長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅
4月21日，世茂房地產（00813.HK）發佈公告稱，該集團正考慮分拆旗下的物業管理服務及相關增值服務業務公司在香港聯交所獨立上市，可能分拆及上市的詳情尚未落實。此前，世茂房地產董事局副主席兼總裁許世壇在業績會上曾表示，“物業和酒店應該會在未來兩三年內分拆上市，物業應該會快一些。”
長江商報記者注意到，去年世茂銷售排名重回十強, 躋身行業第九位。2019年全年世茂房地產實現全口徑簽約額2600.7億元創新高，合約銷售面積達1465.6萬平方米，同比分別增長48%和37%，目標完成率123.8%。
躋身十強後世茂是否會保持近來的高速增長，許世壇給出的2020業績目標為3000億元（不含戰略合作項目），在銷售規模的增速上，他稱“世茂未來將比TOP20房企都要快”。
物業管理收入達27億增近7成
4月21日，世茂發布公告稱其中文名稱由“世茂房地產控股有限公司”更改為“世茂集團控股有限公司”，此舉似為接下來業務分拆做鋪路的準備。
公司管理層曾經在2019年業績會上提及，公司旗下的物業和酒店應該會在未來兩三年內分拆上市，物業或先於酒店業務登陸資本市場。
從業績來看，世茂物業板塊收入逐步增長。財報顯示，公司的物業管理收入及其他，由2018年16.07億元大幅增長68.1%至2019年的27.01億元，這主要由於物業管理規模逐步擴大，以及合作項目管理費增加所致。
2019年是世茂物業規模化發展的“元年”，物業服務品牌正式煥新升級為“世茂服務”。隨著新品牌的發佈，世茂服務積極開拓第三方業務，已進駐超過60個城市，簽約項目360餘個，簽約面積突破1億平方米，為240萬業主和用戶提供生活服務。
目前世茂服務的擴張仍需依賴世茂房地產每年1000萬平方米左右的新房面積交付。世茂集團副總裁、物業公司董事長兼總裁葉明傑曾表示，世茂服務計劃2020年將簽約服務面積做到2億平方米，2021年則為3億平方米，對應300萬戶家庭。每戶家庭如果是3個人，那麼服務對象近1000萬人，更具備上市基礎。
克而瑞認為，公司物管主要位於一二線城市, 幷包含一部分商業管理費收入, 收繳率高及提費能力強兩大特點將有助公司在分拆上市後成為物管行業的亮點, 使母公司的品牌印象進一步提升, 協助其後續住宅項目開發的品牌溢價。
長江商報記者注意到，由於物業服務輕資產運營、收入回報穩定的特性，近年房企扎堆分拆旗下物業板塊上市。2019年已有近20家房企分拆物業板塊上市。2020年興業物聯（09916.HK）、燁星集團（01941.HK）已於3月份成功上市，金融街物業、正榮服務、宋都服務、建業新生活、弘陽服務等5家物管公司均已經遞交招股書。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對長江商報記者表示，物業公司通過上市融資，不但可以獲得發展資金，還可以打通其他的融資渠道；另一方面，物業公司上市也是其所屬的房地產企業實現物業企業價值外顯的一種方式。
銷售2600億重回十強
經過四年的掉隊之後，世茂銷售排名重回十強, 躋身行業第九位。
財報顯示，2019年全年世茂房地產實現全口徑簽約額2600.7億元，合約銷售面積為1465.6萬平方米，同比分別增長48%和37%，目標完成率123.8%, 銷售金額增速超過TOP20房企15%的平均增速。
盈利方面，世茂房地產2019年收入約1115.2億元，同比上升30.4%；毛利額及毛利率分別為341.3億元及30.6%；核心業務淨利潤上升30.6%至153.25億元；股東應占核心業務淨利潤上升22.5%至約104.8億元，股東應占核心業務淨利潤率為14.1%。
得益於良好的業績增長，公司全年每股擬派息額145港仙，同比上升20.8%，漲幅高出0.8個百分點。這已是公司連續第14年分紅，派息穩定增長，持續高效回報股東。
土儲方面，2019年，世茂權益前土地儲備約7679萬平方米，貨值超過13000億元，遍佈全國120個城市，總項目數達349個。公司的戰略佈局主要圍繞一二線及強三四線城市持續優化，土儲貨值佔比達89%，土儲分佈優質，實現投資的收斂聚焦。
公司融資成本與負債也逐漸走低，根據此前樂居財經研究院發佈的《2019房企融資利率榜》，世茂的融資成本遠低於行業均值，在千億房企中處於低位。整體而言，2019年世茂融資成本已降低至5.6%。從償債能力來看，世茂賬面現金約596.2億元，短期有息借款為367.8億元，現金短債比達到1.62倍，短期償債無憂；另一方面，其資產負債率約75.2%，淨負債率為59.7%，財務槓桿依舊控制在行業紅線之下。
聚焦主業的同時世茂探索多元化發展，目前房地產還是核心主體，酒店管理、物業服務、商業辦公、旅遊娛樂為堅實雙翼，高科技、醫療、教育、養老、金融等投資則成為世茂平衡發展的關鍵尾翼。
