文｜鄧浩志
成 交 量
2020年樓市會繼續在穩定的中間區域運行。由於2019年底已經有超過20個城市出臺了人才政策，這些政策無一不對樓市起到促進作用，這也可以視為新一輪針對樓市的“微放鬆”。有政策支持，成交自然會有提升的機會。而那些人口持續流入的一線城市，強二線城市，各種剛性購房需求總要釋放，在經歷了大半年的壓抑、觀望之後，明年春節後這些購買力可能會陸陸續續湧現，以至於整個市場行情會又有可能再出現一波“小陽春”行情。可能明年上半年的行情，就是今年上半年行情的翻版，只不過“小陽春”的熱度會比去年低點，因為畢竟各地“微放鬆”的力度沒去年大，經濟、通脹等的壓力又比去年更大。至於下半年的市場，恐怕還需要根據當時的政策與市場進行判斷，畢竟現在各種變化太多，太快，實在不太適合作太長時間的預判。
房 價
該漲的還得漲。儘管去年市場不景，但就統計數據顯示，北上廣深的房價，2019比2018還是有遞增的。不但這四座一線城市，二線城市當中房價年度環比上漲的還是佔絕大多數。這說明一個問題，只要人口流入的城市，只要經濟持續增長，房價這種隨波逐流的上漲是一定的，而且這將是整個中國一二線城市的最最基本的常態。關於人口流入、城市新房供應我已經多次談到，這裡就不展開了。反正我的根本觀點是，大城市房價“永遠”上漲的，是漲一點點還是漲得多而已。而近期，全國各大城市都已經展開了瘋狂的搶人政策，這將讓大城市與小城市的差距越拉越大。
關於大城市房價仍處於長期趨勢性上漲週期中，這一點我是比較肯定的。並不像上一條預測未來12個月樓市波動情況那樣難。因為關鍵性的要素都非常的明確。
三 四 線 城 市
除長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游、中原、山東半島這七大都市圈外。其餘所有的三四線城市2020年的樓市都不會太好，不好的長期根本是經濟增長的乏力、人口的流失，不好的短期因素是棚改的大幅撤出，棚改撤出的滯後效應會在2020年全面顯現（需要說明一下，2019三四線城市實際情況在統計數據上並沒顯得太糟糕，這應該是舊審批項目仍在推進，新棚改政策起效需要時間所至）所以以上三四線城市，房企和投資者都要謹慎。非庫存極低的城市（如2019年的呼和浩特）都不考慮進入。
房地產行業狀況
總規模之前我預測會收縮，誰知道繼續擴張，2019年預計銷售額超過17萬億。這裡面可能有各地2018年成交未簽約在2019釋放的情況。也有房價繼續走高的原因。更有有我考慮不到的其他情況。所以關於房地產行業銷售額或規模見頂我就不再預測了。但關於房企我還是想說一下。以往調控年份，破產的、被收購的房企增多，總體呈現大魚吃小魚的局面。但2019年已經有個別“大魚”都出現了比較嚴重的問題。我判斷，2020年，會出現個別“大魚”倒下的情況，倒下未必是破產，可能是逐步由前10、前20一直跌出前50……。當然，他們的“肉”，會被其他大魚肢解。2020銷售額第一的房企，可能總銷量會繼續創歷史新高。
房地產稅
這東西大家發現沒有，2019年幾乎就銷聲匿跡了。我堅信，這種極具爭議的，廣泛徵收的稅種，只會在經濟、樓市都很好的年份用來嚇唬一下過熱的市場。實際上無論從民意還是技術層面都離我們很遠，我已經第N年說未來5年都不會開徵，我也繼續保持這個觀點。
租賃市場
這個市場一開始我就看衰它。2019年品牌長租公寓已經所剩無幾，剩下的或在作毫無意義的掙扎，或在為上市作最後衝刺。上市融資完之後又當如何呢？仍然看不到前景。上市可能就是最後一輪融資，也是創始人金蟬脫殼的最後機會。因為基本面沒有任何變化，這個市場不會有任何反轉的可能。
共有產權房的探索
作為管理層親自操刀且主推的產品，我就不便表態了，你懂的。但這種半公共產品需要地方掏錢不少，而目前各地財政預算又都非常吃緊，那個城市還有閒錢投到這些領域？所以2020年，這類公共或半公共的累保障性住房項目的建設總量恐怕會萎縮。至於市場反應，北京版本表現並不好，其他城市對這類產品，我估計表現或不好，就算好，總量也不會太多。
商辦物業及公寓
商業和辦公嚴重過剩的基本背景今年沒有些微改善，甚至隨著經濟下行而更加突出，所以絕大多數都不會有出路，至於在經營上出奇招敗中求勝的都是值得我們尊重和學習的對象，但這些對象不會太多。另外就是公寓這個擦邊球，佛山萬科項目被訴已經再次讓這類產品處在風口浪尖，從中央到各地時而緊時而松，鬆緊更是無跡可尋，但凡收緊幾乎就是死路一條。而最近官媒連續發聲強調禁止“商改住”鼓勵“商改住”，這有可能是一個信號，未來這類型產品的銷售會否收緊？值得開發商和普通客戶留意。既然前景本就不明亮，還是謹慎的好。至於“商改租”，我還是認為對經營者而言沒有多少前途。資金成本太高了。
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