今天上午10點，統計局發佈了房地產行業數據，1-2月全國開發投資1.01萬億，同比下降16.3%，其中住宅投資7318億，同比下降了16.0%。
乍一看數字，覺得投資增速只下滑了16個百分點，對比下去年增速看看，有一種大幅回落的即視感。
房地產開發投資按表現形式可以劃分為地產開發、房產開發以及設備購置。2019年我國房地產開發投資完成額13.22萬億，其中建築工程（各種房屋、建築物的建造工程，必須興工動料通過施工活動實現，一般以工程形象進度完成比例乘以預算價格計算）與安裝工程（各種設備、裝置的安裝工程，通過安裝和試運行確認投資額）佔比62.00%、其他費用投資（主要是房企土地購置費、土地開發相關費用等）佔比36.70%、設備購置（工業企業生產產品轉化為固定資產的購置活動，通過採購部門出庫單確認）部分僅佔1.30%。
2019年土地購置費4.16萬億，佔比31.53%，這一塊與土地購置量和地價直接相關，需要單獨拎出來。土地開發相關費用與建築工程、安裝工程合計佔比67.17%，這一塊與施工面積正相關，還有少部分工程價格因素。
為了更清晰地區分量和價的貢獻。我們再對比下2018年的情況。2018年我國房地產開發投資完成額12.03萬億，其中，土地購置費3.64萬億，佔比30.26%；土地開發相關費用與建築工程、安裝工程合計佔比68.48%；設備購置部分佔比1.26%。2019年土地購置費同比增長了14.29%，但同期土地購置面積下滑了11.40%，儘管兩個指標口徑不一致但也說明地價的上漲起著決定性作用。2019年土地開發相關費用與建築工程、安裝工程合計為8.88萬億，同比增長了7.79%（包含少部分價格因素）。
如果再往前看三年，2015、2016和2017年土地購置費對地產投資的貢獻比例分別為18.4%、18.3%和21.1%。僅僅在2017和2018兩年時間，土地購置的投資貢獻佔比提升了12個百分點，原因很顯然是因為地價的持續上漲，土地成交溢價率的居高不下，可見土地市場對投資的支撐作用。
需要說明的是，土地購置費是房企在特定時間段為土地使用權實際支付的錢（與土地購置面積和土地成交價款不同口徑）。從歷史上看，2014年以來基本都是增長，僅在2016年7月左右下滑過，最多1.71%。從邏輯上看，2020年1-2月土地購置費基本上都是房企在去年三四季度買地尚未支付完的款項，和2月新增的拿地其實關係很小（更何況很多地方為吸引房企拿地，在2月還出文可以延期交付土地款）。土地購置費涉及到實際到賬的資金，統計進度比行業數據要慢，我們按去年下半年平均增速18.9%來估計1-2月為3461億，這樣扣除土地購置費後的地產投資增速可能下滑了27.5%。
什麼概念呢？歷史最低在2009年2月的1%和2015年12月的1%，這次不僅輕鬆跌破，而且幅度有近30個百分點。2009年是因為08年金融危機衝擊，雖然08年底購房信心開始恢復，但房企現金流很弱，土地購置費表現很差（2019年1-2月土地購置費333億，同比下降26.14%，歷史最差）。2015年12月是因為房價上漲趨勢顯現，開發商捂盤停工或為緩交土增稅延緩施工進度，導致當年商品房施工面積僅增長1.3%，也是歷史最
今年前兩個月商品房施工面積有69.42億方，增長2.90%（去年底是增長8.70%）。根據當期施工面積與前期施工面積、當期竣工和前期竣工面積、當期新開工和當期淨復工面積的邏輯關係，不難得出近幾年商品房當月淨復工面積的走勢圖如下。
圖如下。
從歷史上看，因為年末是交付高峰，1-2月是春節因素，每年1-2月是淨復工的最低值（就是說這個時間停工面積最大），3月及4月開始快速恢復。比如19年2月末，淨復工面積為-15.20億方，3月和4月分別為1.11億方和0.52億方；20年2月末的淨復工達到-18.75億方（絕對值同比增長23.4%）。從邏輯上看，工人返工從今年3月中才加快，此前工地開工率很低，3月淨復工應該是到不了去年同期的水平。由此推測，3月施工面積的增速恐怕也不會那麼快上去。
再看看銷售情況，確實也是很慘（還是合併1月一起來看），銷售面積跌幅近40%，銷售
主流上市房企相比之下，稍微好一些，平均跌幅不到30%。銷售下滑，比如導致定金及預收款下滑（1-2月下滑23.9%），影響房企的到位資金（1-2月下滑17.5%），也會對拿地支出、債務償還、組織復工施工、企業正常經營等產生負面的影響。
常經營等產生負面的影響。
沒錢倒不可怕，大不了融資口送一送。沒工人沒復工，才可怕，如果買房都沒信心了，才真正可怕。抑制新房價格導致囤貨開發商沒得玩，主流是高週轉的路子，現在沒供貨了，難道要預售條件大幅降低麼？是時候要鼓勵復工力度，鬆一鬆地產了，在居民收入預期普遍不樂觀的情況下降低首付比例也是合適的，老基建都玩不好，新基建如何能推進？如果像某教授所說，到了夏天疫情都過不去，那時候即便有猛藥可下也可能來不及了。
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