不可否認，許昌這兩年實在是太搶人眼球了。
特別是2017年，除了中梁，隆基泰和外，錦藝，正商，亞新緊隨其後，雅居樂，保利，陽光城，中建，中南，當代也成功殺入許昌市場。許昌進入的知名開發商數量更是在河南地市中排第一！
許昌樓市地王頻出，甚是火熱！
據悉，2017年一年的時間，許昌房價猛漲45%，抵上過去兩年的漲幅總和！
那麼，如今的許昌究竟怎樣？還能入手嗎？在許昌買房該怎麼選？在五一期間許昌考察的第二篇稿子中，我們來說說。
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關於許昌
關於許昌，我想和大家分享五張圖片。
先看第一張圖片，許昌的大致位置▼
許昌位於河南中部，離鄭州很近，距新鄭機場不到70公里，被當地人親切稱作鄭州“南花園”。
從鄭州東站坐高鐵，24分鐘就能到達許昌。後期還有鄭州地鐵17號線市域快線通往許昌，目前已經開工。
再看第二張很有意思的圖片▼
圖片來源：許昌城市進入研究報告—華潤置地
其中，大象型指大型經濟體型城市，人口虹吸效應強；獵豹型指人口基數大，經濟發展潛力大；驢子型指人口、經濟均較低，勤懇奮鬥型；袋鼠型指人口基數小，經濟實力強的“外來物種”。
從目前河南省各城市經濟和人口來看，省會鄭州 “獨樹一幟”，許昌經濟總量相對較高，常住人口基數處於中等位置。
第三張圖片，許昌的構成▼
許昌現有1個區、3個縣和2個縣級市。1個區指魏都區，3個縣指許昌縣、鄢陵縣、襄城縣，2個縣級市指禹州市和長葛市。
第四張圖片，許昌的板塊劃分▼
許昌整個市區只有一個魏都區，大體上可以分成老城區、西城區、南城區、東區和東部新區，北區和北部新區這幾個板塊。
第五張圖片也很有意思，許昌的空間佈局變遷▼
圖片來源：許昌城市進入研究報告—華潤置地
不難看出，許昌是向東，向北發展，“東進北擴”是許昌發展的主基調。
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許昌房價的基本面
許昌的房價很有意思，2015年均價4000+，2016年均價5000+。記得2016年10月份的時候去許昌調研，正值鄭州的漲價潮，那時的許昌只是跟著鄭州微弱地小漲。
直到過完年之後的2017年3、4月份，許昌開始猛漲，1個月的時間漲了近1000！2017年，許昌東城區的房價更是竄到8000+！兩年的漲幅幾乎等於許昌N年房價上漲的總和！
目前許昌房價的第一梯隊是東城區和北部新區，均價在9000左右。
第二梯隊是老城區。有成熟的配套，特別是濃厚的商業氛圍，不過受空間限制，項目少，體量小，樓盤開發接近尾聲，均價8000多。
第三梯隊是西城區和南城區。這兩個片區面貌陳舊，配套不完善，主要面向地緣剛需和周邊鄉鎮進城客戶。都是一些小項目，產品打造水平低，基本無品質可言，均價6000多。這兩個片區沒有購買價值，可以不用考慮。
許昌東區和北區房價最高，是政府主力的發展方向，也是我們應該首先關注的片區！
3
東區和東部新區
許昌東城區是清潩河到京港澳高速之間的片區，發展大概可以分為三個階段，以三條南北路為標誌：
第一階段：市政府的東遷，帶動了以魏文路為中心的片區；
第二階段：向東發展以學院路為中心的片區，許昌學院就在附近；
第三階段：繼續向東發展以魏武大道為中心的片區，包括許昌東站附近。
許昌東區的發展逐步東移▼
目前，東城區政務氛圍濃厚，發展基本成熟，供地接近飽和。在售新盤不多，基本都是尾盤，以改善為主。
幾個主要樓盤分佈▼
注：探盤數據於五一期間統計，截至發稿之前各樓盤動態可能會有所變動，均以開發商最終銷售情況為準。
其中，只有中梁魏都府和碧桂園建安府是純新盤。
中梁魏都府
中梁魏都府是中梁在許昌其中一個項目，位置不錯，天寶路沿線，新城和老城交匯處，也臨近城市中軸線，各項配套相對來說更成熟。90畝地，容積率2.98，高低配。戶型都很不錯，方方正正，大面寬，面積最小113㎡三房。
價格的話參考周邊。從下面這張圖來看，魏都府周邊二手房的價格都不低，基本上都是八九千，裝修好點的9500左右，裝修不是很好的9000出頭，毛坯的8500-8700。魏都府預計6月份開盤。
碧桂園建安府
項目佔地109畝，容積率3，高低配，分東苑和西苑，共1000多套房子，全部帶裝修，戶型面積最小122㎡三房。
碧桂園建安府的樓面價接近3700，根據售樓部釋放的價格，精裝修9500-10000，預計7月底開盤，2020年底交房。
離碧桂園建安府不遠處有三個盤，亞恆橡樹灣，恆實御湖城和聯航碧海青城。
亞恆橡樹灣
亞恆橡樹灣與許昌市立醫院一路之隔，目前高層已經沒房了，在售的只剩洋房，準現房，1梯2戶，均價9500，最小140㎡，首付需要50%。
恆實御湖城
恆實御湖城在售的是一期，尾盤，沒剩幾套房了，價格不高，高層毛坯7500-8000，最小的是90㎡兩房，預計2020年交房，首付可以30%。二期還未推售，要等一期簽完合同，價格預計8000以上了。
聯航碧海青城
聯航碧海青城是個小盤，只有40多畝地，房源不多了，高層毛坯均價8500，還要綁定一個車位。
許繼天寶花園
天寶路以北的許繼天寶花園的開發商許繼，是電力裝備行業的大型骨幹和龍頭企業，也是許昌本地知名的開發商。總佔地275畝，分三期開發，目前主推128-135㎡三房，均價8500，需要全款。
鹿鳴湖壹號
鹿鳴湖壹號將要賣的是三期，地是今年剛拍的，高層戶型最小的是105㎡的三房，精裝修，預計10000左右，加2萬送一個車位，不強制。預計5月底6月初開盤，首付可以30%，三期交房要等到三年半之後。
另外，前期有7000多的毛坯房在售，但需要捆綁一個8萬多的車位。
項目的一個亮點在中央公園附近，離鹿鳴湖也近，環境好。另一個亮點是南邊在建一個很大的醫院，距瞭解，這裡主要集養老醫療為一體，但感覺這個醫院離項目太近，不知後期是好還是壞。
鹿鳴湖壹號小區對面▼
在建的鹿鳴湖壹號緊鄰中央公園▼
基本成型的中央公園▼
2016年10月份在東城區調研的恆大翡翠華庭、建業壹號城邦、瑞貝卡和天下等都已經售完。和天下是在2017年10月份清盤的，價格在當時是最貴的，高層毛坯9200起。
瑞貝卡興天下目前就剩幾十套房子，價格接近10000。
在建的恆大翡翠華庭和瑞貝卡興天下▼
另外，建業在東城區還有一個項目建業桂園，在2017年9月份最後一次開盤，現在已經全部清盤了。
騰飛鹿鳴湖畔也沒幾套房子了，均價9000多，首付至少60%。騰飛是許昌本地知名開發商，市政公司起家。目前鹿鳴湖畔的售樓部已經換成了騰飛洪河富貴，是騰飛的新項目。
騰飛洪河富貴的位置在京港澳高速東邊，這裡規劃了一個很大的許東新城。隨著東城區基本開發完畢，許昌跨過京港澳高速，繼續東擴。這一片已經開發了幾個樓盤，目前高層均價在6000-7000之間，小高層7000多，價格與西城區和南城區接近，甚至還要高一些。
許東新城這個片區作為新區的外溢，已經跨過了京港澳高速，後期動力不足，發展受限，所以不做推薦。4
北區和北部新區
許昌的規劃很清晰，東城區基本成熟之後，現在開始著力打造北部新區。
建業，碧桂園，華潤等知名開發商紛紛在這裡奪得地王，同時也確立了北部新區芙蓉湖CBD在整個許昌的核心地位！
許昌城市中軸線及芙蓉湖CBD效果圖▼
北部新區芙蓉湖CBD現狀▼
北區和北部新區幾個主要樓盤分佈▼
注：探盤數據於五一期間統計，截至發稿之前各樓盤動態可能會有所變動，均以開發商最終銷售情況為準。
目前芙蓉湖附近主要有三個樓盤，碧桂園芙蓉臺，恆大悅府和建業世和府，而德正西湖春天更靠近鹿鳴湖片區。
碧桂園芙蓉臺
這是碧桂園在2017年7月奪得的許昌總價、地價雙料地王項目，摺合樓面價4055，預計價格10000-11000。
碧桂園芙蓉臺在芙蓉湖的商務內環，由於政府要求在商務內環不能建低層，所以這個項目沒有規劃洋房。佔地120畝，容積率2.97，全部是1梯1戶的板式樓，全部精裝修，共1000多套房子，最小的面積是143㎡。目前處於前期諮詢中。
與碧桂園芙蓉臺一路之隔的是許昌2016年的地王，樓面價1517元/㎡，建業的項目建業世和府。
建業世和府
新中式風格，佔地165畝，容積率2.18，規劃有6層洋房和25層高層，毛坯交付，最小的面積是138㎡。2017年10月份開盤，高層均價8500，洋房11000-12000，綁定有車位。目前二期正在入會，預計5月份開盤。
建業世和府的售樓部▼
恆大悅府
恆大悅府佔地120畝，容積率2,95，規劃純高層。高層在售，帶裝修9000-9500，主力戶型100-125㎡三房，預計2020年交房。
德正西湖春天
德正西湖春天是2016年10月份看過的一個樓盤，佔地250多畝，由別墅、洋房和高層組成，分兩期開發。一期的4棟樓已經賣完了，二期的幾棟高層和洋房待售。精裝房和毛坯房可以任選，高層帶裝修9000，洋房12000左右。預計5月份開盤。
附近環境不是很好，工廠比較多，外環路上過的大車也比較多。
德正西湖春天遠景▼
亞新美好蓮城
此外，亞新在許昌北部也有一個新項目，亞新美好蓮城。由於位置太靠北，已經快到長葛，沒有在樓盤分佈圖上標註。
這個盤佔地105畝地，規劃有高層和洋房，成品房交付，戶型最小105㎡，預計2020年交房，目前0元入會中。這個盤的位置實在是太偏遠，所以不做推薦。
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結語
通過這次許昌調研，發現新房高層的成交價並沒有過萬，一些將入市的精裝高層預計破萬，但基本是有價無市。一些二手房和洋房的價格突破1萬。
許昌目前在售的樓盤很少，其中大部分還都是尾盤。很多樓盤都只是有開盤計劃，大批的開盤將集中在2018年下半年。所以，在2018年下半年，許昌會迎來一大批房源供應！
如果你是許昌本地人，或者就在許昌工作生活，有必要在許昌買套房。
那麼，
我的建議是，許昌南區，西區，以及京港澳高速以東的許東新區都可以不用考慮，價值不大，可重點關注東城區，北區和芙蓉湖一帶的北部新區。比如中梁、碧桂園、恆大、建業幾個大開發商的樓盤，特別是純新盤，首期價格應該會有優勢。高層毛坯8000多，帶裝修9000出頭可以考慮。
如果你是純剛需，對價格敏感，可以去東城區的幾個尾盤看看，撿撿漏。比如，恆實御湖城還有7000多的毛坯高層。
但，現在去許昌買房投資意義不大。目前許昌的房價也能看到上漲，但從大勢來看，是有問題的。
城市要發展，前期一定是不斷向外擴充的過程，但擴大到一定的規模後又是一個不斷向中心集中的過程。還是那句話，買房請遵循“可租可售可自住”的原則！希望你不是那些手上持有著幾套不能住、賣不掉、沒人租的沒用的房子的人！
鄭州樓市（zzloushi),擁有50萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
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