閱讀提示：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，那麼出賣人出賣尚未取得房屋產權證書的房產所簽訂的房屋買賣合同效力如何？
本文引用的案例中，出賣人與買方簽訂房屋買賣合同，後以自己尚未取得房屋產權證明為由主張房屋買賣合同無效，法院最終沒有支持其訴訟請求。
【裁判要旨】
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）項在性質上不屬於《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》規定的效力性強制性規定，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據，買賣雙方就尚未領取房產證書的房屋簽訂的房屋買賣合同不會因此無效。
【案情簡介】
一、2014年5月31日，郭某與劉某訂立了存量房屋買賣合同，郭某購買劉某的201室房屋，成交價為150萬元。買受人與出賣人約定於2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準備齊全，並辦理上述房產的貸款審批手續，審批合格後10個工作日內，出賣人與買受人辦理上述房產的過戶手續，
二、合同簽訂後，因劉某不能提供201室房屋的所有權證，導致郭某無法辦理貸款，案涉合同無法履行。
三、郭某向法院提起訴訟，要求解除案涉存量房屋買賣合同、劉某返還定金5萬元、支付違約金10萬元、賠償居間服務費3.3萬元。
四、庭審過程中劉某辯稱，案涉房屋買賣合同簽訂時雙方均明知涉案房屋尚未取得房產證書，而根據城市房地產法管理法的規定，未領取房產證書的房屋不得轉讓，因此，案涉房屋買賣合同應屬無效。
五、北京市大興區法院經審理認為，房屋買賣合同不會因賣房人尚未取得房屋產權證而無效；但劉某未取得所有權證導致郭某無法辦理銀行貸款，其行為已構成違約，最終判決解除案涉存量房屋買賣合同、劉某返還定金5萬元、支付違約金4萬元、賠償居間服務費3.3萬元。
【裁判要點】
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）項規定了“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓。但強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制性規定，而根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條，只有違反效力性強制性規定的，才屬無效。而《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）項在性質上應屬於管理型強制性規定，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。所以，法院最終沒有因案涉房屋尚未取得房產證書而認定劉某與郭某訂立的房屋買賣合同無效。
【經驗總結】
1、對於買方來說，在簽署房屋買賣合同前應當仔細核查房屋的權屬情況，尤其是應該要求出賣人出示房屋產權證書原件並仔細核查。
2、房屋買賣雙方就尚未取得房屋產權證書的房屋簽訂房屋買賣合同的，該合同不會因標的房屋為無證房屋而無效，但因為不能取得房產證導致買方不能按約定時間辦理貸款手續的，賣方應承擔違約責任。
【法律規定】
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十八條 下列房地產，不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
《合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》
第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。
【法院判決】
本院認為：合同是確立雙方當事人權利義務關係的協議，經合法成立的合同具有法律約束力。郭某與劉某訂立的存量房屋買賣合同，系雙方的真實意思表示，郭某與劉某均系完全民事行為能力人，合同內容不違反法律法規的強制性規定，應屬合法有效。雙方均應按照約定的內容行使權利、履行義務。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）項確實規定了“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓。但強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制性規定，而根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條，只有違反效力性強制性規定的，才屬無效。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）項在性質上不屬於《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。所以，劉某辯解其與郭某訂立的房屋買賣合同無效的主張，本院不予採信。
根據房屋買賣合同的約定，郭某與劉某應於2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準備齊全，辦理上述房產的貸款審批手續，審批合格後10個工作日內，出賣人與買受人辦理上述房產的過戶。而要辦理銀行貸款，非有201室房屋的所有權證不可。實際上，直至2015年1月12日，劉某亦未取得201室房屋的所有權證。因此，劉某已構成違約。現郭某要求解除合同，本院應予准許。合同解除後，劉某應將定金予以返還。鑑於定金由興商經紀中心保管，故興商經紀中心應將定金返還郭某。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔賠償損失等違約責任，也可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。根據郭某與劉某關於違約責任的約定，劉某應賠償郭某違約金100000元及居間方各項服務費用。鑑於劉某表示違約金數額過高，本院酌情予以調整。
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