導言：今天給大家分享商品房買賣過程中常見的問題：定金糾紛。
簽訂定金協議並支付定金是購房的必經程序，那麼定金是什麼？定金糾紛從何而來？首先從定金的概念來解釋：當事人雙方為了保證債務的履行，約定由當事人方先行支付給對方一定數額的貨幣作為擔保，定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。也就是說定金存在的意義是為了後續主合同的簽訂和履行。而眾所周知的，定金適用“定金罰則”，付定金的一方違約定金沒收，收取定金的一方違約雙倍返還定金數額。
對購房業主而言，因為開發商銷售的“洗腦”言論和售樓處的“火爆現場”頭腦一熱支付了定金，等回到家冷靜下來又後悔的情形數不勝數。歸根結底，商品房買賣中定金糾紛是房地產市場泡沫發展的結果。那麼遇到這種情況業主該如何找開發商要回定金呢？
第一、業主的慣常做法。碰到這種情況，很多人採取的方式是跟開發商協商，如果開發商拒絕退定金，那麼到售樓處“一哭二鬧三上吊”，或者網上發帖、找媒體曝光，這種業主的心態往往是，你不給我退定金，那麼開發商你也別想好過。有些開發商為了息事寧人可能就退錢了事了。
第二、訴訟解決。這種業主往往有一定的法律觀念，並且他們也不想採取第一種做法，往往會找律師通過定金糾紛的民事訴訟來解決，這種情況就以本人做過的案件為例來給大家分析。當時，我的當事人在上海浦東想要購買一套房屋，與開發商簽訂了《定購協議》，並支付了5萬元定金，後當事人得知該樓盤附近存在墓地，而這一情況當時開發商並未告知，故業主反悔不想購買該房屋，並希望對方退還定金。這個案件是我接觸到的第一起關於商品房定金糾紛的案件，因為馬上到了簽訂網籤合同的時間，當時是陪同當事人一起到售樓處溝通取證，因為當事人實際上並未看到過網籤合同的內容，且補充條款中存在諸多對當事人不公平的條款，故當天溝通結束後，就讓業主向開發商發出了協商函，要求協商網籤合同補充條款內容，後開發商通過律師向我當事人發出律師函，催促當事人簽訂合同並支付首付款，辦理貸款手續，雙方協商破裂。接下來可想而知，我們向法院提起訴訟，經過訴前調解、訴訟階段，最終法院判決支持了我當事人的訴求。本案中最關鍵的點在於：一、開發商沒有證據證明給我當事人看過網籤合同樣本；二、開發商在訴訟過程中將房子轉售他人；三、訴訟之前準備工作和取證工作充分到位。這種訴訟的法律依據是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”就是通過協商主合同條款的方式來退還定金。但是這種方法也有缺陷，因為有判例認定這種協商是為了不簽訂主合同的惡意協商。
第三、有籌碼的談判。這也是本人自己研究出來的一種方法，通過調查項目的信息，從各個角度查找違法的地方，有依據地向政府職能部門申請違法查處，由政府部門出面協調解決。因為購房者無論何時都是處於弱勢一方，這也是藉助於政府力量的一種無奈之舉，具體有很多方法，這裡就不一一贅述了。
其實，今天這篇文章猶豫了很久才發出來，因為有的購房者的確是因為被開發商坑才支付了定金，但有的業主完全是沒有理由地就想要退定金。作為一名律師，雖然希望賺錢，但是對於第二類購房者我其實內心是完全抗拒的，因為他們沒有契約精神，也不利於市場交易的穩定，有的時候可憐之人必有可恨之處，弱勢一方並不一定是正義一方，這也是執業這麼久領悟出來的一個道理，好了，還是希望把這篇文章帶給真正需要他的“人”，本期就到這裡。
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