星爺的《功夫》曾塑造了一個家喻戶曉的經典形象——包租婆。
不少人可能還能回憶起那個場景：光著半個屁股洗漱的小夥子喊：包租婆，怎麼停水了呢？
過去十幾年，房價的不斷攀升，也讓影視劇中那種坐擁無數房產，不用上班，每天只需躺著收租的包租婆生活成為很多人的渴望。
短視頻平臺上，那些活躍的“包租婆”、“包租公”也迎合了大眾的嚮往，幾乎每條視頻都能獲得成千上萬的閱讀和點贊，每一個讚的後面，都是一個渴望做“包租婆”的靈魂。
但是，當“包租婆”真的是躺賺嗎？如果去除掉房價暴漲帶來的收益，鄭州的“包租婆”們靠房租又要多久才能收回買房成本呢？
日前，由諸葛找房數據研究中心，公佈的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》中，揭曉了鄭州租金回報率在全國50個城市排名、2019年上半年鄭州租售比數據。
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全國50城房價租售比：鄭州排名第25位
從全國大中城市租售比來看，在監測的50個城市中，僅排名靠後的哈爾濱（1:298）位於國際租售比的合理區間。前10中，僅1個三四線城市，其餘均為二線城市。
整體分城市等級來看，一線城市平均租售比為1:636，售租比達53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低於二線城市，為1:556，售租比較二線城市略大1.3年。
整體來看，一線城市租金與房價差距最大，其次是三四線城市，二線城市的租金與房價差距最小。從變化上看，一線城市的租金回報率微升0.06個百分點，二線及三四線租金回報率均小幅下降。
在統計的50個全國大中城市中，平均租金回報率為2.2%，低於2年的銀行存款利率（2.4%），租金回報率處於較低水平。其中，由於近年來房價快速增長，使得租金回報率降低，鄭州租售比1:566,位於第25位。
全國大中城市房價租售比數據來源：諸葛找房數據研究中心
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鄭州房東收回買房成本需47.2年
這個比值也就意味著，在鄭州如果出租一套商品房，需要566個月才能收回房款，即47.2年。
可能很多人對租售比沒什麼概念，其實是國際上用來衡量某個地區樓市運行是否良好的一個重要指標。
國際通行標準認為，合理的房屋租售比應在1:200到1:300之間，基本上200-300個月（約16-25年）內能收回房款，這種情況下買房是划算的。而租售比低於1:300，就意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。
顯然按照國際標準來看，50城的租售比遠低於國際標準，目前房價仍存在較大的泡沫，無論是房租還是收入，都無法追上房價上漲的步伐。
而更不容樂觀的是，鄭州的房租還在一直下跌。
根據中國房價行情網數據顯示，2019年11月房租均價27.10元/平方米/月，同比-8.67%，環比-0.33%，租金水平再度下滑。
細分到各個區域可以發現，鄭州各區的租金出現同比、環比普遍下跌的情形。
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包租婆的好日子到頭了？
我們知道買房是一種投資，這種投資有兩方面的回報，即房產升值加租金收入。
在過去，房價的暴漲為投資者帶來了不菲的收益，在大多數人眼裡租金收入其實只是可有可無的附加增值罷了。這也是業主們忍耐低房租收益率的主要原因。
但如今，經過十幾年的發展，房價上漲的幾大動力：城鎮化紅利、人口增長、棚改都在衰退，而且堅定的房價調控，讓大家意識到，未來房子屬性只會不斷向居住靠攏，大漲的可能微乎其微。
這也意味著，將來租金收入將成為房產投資收益中無比重要的一環。
與此同時，對租金不利的因素卻在不斷擴大。
中國的人口出生率在90年代後急轉直下，今年出生人口預計在1100萬左右，比去年減少約30%，可以說是斷崖式下跌。
而近40年來，我國死亡人數快速增長，2019年將大概率超過1000萬人，不少專家預計我國人口增長拐點將出現在2025-2030年之間，人口總量減少勢必會波及整體租房者的數量。
人口進入負增長、城鎮化接近尾聲，需求增量將越來越少。
對於包租婆們來說無疑是雪上加霜。
以前那種坐擁無數房子，不用勞作躺著收租的“包租婆”生活，可能真的要終結了。
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