2019年即將已成過去，回顧這一年：
√.中小房企資金鍊斷裂接連倒地身亡，多家大中型房企資金鍊緊張被迫斷臂求生；
√.多地樓市陷入寒冬，樓盤打折也賣不動，房企債臺高壘而被迫裁員減速；
√.業主維權四起，“塑料人工湖”驚現長沙，“南京6棵樹綠化”首現中國樓市；
√.多城鬆綁調控政策一日遊（張家港取消限售“一日遊”、開封取消限售“一日遊”）；
√.二線城市搶人升級，租房也能落戶（洛陽、開封、鄭州等）；
√.中介渠道鎖喉開發商，渠道佣金從過去2%、6%、10%一路飆升；
√.長租暴雷，2019年全國有超20家長租公寓因為經營不善而破產；
√.房地產融資監管全面收緊，除了窗口指導還有密集的罰單……
雖然日子很難熬，但2019年對於房企來說已成過去。2020年會怎麼樣呢？經濟形勢、調控政策、樓市是何走向？
地產銳觀察梳理了政策智囊、經濟學家、高校學者、研究機構專家們的分析與預判，希望對身處市場一線的房企、資方及買房人們能有所啟示。
部委專家篇
全聯房地產商會創會會長聶梅生
硬幣有正反面，2020年房地產的有“危”也有“機”。房地產作為中國經濟重要的一環，房地產投資佔比依舊很大。今年前三季度數據顯示，房地產對GDP依舊是正拉動。
但房地產有它危的一面。投資下降、資產負債率提高、企業崩不住等等，房地產正面臨著前所未有的挑戰。
2019年儘管是房地產行業的一個臨界點，但並不等於翻過臨界點，房地產就一定要下滑，一定會崩盤。臨界點之後，就要翻篇，翻篇以後，房地產會以新的形式出現。
全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧雲昌
國民經濟穩定健康運營，需要房地產市場平穩健康發展，一是住房供求總量基本平衡，二是供求結構基本合理，三是房價基本穩定，這是我們的奮鬥目標。
如何達到這樣的目標？一是要把握房地產運行規律，二是要精準調控，三是要完善兩大市場體系（住房市場體系及住房保障體系）。
中國房地產未來的發展潛能在哪裡？如果把住宅地產比作“龍”，新興產業地產包括康養、文旅地產等，這些可以稱之為“鳳”。20年前“龍”騰飛了，現在到了“鳳凰”起舞的時代。我們應該讓“鳳凰起舞”，而住宅地產這條“龍”要穩住，這叫“龍鳳呈祥”。
中國人民銀行原調統司司長、中歐國際工商學院經濟學與金融學教授盛松成
從2020年一季度開始，基建投資上行的可能性較大。中國城鎮化進程仍有相當大的空間。同時，我國目前房地產業對GDP的貢獻率比較高，仍然是經濟平穩運行的一塊“壓艙石”。
但房地產投資持續下行可能影響未來供應。
中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵
一二線城市的房價難以下行。從短期來看，一二線大城市的房價可能會到受調控影響，但長期看漲的趨勢暫時難以改變。
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮
我們判斷2019、2020年或者更長的一個歷史週期，中國房子蓋夠了沒有，這個產業還有沒有前景，最重要的是房地產有沒有前景，還能走多遠，還需不需要蓋房子。什麼政策、市場、資本都不是第一位的，第一位是全中國老百姓想過好日子。
房地產業並非像我們想象和很多媒體描述的那樣，令人如何厭惡和可惡，實際上40餘年來，房地產業極大地改變了我們國家，改變了我們的社會，改變了我們的價值取向，改變了老百姓在自己財富配置上的思維動力。
要告訴老百姓，獲取和累積資產是一件好事，但是擁有資產、獲取資產性收入的同時，要承擔資產性風險，要注重自己的風險承受能力，合理配置、優化配置自己的資源。
經濟學家篇
恆大研究院院長任澤平
房地產一半是金融業，一半是製造業，房地產也是實體經濟。過度放鬆和過度收緊都是錯的，房地產也是製造業，大的房企都是高端製造業，所以應客觀、專業、冷靜地來看待房地產行業。
貨幣政策不要大水漫灌，也不要過度收緊，要回歸中性、穩健。2020年，要適當降息、降準。建議對於人口流入的城市群、都市圈和區域中心城市，可以進行適度超前的大規模基建。
中國城鎮化率是60%，發達國家城鎮化率是85%，唱空中國的城鎮化是沒有道理的，中國城鎮化還有巨大空間。中國有14億人，全球77億人，中國有全球最大的市場。
經濟學家、中國（深圳）綜合開發研究院的院長樊綱
城鄉融合的重點不是優先將農村建好，而是繼續城市化進程。藉助城市群的發展，可解決城市和農村間的連接問題，實現大中小城市，以及城市和農村間的互補，實現人員在區域中的充分流動。
“大城市房價貴，年輕人買不起，年輕人可以到周邊小城市去買房，去租房，去置業，去生活，把這一個區域打通。”
中泰證券首席經濟學家李迅雷
2020年貨幣政策在穩健的前提下，估計還是會繼續“小步快走”地降息，對於資本市場和房地產市場的“穩預期”會有一定作用。
對於非金融企業部門而言，由於盈利增速的大幅下滑，償債壓力顯然會大幅上升。賣樓恐怕是還債的現實選擇。例如，馬雲在上海浙江商會論壇上透露，最近找他賣樓的企業家很多。
對於銀行而言，房地產在銀行資產中作為相對優質且便利變現的資產，佔比也不少，估計佔20%以上，如果房價下跌，則不良率將顯著上升。
對於居民部門而言，目前29萬億元的房貸餘額佔住宅總市值的比重並不高，但房貸餘額中大部分為中等收入群體的負債，實際上80-90後的群體負債佔比很高，如果房價持續下跌，那麼他們的還貸履約率恐怕會成問題。
交通銀行首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長連平
2020年，如果貿易摩擦趨於階段性緩解，而逆週期政策調節力度有所加大，經濟增速雖有可能小幅下降，但仍有望保持6%左右的中高速增長。
2020年基建投資和製造業投資均可能低位小幅回升，而房地產投資則會有一定程度放緩，固定資產投資增長可能企穩。
中國社會科學院教授、天風證券首席經濟學家劉煜輝
中國的核心問題在供給端不穩定。中國經濟是踩著剎車下坡的超載重卡，必須把被房地產綁架的經濟解救出來。房地產沒有辦法，你必須要破吸星大法，不破掉吸星大法，這經濟解救不出來。說不定明年是個大年，大年的背後就是韌性變軟，因為我們看到韌性已經撐了四年零一個季度了。
工銀國際首席經濟學家程實
對於當前的中國經濟，舊的引擎已被透支，但是新的引擎正在蓄力。從長期來看，中國依靠擴大要素投入的高增長模式走向終結，我們已邁過模式裂變的拐點。
2020年，中國經濟將呈現出三週期聚變的特點，分別表現在：庫存週期的鈍化、地產週期的韌化以及政策週期的柔化。
2020-2021年將有大量停工項目需要復工，進而為建安投資增速提供有力支撐。地產週期雖處於下行通道，但是韌性將延續至2020年末，房地產投資增速的下行空間有限。
經濟學家馬光遠
房地產政策在2020年出現鬆動是可以期待的。明年各個城市如果調整房地產政策，不會被問責。但在任何情況下，回到鼓勵炒房的政策幾乎是不可能的，這是房地產從經濟政策迴歸到民生政策的標誌。
這也意味著，明年各地在放鬆房地產調控的時候，也要守住不能炒房的底線。政策鼓勵買房，最多鼓勵剛需和改善型需求。房價已經告別大漲的歷史，不管2020年房地產調控是否放鬆，房價大漲的歷史都已經宣告結束。
高校學者篇
清華大學文化與經濟學院院長魏傑
目前國內經濟處於調整期，調整期應該從2015年算起，起碼得持續五年到十年。房地產業作為三大支柱型產業之一，整個行業都處在深度調整期，明年的房地產企業將繼續優勝劣汰。
北京師範大學金融研究中心主任鍾偉
2020年中國經濟增速會放緩，但會是一個溫和的放緩過程；今後相當長的時間，中國房地產行業仍然會處於一個高位的平臺期。
猜測從今年年底，到明年上半年前幾個月，開發商拿地的熱情可能進一步的高漲。同時中國的房地產市場仍然處於一個新房佔據主導地位。市場份額會超過80%，甚至更高，所以仍然是一個增量市場，不是一個存量市場。
總之，房地產市場具備相當強的韌性，會逐步穩定下來，總體的日子並不難過。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛
明年樓市調控政策總體基調不會變化，但是具體政策選擇及各地執行鬆緊上會有變化。
地產投資增幅將保持基本穩定、略有下降的走勢，增幅可能在7%～10%區間內，不會出現顯著的上下波動。
商品房銷售面積和銷售額總體上將繼續保持“年穩季變”的走勢，銷售額和銷售面積增幅將保持在5%～10%和-1%～2%，所不同的是在相同季節走勢可能略有不同。
房企市場集中度將進一步提高。中小房企或個別頭部房企資金鍊斷裂、破產倒閉風險加大，必須主動應對，加快轉型。
在市場處於飽和、競爭激烈尤其是需求增幅下滑的情況下，規模小、效率差的房企受到競爭壓力逐漸被淘汰，而在融資、拿地、開發、銷售、品牌等方面佔據優勢的房企巨頭則進一步擴張發展，房企的分化和極化加速推進。
房企必須正視過去依靠高槓杆融資、瘋狂拍地、以量取勝的時代已經不復返。必須主動降低高槓杆風險，提升企業自身素質，以質取勝。必須主動接受和尋找合資、出售、併購、股權融資、兼併重組等多種形式，盤活資產、重組債務，通過兼併重組，減少損失、整合行業資源。
在市場飽和及中國進入新時代背景下，轉型勢在必行，但只有在最艱難的情況下企業才不得不轉。因此，房企應利用外部環境嚴峻的挑戰，倒逼自己或迴歸原來的實體經濟，或向創新經濟轉型，或向與住房相關的養老、教育、醫療、社區服務等智能化、高質量的經濟形態轉型。
樓市專家篇
REICO工作室首席專家劉琳
2020年房地產市場要好於今年下半年，同行們要把握大勢，堅定信心。一、二線城市房價有可能穩中有升，三、四線城市基本平穩。
房地產企業，無論從貸款和信託的規模都出現了減少，融資渠道收緊對於投資信心都有很的影響，反應到房地產市場我們推動的第四個預測，房地產市場的總量供給有可能會減少，除了企業家投資信心降低之外，我們可以看到市場庫存出現了明顯上升。
房地產調控政策會適時微調，當房地產企業投資信心下降，房地產投資增速的時候，在因城施策的背景下我們有理由認為房地產的調控政策會出現一定程度的微調。
中指研究院常務副院長、中指控股CEO黃瑜
預計2020年全國土地市場仍將保持平穩態勢。其中，具備較強產業基礎，且人口流入規模具備一定優勢的熱點一二線城市優質地塊，將會獲得企業更多關注。
預計2020年，需求端，銷售面積降幅預計在5.0％～6.5％之間；供應端，新開工面積降幅在1.4％～2.9％之間，投資增速將回落至5.9％～7.4％左右水平。
預計在“穩房價”目標下，房價水平隨房企讓價跑量策略的延續將保持穩中震盪，但考慮到一二線城市銷量佔比提升帶動的成交結構上移，全國銷售均價或現小幅結構上漲。
房企應順勢而為，把握主流市場及產品需求，積極營銷，理性應對市場變化，聚焦核心城市群及重點一二線城市。應加快推盤，狠抓回款，管控資金。
同策諮詢研究中心總監張宏偉
政策趨勢是，過冷則定向寬鬆、過熱則收緊抑制。2020年第二季度二線城市將會再一次率先迎來土拍高潮，樓市維持低頻波動、穩步上行的趨勢。一線城市仍有比較好的投資拿地機會。
從銷售角度看，至2020年年中商品住宅銷量仍處於上行週期去化窗口，在2020年年中銷量達到峰值。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉
地產政策穩字當頭，2020年房地產管理會堅持“有保有壓”的思路。
調控最嚴厲的時候過去了，2020年有的城市會鬆綁政策。要全面落實因城施策，意味著地方政府自主空間增加了。調控的主導權給到你，穩定市場的責任，也是你的。
未來幾年，房企併購趨勢會更加明顯。對於成本管控能力不強的中小房企來說，通過併購與大公司合作不失為一種生存方式。
億翰智庫首席研究員張化東
2020年房地產行業政策調控的主要邏輯是“因城施策+因企施策”，一切以“穩”為主，房住不炒是主基調。
從城市方面來看，2020年需關注兩類三四線城市：一是縣域及以下人口較多且佔比較大的城市，二是常住人口減少但戶籍人口下降較慢的城市。
從區域方面來看，預測2020年一線城市的成交量佔比3%，環渤海、長三角、珠三角均表現出“量穩價穩”的態勢。二線城市的成交量佔比28.6%，其中，環渤海、珠三角呈“量跌價跌”態勢，長三角呈“量升價升”趨勢，中西部呈“量升價穩”格局。三四線城市的成交量佔比68.4%，其中，除環渤海呈“量升價升”趨勢，其餘三個區域均表現出“量跌價滯”態勢。
對於房地產新開工方面，預計2020年新開工面積同比增速前低後高，全年下行7%左右。對於開發投資方面，預計2020年房地產行業投資總額增速放緩至5%左右。
當前房產企業面臨三大難題，即融資難題、銷售難題和拿地難題。針對這三大難題，企業需要調整策略，各個擊破：在融資上，尋求IPO，加強資產結構管理；在銷售上，把握剛需剛改，用產品力提升去化率；在投資上，區域聚焦，擇機而入。
地產銳觀察看來：未來各行各業共同面臨著不確定因素，我們可以總結過去卻無法預測未來，我們要做的就是找到未來的確定性。梳理總結專家們的主流觀點，大致有以下13點預判。
1. “穩”依然是主基調，政策微調將持續。
2. 樓市調控最緊時刻已過去，不要幻想樓市總基調調控鬆綁，但也不用過於悲觀。
3. 融資環境越收越緊，可能延續1到2年，房企想多融資很難。
4.樓市年度銷售總盤子維持在15萬億，前5名能佔30%。集中度還將上升，樓市成交穩中或降，一二線比三四線更好，四五線壓力很大。
5. 明年利率會進一步走低。
6. 區域、房企分化加劇，部分中小房企面臨生死關，變賣家產或斷臂求生將繼續上演。
7. 二手房價或觸底反彈。
8. 城市更新成為新風口，或將新成為高利潤項目的拿地熱選。
9. 限競房難改分化局面。
10. 租賃市場機遇與挑戰同在。
11. 如果房地產供給繼續下降，一年半後房價可能又會上漲，限購寬鬆的地方率先上漲。
12. 各級城市爭搶人大戰越演越烈，人才政策條件會極度放鬆。
13. 未來“4類房企”會很危險。即：高價地佔比過高，存在回款及資金隱患的房企；融資能力不足的小型房企；佈局過度集中、三四線佔比過高的房企（尤其區域型房企）；存在產品錯配、品質不穩等問題導致品牌力下降的房企。
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