正常推進，擅自以泰禾名義，在未取得預售證的情況下從事項目宣傳，非發收取客戶定金或房款，嚴重損害客戶及股東方權益”。
而升龍系以一貫的直接方式升級了矛盾。黑衣保安直接進駐金尊府售樓部。
一場撕逼大戰好像開始了。但其實已經結束了。我們看到的不過是結果而已。
早在金尊府改變對外釋放的價格信息開始，這一切就開始了。
2018年3月，泰禾銷售中心開始對外釋放高層毛坯16000-18000元/㎡，精裝19000-22000元/㎡。
表面看，這是金尊府面對市場的價格調整，背後是升龍系和泰禾雙方銷售權力此消彼長的爭奪。
有信息顯示，2月份原本升龍和泰禾合作轉讓的關鍵人物X先生已悄然離職。
此舉也就意味著關於金尊府的銷售方向究竟是走量還是走腎已經出現了分歧。
我們相信泰禾堅持想走腎，因為轉讓成本實在太高。
“地王”頭不能低，王冠會掉的！
相比之下，泰禾的合作方升龍系看著前期是銷售數據實在無法堅持走腎。
“給你自由太過火！”
就在泰禾和升龍系內鬥升級的同時，4月26日上午9點萬科美景世階二次開盤清盤：
高層：均價23000-24000元/㎡左右；洋房：標準層均價30000元/㎡；
相比萬科的銷售策略和節奏，無論是泰禾還是升龍系都弱爆了。
5
我們的損失誰來賠？
泰禾的退出，對這塊地未嘗不是一件好事。
從金尊府去年12月那一次銷售開始，泰禾的金尊府就已經失敗了。
我們在內部的討論會上說，金尊府就算是金箔紙包的，這個價格也不值。房子姓什麼隨地，房子長什麼樣隨開發商。不管怎樣，姓什麼最重要。長的再好也只是錦上添花，可以貴一點，但不能超過姓氏的分量。泰禾太自信了，以為宮燈、影壁、石獅子再加上泰禾兩個字，長的好看就可以橫掃一切。
究其原因，就是地“買”的太貴了。
升龍系接手真的是壞事嗎？當然，從升龍以往的尿性來看，真不是一件好事。
環內又少了一塊地，管城連一個叫得出名字的高檔品牌小區都沒有。
心疼管城！
好不容易等來一個金尊府，不是太貴，就是太渣，最後卻一場空。
本來管南可以在金尊府的氣勢下衝一衝逼格，現在很長一段時間內，老管南都無改善了。
也心疼鄭州！
鄭州的三環內太需要好項目了，太需要改善社區了。
原本以為金尊府會是三環內一個品質改善樓盤，會帶來好產品、好物業。
最後等來了升龍系的再回頭！
更心疼雞飛蛋打的前期排號客戶們。
因為開發商的不確定，讓掏200多萬買套房的人操著幾十億的心，太累了！
我們不黑泰禾，也不黑升龍。
我們只知道有很多客戶為了等泰禾，放棄了別的盤，結果還是被升龍毀了。
在當下房票緊張，利率上浮的情況下，那些選擇等金尊府的客戶恐怕承擔著無法計算的損失。
最後，我看到有人黑這屆鄭州人民屌絲，黑我們不懂欣賞品質，黑鄭州沒有好產品基因，說什麼價格只要足夠便宜就不愁賣。
我想說我們知道沒有開發商是做慈善的。
我們更知道天底下從來講究一分價錢一分貨。
金尊府沒有落地，確實是鄭州的損失，是管城的痛，但這不是鄭州的錯，更不是鄭州屌絲的錯。
說的直白一點，是泰禾自己最後玩不轉了，升龍系不過是後面推了一把而已。
但，我們仍然祝福這個三次易名的項目，最終能夠成為名副其實的“金尊府”。
雖然，希望渺茫了些。
鄭州樓市（zzloushi),擁有50萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
閱讀更多 米宅 的文章
