今天給大家講一講房地產的金融屬性。
最初的房子是讓人來住的，但是它發展的飛快，快的讓人有些超出意料，是因為房產加入了金融屬性。
我們一般人很容易僅從功能價值的角度，為房地產估值，比如面積、花園、建築用料、人工成本等等。總覺得，好房子就是貴房子、豪華房子就是貴房子。但是，事實，好房子不一定貴、貴的新房未來不一定貴、貴的二手房不一定好。好地段的爛房子，賣出爛地段的好房子的n倍價格，反倒是常見現象。
這是因為：房子=功能價值+儲蓄價值+金融價值。
在這個公式中，房子的金融價值起到了重要的作用。
房地產的金融屬性到底有哪些呢？我們下面分析一下。
第一 買房的按揭貸款。
按揭貸款這一個天才的發明，讓我們能夠在當下，購買我們還沒有能力付出全款的房子。剩下的錢怎麼辦？銀行能借給你。你只需要按照銀行約定的利率，每個月進行還款就行了。
在我國，銀行按揭一般的首付是30%,貸款的最長時間是30年。也就是說，你可以最長用30年的時間，採取每月還款的辦法，只用30%的金額，就可以把房產這麼一個龐然大物買下來。
巨大的還款額分攤到每個月，這樣壓力就會非常的小。本身這是一個讓房地產開發商，買房的客戶和銀行都得利的一種行為。但是就是因為這個設置，就讓房產有了金融屬性，讓炒房族有了一個非常大的套利空間。
舉個例子來說，假如一套房子100萬，買房的人可以用30萬來買下來，剩下的70萬從銀行貸款，如果貸三十年，每月還款的量可能就是3700多塊，一年也不過有4萬多塊。
一年以後，房價從100萬漲到了110萬，從整體上來說上漲了10%，購房者可以以110萬的價格賣掉，表面上來看，房價只是上漲了10%，確實不多。但是實際上就因為金融屬性的原因，當初只是投入了30萬塊錢，一年後就可以賺10萬元，這就算是33%的利潤，已經是相當高了，比絕大多數的實體企業利潤率高多了。如果房價從100萬漲到30萬，這是百分之百的利潤，如果房子漲了60萬，那就是百分之200以上的利潤了，這個利潤不誇張的說，比販毒品可能還要高。
事實是，房子，其實是【讓人有錢】的生產力。具金融與資本運作嗅覺的人，會把房子當投資品，對價格進行預測、通過買賣來博弈來進行套利。這個特性，就是金融上常說的加槓桿，可以更少的資金來撬動更大的房產，從而獲得更高的利潤。有房，就有了錢、會繼續有錢。房子的金融屬性越演越烈。
第二 開發商的開發貸款
除了買房的人，其實房地產開發商也有一個非常好的金融工具，就是房產預售制度。房產預售制度是指一個項目投資達到25%的時候，就可以開始預售。如果說一個項目的產值是一個億，也就是說投入達到2500萬的時候，開發商就可以進行售賣。如果說一個項目的利潤是25%，就是說能賣到1億，利潤是2500萬。那麼對於開發商來說，實際上投入2500萬，賺取2500萬，這個投入的實際利潤是百分之百。
就是說有一個億可以幹到四個億的產值，100個億可以幹到400個億的產值。
沒有什麼比這個利潤更大的行業啊。
為什麼會這麼賺錢，預售制度是其中的法門。我們都知道，買汽車，買別的家用電器，必須要廠商先把東西生產出來才可以，即使廠商給供應商再進行壓貨，再進行賬期拖延，他也是要付款的。他不可能生產到1/4車的時候，就可以收到整個車的收入，只有房地產可以，所以說在中國只有房地產可以這麼暴力。
在前幾年前，房地產開發商甚至可以首付一部分土地證的費用，然後拿土地證到銀行去進行開發貸款，來取得前期的建設資金。那樣的槓桿率會更大，利潤會更高。
第三 房產的抵押屬性
房產還有個金融屬性，就是可以抵押，已經付了全款的房子可以用向銀行申請貸款，盤活資金。房子買入後，會漲價，漲價的部分，可以套現出來。套現的方法，包括買賣、抵押和信用貸款等等。增值套現出來的錢，又可以繼續放大投資。
房地產資產，可以像雪球那樣，越滾越大。
同樣的行為，你買了車和買了家用電器就完全不可以。房子因為有了這個屬性，從純居住變成了房子變成了一個可以套利的資產包，所以是非常讓人喜歡的。
正是由於房地產的金融屬性，房地產開發商願意參與到其中，有錢的人也願意參與到其中，有大錢的做開發商，有小錢的做炒房一族。就是因為金融屬性，所以發展飛快的放大。
反過來講，一旦去掉金融屬性，房子建到現房之後才可以往外賣，房地產商必須全部的投入，同時買房子不可以貸款，有錢才要買，沒錢就不行，這樣必然就會把房地產的金融屬性降下來，許多人就買不起自然房子，房價就會下降。當然，房地產的交易就會極大的萎縮。
但是觀看當下的金融政策，只能是逐步收緊，不會在短時間內取消。所以我們作為普通人，十分需要研究在當下的房產的金融屬性之下，來如何改善自己的行為。
（下一集將會講如何利用房地產的金融屬性來買房，希望持續關注）
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