從2019年的“奔向未來”到2020年的“擁抱未來”，今天下午在上海靜安體育中心，“丁祖昱評樓市年度發佈會”舉行。
近3個小時的時間裡，丁祖昱把演講分成了上半場和下半場，並換了一套淺色系的西裝。上半場，點評2019年的樓市，並對去年的預判進行了覆盤，得出“結果還不錯”；下半場，則對過去10年的樓市進行了總結，並下定義“未來10年，房地產是最大的製造業。”
當然，最精彩的，還是丁祖昱對2020年的樓市預判，並推薦了8支他好看的“地產股”。
一、2019年的預測，對了八個半，“還不錯”
2019年1月8日，丁祖昱對今年的南京樓市進行了十個預測，雖然“總會有打臉的時候”，但總體來看，與2018年偏大膽的預測相比，2019年偏保守的預測，結果“還算不錯，錯了一個半，對了八個半 ”：
房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定劑——正確，今年房地產開發增速一直保持在兩位數以上；
貨幣放水難解樓市之渴——正確，貨幣確實“放水”，但沒放到樓市；
中央放權到地方，“四限”放鬆有希望——基本正確，各地因城施策，限購、限價、限售做了很多調整和放鬆。
降到113萬億，地產行業規模下降10%——錯誤，今年的數據不僅沒有下降10%，反而還上升了；
繼續看好海南——半對半錯，今年10月份海南政策做了相應的調整，特別是對原有的最嚴厲的限購政策，但由於放的比較晚，所以還在復甦中；
購買力下降，剛需房要警惕——正確，今年購買力下降基本是一個共識，剛需房的壓力確實比往年大得多；
地價還會降，房企可抄底——正確，從房企的角度來說，可以拿一些便宜的地，特別是到後面競爭幾乎也沒有了，土地基本上是低溢價運行、高流拍率；
租賃行業面臨大洗牌，“背靠”大樹能活下——正確，很多輕資產的租賃運行公司，今天碰到了非常非常大的挑戰；
看好物業管理，不看好養老地產——正確，今年物業確實是中國房地產最大的一個亮點了，但是養老地產還在一個探索試行的階段。
看好這些地產股（碧桂園、萬科、融創、佳兆業、金茂、招商蛇口、旭輝）——正確，賺的最少的，到今天為止漲了15%，最多的到今天為止漲了83%。
二、2019年的年度漢字：難
關於2019年樓市的總結，丁祖昱認為是“難”，具體表現在：投資難，融資更難；買房難；賣房更難；企業難，政府更難；交付難，維權更難；長租難，商辦更難。
在宏觀數據上，從土地、新房成交與二手房成交這三大指標先揚後抑：3、4、5月小陽春，6月到年末，一路下探，雖然9月短暫回穩，但下探依然是大趨勢。
隨後，丁祖昱用多個指標點評了今年的樓市，其中幾點令人印象深刻：
關於土地：土地成交溢價率創新低、流拍率回高位
從2018年以來土地成交溢價率走勢來看，2018年5月為兩年間的土地成交溢價率最高峰值,達29%。2019年4月土地成交溢價率為另-個小高峰，為22%，此後，該數值一直呈現下降的趨勢，直到2019年12月 僅為7%，達到兩年間的最低值。
從土地市場流拍率走勢來看，2019年以來，呈現上升的趨勢，尤其是進入下半年，流拍率重回高位，12月的最新土地流拍率為14%。
今年地王不太“貴”。從2010-2019年總價TOP10地塊來看，成交總價在123億-310億元，而2019年沒有相應地塊上榜，本年度成交總價最高的地塊為廣州市白雲區陳田村“城中村”改造項目，成交總價106.0億元。
關於商品房銷售，百強房企銷售規模增速一直下跌
丁祖昱在現場表示，2016-2019年統計局商品房銷售增速及百強房企銷售規模增速一直處於下跌狀態。2016-2019年統計局商品房銷售增速從34.8%下滑至7.3%；同期百強房企銷售規模增速從50.8%下滑至6.0%，處於“失速”狀態。其中，2018年-2019年，增速從35.1%跌至6.0%，跌幅高達82.9%。
此前沒有出現過的現象 百強房企破產清算
CRIC監測數據顯示，中國房地產相關破產文書申請從2016年的184宗增加至2019年的520宗，多家房企出現破產、被收購以及資管產品違約等情況，其中不乏老牌房企。
比如，今年6月，銀億股份母公司銀億集團有限公司、控股股東寧波銀億向浙江省寧波市中級人民法院申請破產重整。證監會調查尚在進行中，到期未清償債務達43億元。
渠道為王，房地產營銷中的佔比高達50%
渠道在房地產營銷中的佔比越來越大，到2019年已經佔據半壁江山。2018年前，渠道占房地產營銷的比重低於5%，此後逐漸攀升，2018年佔比達10%-15%，到2019年底該比例高達50%。
不僅比重加大，渠道佣金也在不斷增加。2018年左右，渠道佣金為1-2%，但 2019年佣金已經超過2.5%，個別項目的佣金甚至高於10%。
渠道為王的背後，是開發商獲取客戶的難度越來越大，此前通過傳媒廣告直接吸引客戶的常規手段逐漸失效。
三、未來十年：房地產是最大的製造業
關於房地產的過去十年，丁祖昱認為最核心的觀點“房地產是中國經濟的壓艙石和穩定劑”。
丁祖昱現場下了定義：房地產就是製造業，而且是“最大的製造業”。總體來說，“過去十年，非房地產的行業都不如房地產，非住宅的產業都不如住宅。”
那麼關於未來10年會怎樣？丁祖昱現場做了如下預判：
第一，房地產的製造業特徵將越來越明顯
房地產是製造業，而不是“服務業”，將房地產與製造業的每一項對比，都是契合的，尤其是“房住不炒”提出後，房地產的製造業特徵將越來越明顯。
在未來十年( 2020-2029年)，商品住宅銷售面積、商品住宅銷售金額還分別有約130億平方米和約150萬億元的體量。增量仍未結束，而存量剛起步，未來,房地產仍是中國經濟的壓艙石和重要支柱。
第二，人口與需求的變化，是房地產面臨的最大挑戰
人口是最大的挑戰。據國家統計局相關數據，2009年 -2019年間新出生人口為1.64億，人口增長0.72億,而2019年-2029年間，按照生育率為1.4預測新出生人口為1.22億，人口減少0.11億，同比上個十年新出生人口數量劇減4000餘萬。
沒人結婚了，“丈母孃效應”對房地產的作用減弱。2010-2019年間，中國結婚人口為12000萬對，而2020-2029年間， 這一數值將減少為8600萬對，同比減少3400萬對。
購買主力人口將減少6100萬左右。根據聯合國及《人口與發展》期刊，20-59歲的青壯年人群，在2010年度佔比為62%，2018年度佔比為60%，而在2030年，這一佔比將減少為53%。這也意味著購房主力人口將減少6100萬左右。
第三個觀點，產品要適應需求的變化
在未來10年，產品要加速創新。比如說，考慮到二胎時代，要打造出優秀的“二孩房”，二孩房不等於標準四房，首先要把孩子的房間放到南面，把廳變成橫廳，為二孩創造一個獨立的空間，書房不再是“大人的書房”，而將是“孩子們的書房”。
未來的人，將越來越不需要獨立廚房，廚房的功能可以保留，但空間不必太大；未來的客廳也不需要太大，而是需要更多的社區公共空間。
未來的房子，95後可能只需要40平，但對公共空間的要求更多、更高、更重要的是，剛需的購買力在不斷下降。房價的上漲，對許多90和95後來說，都是負擔，如果將面積縮小至40平左右，購房門檻將會降低，很可能是“質的飛躍”。
未來的房子，需要根據需求發生變化。在調查之後，丁祖昱得出了結論：95後不需要日照，早出晚歸的95後，披星戴月，白天拉著窗簾睡覺，是不需要日照的。而且，在恆溫恆溼恆氧的科技下，為什麼還需要日照？
第四，未來會有更多城市邁入人口更多的超大城市中
第五，從“一枝獨秀”到“十項全能”
過去十年，房企發展依靠銷售規模增長。未來十年，房企面對行業洗牌需要全面升級，從僅依靠規模增長到構築“十項全能”，包括培養融資的核心能力，投資、產品、開發、營銷、服務的專業能力，組織、人力、激勵、文化的管理能力。
融資的核心能力是一類指標。當前，70家重點企業融資成本最高的近15.6%，最低僅4.3%，行業平均水平在7.04%;未來，融資能力對企業整體經營的影響呈幾何倍數放大，將成為房企發展的核心能力。
今年的融資成本，已成為房企的分水嶺，好和差一覽無餘，如果長期高成本融資，未來10年的壓力會越來越大，有很多的房企通過後天的努力，減低融資成本，比方說萬科。
二類指標，包括投資、產品、營銷和服務的專業能力。比如，產品上，要“按需定製”，根據購房者的需求，來設計房子，要按照95後的實際需求來做新的產品，包括二孩。“千萬不要小看這4項，每一項做得比同行好一點，你就會比同行領先很多。”丁祖昱如此總結。
第六，不動產的時代，已經到來，讓不動產動起來，才是最大的價值釋放
“不動產時代已然來臨,這是一個從100億m到300億m，再到500億m的存量價值釋放過程。2019-2030年，全國物管行業管理規模將由不到300億m，增至500億m以上的體量。”
從基礎到增值，美好生活將直衝3萬億元。在物企分佈上，上級企業將向下收併購、輸出能力，下級企業則將參照_上級企業對標。行業發展過程中，將涉及多種基礎服務，SAAS軟件服務、物聯網服務供應商、0A辦公軟件等，也推動著智慧社區領域的發展。
未來十年，租賃一定要撐起一片天。未來十年，將會增加價8000萬的大學生，考慮到結婚時間晚，租賃時間長，所以這些人群的租賃需求更大。
還有無法阻擋的“老齡社會”，已經到來。
第七，地產科技的潛力是巨大的
中國地產類的科技企業，只有100多家，地產科技的潛力巨大。重點地產科技術無一例外，在中國得到了政策支持。百強企業的數字化基建工作基本完成，但這只是基礎設施的建設，數據庫是不是打通的？人工智能進入了發展中的多少個渠道？
未來十年，地產科技的潛力是巨大的。
四、2020年的預測
最後的環節，也是此次發佈會現場最值得期待的2020年預判，關於明年，丁祖昱提出了這10條預判：
預測一:既要“防上漲”又要“防下跌”
“穩定” 將是2020年房地產調控政策主基調，大漲肯定不是穩定，大跌也同樣不是穩定。在市場壓力較大的一二線熱點城市，將繼續維持嚴厲的調控政策不放鬆。
預測二：繼續“放水”，但樓市不是受益者
預計2020年的貨幣政策將鬆緊適度，避免大水漫灌。即使央行繼續“放水” 也不會馬上傳導到房地產，樓市不是受益者，房地產短期不會被重啟復甦。
預測三:行業規模、企業規模雙見頂
隨著增量天花板的逼近，地產行業規模將見頂。而對於房企而言，2020年隨著政策調控持續 行業增速放緩、市場不確定性延續，房企總體戰略以謹慎、求穩為主，目標增長率進一步放緩，企業規模也將見頂。
預測四：深圳不會漲，長三角空間大
預測五：加速去庫存，銷售依賴渠道
預測六：拿地不急全年都是“窗口期”
預測七：兼併收購“大魚開始吃大魚”
預測八:仍看好物業但企業開始分化
預測九:租賃變天，還需要尋找新模式
預測十:萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務
丁祖昱認為，這些房企的增長速度比較快，未來股票市場，上漲空間也更快。
在丁祖昱看來，2019年的10條預測，結果還算不錯。今天提出的關於2020年的10條預判，就要靠今年的市場來檢驗了。
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