獨在異鄉為異客，每逢見節倍思親
很多異鄉遊子在大城市打拼工作，由於房價太高，他們選擇租住房屋用來居住，當租住的房屋遭遇拆遷，而租期還有很長時間，房屋補償是否有自己的部分？剩餘的租金如何退還？搬家的搬遷費誰來出？如果是商品房停產停業的損失又該如何計算？
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條 為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。
從該法條中，我們可以看出，房屋拆遷補償的對象只是房屋的所有權人，而租客並不能取得房屋的拆遷補償金，也並非是租住的時間長短來決定是否有權利申請拆遷補償。
那麼租賃房被拆遷，租客什麼都得不到嗎？
我們來看看下面這則案例。
2012年，河南鹿邑縣的任X與代X簽訂了租賃合同，租用代X門面房190平方米，租期為五年。租用期間任X將此門面房用於家紡專賣店，並辦理了個體工商戶營業執照，稅務登記證，並且任X已將房租交付至2016年6月11日。
2016年5月底，鹿邑縣政府為建設項目，將該門面房拆除，補償費（其中包括停業停產費）被房主代X直接領走。隨後任X多次向代X討要停產停業的損失，卻遭到代X的拒絕。
為維護自身的合法權益，任X向鹿邑縣人民法院提起訴訟，要求代X返還停產停業的損失。
法院認為：“公民從事民事活動應當按照公平、等價的原則，必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收的房屋所有權人即被徵收人給予公平補償。被徵收的房屋被生產經營者承租的，生產經營者與被徵收人應按約定分配停產停業損失補償費；沒有約定的，由被徵收人對生產經營者給予適當補償。
最終經法院判決代X獲得了停產停業費的30%。
本案中，代X和任X沒有解除租賃關係，任X在得到相應的補償金後，沒有將停產停業的損失合理分配，而是全部據為己有，這顯然是一種違法行為。
有關法律規定，出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先徵得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。
所以，當租賃的房屋遭遇拆遷，租客可以選擇以下做法：
1、房屋被徵收拆遷屬於政策的變化，屬於不可抗力，租客可以解除與出租人的租賃合同，並拿回未到期部分的租金。
2、租客可以與房屋的所有權人協商，在所有權人進行產權置換後，重新與所有權人簽訂房屋租賃合同。
3、可以向拆遷人申請房屋搬遷補助費。
一般情況下遇到拆遷，承租人可以與房主協商解除租賃關係，並要求返還剩餘租金，也可以要求房主在房屋拆遷後繼續履行租賃合同。如果選擇繼續履行租賃合同，則需要房主選擇產權調換的方式，之後產權調換的房屋仍由原承租人承租。
當然，為了避免租賃房遭拆遷後租賃雙方不必要的糾紛與訴累，在此建議租賃雙方在合同中將拆遷後如何補償寫明，以保障雙方的權利。
另外，租賃房屋被拆遷後，原有的租賃合同是否還有效力？
根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是說無論採取什麼方式引起房屋所有權發生變動，均不影響租賃合同的效力。所以，拆遷人或者徵收人通過補償方式獲得租賃房屋的所有權並不影響租賃合同的效力。
總結
出門在外，很多事情總是身不由己，像租賃房遭遇拆遷這些事情，不是我們能夠主導的，承租人能做的事情就是未雨綢繆，將一切可能發生的事情想明白，在租賃合同中都列出來，如果真的有這些事情發生，我們也好按合同辦事，也省了許多不必要的麻煩。
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