一場疫情讓人們的生活方式正在逐漸改變，宅家雲購物代替逛街買買買，商業交易途徑的改變也讓傳統購物模式悄然升級。對於以購物消遣為主要場所的商業地產來說，疫情面前更是謀求改變的新機遇。
起源於19世紀50年代的商業地產，在近200年的發展中，為人們的生活便利提供了各種條件。1904年，在全國絕大部分城市還處於封閉之時，濟南就領時代之先自開商埠，從傳統的政治中心一躍成為山東內陸第一大商貿中心。
濟南商業綜合體的誕生
自開商埠以來直至上世紀50年代，泉城路已然發展成為濟南的標誌性商圈，這裡匯聚了近200家商鋪，其中不乏瑞蚨祥、燕喜堂、宏濟堂等當時的“大牌”商號。泉城路商圈的迭代可追溯到上世紀90年代，彼時濟南華聯、銀座、貴和等的加入讓泉城路商業一度升級。
（上世紀濟南老商圈 圖片來源於網絡）
進入新世紀以來，沃爾瑪和家樂福分別於2003年9月和2004年4月落子泉城，海外舶來超市讓商業地產鍍上一層“洋外衣”。2009年，煙臺振華和長春歐亞入駐人民商場和大觀園，緊隨其後萬達百貨於2010年進入濟南，2011年恆隆廣場面世，同年和諧廣場開業……在短短几年的發展中，城市商業綜合體逐漸代替商圈成為商業地產的新模式。
老牌商圈中的商業綜合體
在商業綜合體概念誕生前，商圈是一個城市聚集人氣的地方。尤其是一些老牌商圈，在長期的積累沉澱中，在一個區域範圍內各種配套均已非常醇熟，因此，在城市中的商圈周圍生活也最為便利。
（百年前西市場商圈 圖片來源於網絡）
在半個多世紀的發展中，濟南的老牌商圈從最開始的泉城路商圈、經四路-大觀園商圈、西市場商圈，慢慢發展到洪家樓商圈、英雄山商圈、和諧商圈以及專業性較強的山大路商圈、濼口商圈等，細數這些區域都是在老城區。
（中國房地產網濟南製圖）
老商圈轉型“自救”求“新生”
1.泉城路商圈。素有“泉城金街”之稱的泉城路，曾經一度是濟南商業的領頭羊，這裡是濟南第一條以商業、文化、旅遊、休閒功能為主，兼具交通功能的準步行街，更是濟南的高檔消費區和濟南市民主要的消費區。這裡不僅包含最具代表性的古街芙蓉街和珍珠泉在此，更是憑藉北臨大明湖，西靠五龍潭，南通泉城廣場，東有解放閣，東南側黑虎泉，西南角趵突泉的優越地理位置，成為濟南名副其實的旅遊重地，吸引大量的客流。
如今，隨著濟南商業向外擴張，泉城金街也頗受影響，內部商業項目也在遭遇不斷換主的危機。在這種情況下，泉城路商圈內部轉型自救啟動。2014年世茂國際廣場的加入以及2018年恆隆廣場的轉型，為老牌泉城路商圈帶來了新生機。
2.經四路-大觀園商圈。與泉城路商圈毗鄰的大觀園片區，也是濟南最早興起的商圈之一。上世紀五六十年代普利門的商業貿易曾名盛一時，但因該區域的商業結構過於簡化，發展步伐異常緩慢。
2010年11月濟南第一家城市綜合體萬達廣場入駐後，片區內商業氛圍逐漸成型。尤其是2015年10月，作為濟南地標性建築的綠地中心的加入，讓片區內的商業實現了華麗轉身。如今的經四路沿線聚集了綠地中心、振華商廈、萬達、大觀園以及融匯老商埠等一眾商業，城市資源運作在這裡得到了高速的發展。
3.西市場商圈。西市場因地處濟南老商埠西段而得名。自濟南開埠後，在100餘年的發展中，逐漸形成以小商品批發為主的貿易中心，這是濟南最具代表性的“大棚式”商業經營。
2002年，由濟南華聯商廈股份有限公司投資興建的嘉華購物廣場新商城，與濟南華聯商廈和西市場小商品市場形成互補。2012年，保利中心在繼承西市場商業傳統的同時,傾力打造了西城商業首屈一指的集購物中心、寫字樓、公寓多元業態於一體的高端城市文化綜合體，這再度有效的改善了濟南東重西輕商業格局。
4.洪家樓商圈。濟南洪家樓片區是濟南的核心文化區，這裡匯聚了百年山大、百年教堂、百年省圖，氤氳的學術氣息賦予其高貴的學院氣質。在這個獨特的版塊內，有著集銀座、大潤發等商業巨擘融合的商業模式。
在這些老商業模式的影響下，洪家樓商圈也在不斷升級，新興商業綜合體鑫苑·鑫中心將打造的26萬平米匯聚精品住宅、SOHO公寓、特色商業街、高端寫字樓四重業態。2019年6月，印象城落地洪家樓商圈，精準錨定青年客群，打造成濟南第一個專注於“青年經濟”的購物中心。印象城這樣大型商場的加入，更是讓洪家樓商圈的旅遊購物體驗感完整了起來。
5.英雄山商圈。作為中國四大文化市場之一的英雄山路商圈，是一個以文化為主的老商圈，它涵蓋了濟南市英雄山周邊、八一立交橋、省體育中心一帶，該商圈不僅帶動了周邊的文化產業發展，還形成了獨具特色的文化氛圍，是一個新舊結合的商圈。
英雄山商圈內各類業態功能異質化極為明顯，不僅有以國美、蘇寧、三聯三大巨頭為核心的電子電器商業圈，以銀座八一店、經十一路人防、新世界、魯商廣場、貴和購物中心體育中心店 為核心的休閒購物商業圈，還有以以體育中心、泉城公園、百旺商城、文化市場為核心的體育文化商業圈。英雄山商圈內豐富多樣的產品，形成了完整的集餐飲、購物、體育文化、休閒娛樂為一體的商業生態鏈。
6.和諧商圈。與其他商圈的底蘊相比，和諧商圈是一個較新的老商圈。自2010年以來，濟南西部商業開始邁入快車道，2011年和諧廣場的崛起讓此片區的商業進入綜合體時代。4年以後的2015年，與和諧廣場毗鄰的連城廣場拔地而起。
在10年的發展中，和諧商圈作為後起之秀中的新商業綜合體，涵蓋了多種業態，不僅對片區內的商業價值起到積極的引領作用，也是西部商業地產發展的奠基者。2019年1月，位於陽光新路的大型高端購物廣場歐亞大觀開業，為和諧商圈再添新契機，未來蘇寧廣場、五里牌坊商業綜合體也將不斷落地，在市區的“黃金路口”上將再度打造一條商業金街。
7.山大路商圈。山大路商圈作為濟南的科技商務區，以信息產業等高科技產業為特色。上世紀九十年代，隨著電腦、手機等電子商品開始普及，受此帶動，山大路商圈迎來了繁華期。與此同時，藉助區位、資源優勢，山大路自發形成了科技產品銷售集群，成為以IT產品銷售與研發為主導的科技一條街。
2004年，富士康旗下的賽博數碼廣場開業。2011年，華強電子世界在賽博數碼廣場路西開業。此時的山大路高科技市場發展到了高峰。作為一個專業商圈，隨著電商平臺的興起山大路商圈逐漸走下坡路，為了改變原有的“電腦城”標籤，山大路商圈也在不斷改造成人工智能孵化產業園，這對於濟南信息產業化以及城市建設必將起到標杆和示範作用。未來，與華強廣場相鄰的中建國熙臺還有相應的商業廣場配套，這是一個集住宅、商業、寫字樓、公寓、酒店等為一體的綜合體項目，將極度豐富山大路沿線的商業氛圍。
8.天橋濼口商圈。天橋濼口商圈也是濟南市一個大型綜合性專業化商圈，包括濼口服裝市場、金牛建材市場、山東石材新市場、山東信息通訊城等大型市場，天橋商圈主要以批發零售為主。
在濟濼路改造後更是大幅提升了濼口商圈的交通和形象，尤其是2010年1月繽紛五洲綜合體開業後更是補齊了濟南北的商業短板。這樣一來，沿濟洛路從長途汽車站到山東通訊城（繽紛五洲）再到濼口服裝城形成了南北貫通的商業金街。
總結：對於濟南這些“遲暮”的商圈而言，新興商業綜合體的不斷湧現對其衝擊非常明顯，處於衰退期的老商圈為“自救”就必須轉型增添新鮮血液。同時，老商圈單一的商業模式也是當前發展的桎梏，對於謀求新生的老商圈而言，發展個性化和時尚化的定位經營，才能逐漸跟上當前商業地產的發展節奏。
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