期待已久的廣州2018年第二季度第二場大型土拍潮終於來了！
今天，要競拍的土地共11宗，其中，有不少來自於時下熱門的區域和板塊，包括海珠琶洲、黃埔長嶺居和科學城、南沙黃閣和萬頃沙等。
不過，11宗地除了南沙兩宗宅地和增城荔城宅地有兩家以上房企競價外，其餘8宗地塊均以底價成交，毫無波瀾，看來房企們在調控收緊的大背景下，拿地都保守起來了，土地市場熱度明顯較去年冷。
至於地塊都花落誰家？具體結果又如何？
本輪土拍潮總共收入109億元，其中，金科以148248萬元，競配建面積:4950平方米奪得的南沙區黃閣鎮2018NJY-6地塊，為今日土拍潮熱度一直在線的地塊，另外，同樣位於南沙的萬頃沙2018NJY-7地塊為也相當熱，成績相當不俗，終被
深圳市深恆達投資發展有限公司以87797萬元,競配建面積:900平方米斬獲。 對此，易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉先生表示：
總體來看，今天拍地的結果波瀾不驚，成交樓面價並未出現“過火”的情況。實質上不僅是廣州，今年廣東乃至全國的土地市場地價都有降溫的趨勢，這是行業的基本面變化所決定的。開發商的態度趨於審慎，一方面是因為融資渠道的收緊導致的資金鍊壓力，一方面也是對像廣州這樣調控限制多、土地價格高的城市難以實現快速週轉的務實應對，但對於核心城市群的市場未來總體還是偏樂觀的。
下面，我們一宗宗來看！
琶洲西區AH040117、125和126地塊
琶洲西區AH040117地塊
無懸念，地塊15點準時被秒拍！廣州珠江住房租賃發展投資有限公司以底價45593萬元總價奪得了該地塊，摺合樓面價12280元/平米。
AH040117地塊位於海珠琶洲西區，土地屬性為酒店式公寓，建築面積為37128平方米。地塊建設項目為全自持租賃用房，
租賃酒店式公寓建築面積佔地塊計容建築面積的100%。土地使用權出讓年限為：商業、旅遊、娛樂用地40年。
琶洲西區AH040125地塊
與117地塊一樣，AH040125和126地塊也是一出場就被秒！125地塊終被廣州置本產業運營管理有限公司以底價價為109928萬元拿下，摺合樓面價
15220元/平。地塊要求競買人或其控股股東須為廣東省經濟和信息化委員會認定的第一批“工業互聯網產業生態供給資源池”平臺服務商類入選企業。此外，競得人或其控股股東須於2018年底前引入一家工業和信息化部核定的製造業“雙創”平臺試點示範項目所屬企業總部在廣州市海珠區落戶。
琶洲西區AH040126地塊
而AH040126地塊被廣州華耀置業有限公司，以底價105235萬元拿下，摺合樓面價15220元/平。
地塊屬性為商務設施用地兼容商業設施用地，建面為69142平。
地塊要求競買人或其實際控制人須為中華全國工商業聯合會評定的2017中國民營企業500強，所屬行業為專用設備製造業。須於2018年底前引入一家工業和信息化部推薦的“智能製造系統解決方案供應商”總部在廣州市海珠區落戶，並辦理工商註冊及稅務登記。
這3宗商業地集中在琶洲互聯網創新集聚區的配套區，這是今年以來，除騰訊4月份在琶洲西區拿下一宗跨市政道路連接體地塊外，琶洲西區第二次競拍土地，而本輪三宗地塊出讓條件和以往出讓的商業地一樣，對地塊建設和競拍人設置了較高的限制。
目前琶洲西區僅邦華國際中心、寶地廣場、廣報中心三個寫字樓項目在租，其餘項目均在建設中。其中，中國移動已拔地而起，赫基國際大廈(鼎尚)於2017年完工，阿里巴巴、復星、國美、環球、唯品會、小米項目已進入主體結構施工，騰訊、歡聚（YY）、廣商中心、南方傳媒等項目處於基坑支護施工階段或圍敝作業階段。
交軌方面，琶洲西區目前已有地鐵8號線和一條沿江有軌電車運行，主要連通海珠中西部和芳村板塊。
而地鐵18號線已於2017年10月底動工，預計2020年竣工，設有琶洲西區站點，可實現琶洲西區到南沙只要半小時。
地鐵19號線西起佛山三山新城，止於廣州姬堂，在琶洲西區設置磨碟沙北站，計劃2021年至2025年實施，屆時將強化琶洲與佛山三水新城和天河東圃板塊的聯繫。
而馬場路—海洲路隧道目前正在前期籌劃中，建成後間緩解獵德大橋的交通壓力，提升琶洲西區至珠江新城的通行便捷性。
琶洲西區還將增加一條有軌電車環線，沿琶洲北大街、磨碟沙路、琶洲南大街等設置6個站點，解決地鐵無法顧及的片區，提高緊湊型CBD交通疏導問題。
除以上線路外，穗莞深城際琶洲支線也於日前進入環評公示階段。綜合來看，琶洲西區對內、對外交通網絡逐漸完善，未來片區交通真正的做到四通八達。
易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉先生：
AH040125地塊和AH040126地塊與此前琶洲商辦用地一樣，均服務於地方的招商引資，有嚴格的限定門檻。
AH040117地塊是本次琶洲土地出讓的一大看點，其開創了廣州市的兩個先河，第一個先河是出現以商業用地作為全自持租賃用房建設使用，這是以前未有過的，呼應了此前從中央到地方均有提及的“商改租”政策，未來該類土地及存量物業用於建設租賃用房的情況有可能還會增多；第二個是從官方土地出讓文件承認酒店式公寓這一物業類別的存在也是此前未有的，為酒店式公寓“正名”。
從拿地企業來看，珠江實業集團此前在市委、市政府、市住建委(市住保辦)、市國資委的支持和指導下，投資成立了廣州珠江住房租賃發展投資有限公司，把這個地塊交給珠江實業集團也是實至名歸。
黃埔廣州開發區YH-A4-6、KXCD-D1-8和KXC-K1-10地塊地塊
受調控影響，本輪土拍潮地塊的成交均較為平淡，一開場便結局的，當然不止琶洲的3宗地塊，本次黃埔長嶺居、科學城共同推出的3宗二類居住用地，全為全自持租賃用房用地，同樣的以秒拍收場，至於結果我們繼續往下看！
YH-A4-6地塊
地塊被廣州開發區人才工作集團有限公司，以底價6975萬元成交，摺合樓面價3072元/平。地塊位於長嶺居，建築面積為22704平。
該地塊為
全自持純租賃用房用地，用於建設廣州市黃埔區、廣州開發區人才公寓，項目建成後必須整體確權（只辦理一個不動產權證）並自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。地塊在萬科山景城東北邊，周邊有第十一人民醫院、南方中英文學校（約700米）、長嶺居小學（約2.3公里）等。另外，附近已盤踞多個新盤，形成居住區，將來生活氛圍和居住條件可期度較高。
現時，周邊的萬科山景城，價格約2.6 萬元/平米，另外，中冶逸璟臺目前尚在建中，而萬科元培裡目前已開放銷售中心和樣板間，計劃推出5層4房2廳的山谷唯墅，具體價格及推出時間待定。
KXCD-D1-8地塊
科學城東部KXCD-D1-8地塊地塊還是被廣州開發區人才工作集團有限公司，以底價13109萬元成交，摺合樓面價5292元/平。地塊建築面積為24771平方米，土地用途為二類居住用地。
地塊為全自持純租賃用房用地，用於建設廣州市黃埔區、廣州開發區人才公寓，項目建成後必須整體確權（只辦理一個不動產權證）並自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。
離地塊較近的廣州地鐵6號線香雪站，仍有約3公里的距離，不算方便；教育資源、以及生活配套方面主要依靠附近火村一帶的小學、幼兒園及商鋪。
目前地塊周邊二手項目較多，價格區間在2.3萬-3.3萬元/平。
KXC-K1-10地塊
而一樣以底價60551萬元成交的廣州開發區KXC-K1-10地塊，則被科學城（廣州）投資集團有限公司奪得，摺合樓面價6549元/平。
同樣的，該地塊為
全自持純租賃用房用地，用於建設工業企業員工租賃用房，項目建成後必須整體確權（只辦理一個不動產權證）並自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。地塊建築面積為92457平，為二類居住用地，地塊距廣州地鐵6號線蘇元站約1公里，周邊有不少大型商業資源。另外，距離地塊約800米處有中山大學嶺南醫院。
目前，項目1公里內一手項目較少，而二手項目價格在
2.3萬元/平米左右。2016年1月至今，黃埔區共成交了土地（含純宅地、商住地、商辦地和綜合同地，下同）18宗、250.7萬平。其中，成交幅數高於其它板塊的為科學城板塊，共成交13宗地，其次是長嶺居板塊，4宗 ；再次是知識城板塊，1宗；而舊黃埔板塊則無土地成交。
從面積上看，近三年黃埔區土地成交主要以商辦地為主，共成交了12宗，135.9萬平；宅地則只成交了6宗、114.7萬平。
而按成交總價來看，則以純住宅用地佔比更高，成交總價為121.3億元，而商辦地成交總價為69.5億元，較前者少了將近5成的收入。
易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉先生：
黃埔區本次推出的3宗二類居住用地位置不錯，即便全部是全自持租賃用房用地，其地價也相當有誘惑力，本次均無人競爭以底價成交，主要原因還是出讓對象開發區人才工作集團和科學城投資集團的政府背景，黃埔區也因此成為繼南沙區之後再一個建設人才公寓的區域。
南沙黃閣鎮2018NJY-6地塊、萬頃沙2018NJY-7地塊
2018NJY-6地塊
本輪土拍要以南沙的兩宗宅地熱度較高，開始網上報價不久，便有多家房企爭搶，因此戰況也相對激烈些，而黃閣鎮的2018NJY-6地塊更是熱中之熱，經過59輪報價，近一個半小時！最後，金科以148248萬元，競配建面積:4950平方米奪得黃閣鎮2018NJY-6地塊，摺合樓面價13614元/平。
值得注意的是金科此前並未進駐過廣州，這回是要在廣州大展拳腳了？
黃閣鎮的2018NJY-6地塊總建築面積為113842平方米，其起拍樓面價便已高於近三年在黃閣鎮範圍內土地起拍樓面價的水平。地塊要求配建的人才公寓及配套車位需與商品房同步建設、同步驗收。
目前黃閣鎮的支柱產業為汽車產業，本地塊距離汽車城2公里。
而距2018NJY-6地塊較近的地鐵站為廣州地鐵4號線黃閣站，但仍有約2.5公里的距離，生活方面，要以黃閣鎮周邊村落的教育和生活配套為主。
目前，周邊的一手項目有萬科白鷺郡、麒麟廣場、南沙保利城和方圓合景南沙水戀等，價格在2.1萬-3萬元/平米之間。
根據各樓盤現有戶數及估算數據，未來隨著周邊大盤逐步交樓，整個地塊2公里範圍內戶數接近2萬，居住氛圍將會越來越好。
2018NJY-7地塊
今天南沙成交的另一宗土地是位於萬頃沙的2018NJY-7地塊。經過2個小時，30輪競拍，地塊終被深圳市深恆達投資發展有限公司以87797萬元,競配建面積:900平方米斬獲，摺合樓面價4913元/平。
地塊的建築面積為179612平方米，要求配建的人才公寓及配套車位需與商品房同步建設、同步驗收。
該地塊還要求競得人自持扣除配建人才公寓後的計容總建築面積的100%，自取得房地產權登記後持有年限不低於10年，自持期間物業須整體確權（只辦理一個不動產權證），不得銷售，僅可用於租賃 。
地塊現時的生活配套主要來自新墾鎮周邊村落的小型士多和銀行等，交通方面主要以公交和自駕車出行為主，配套較為匱乏。
目前，周邊樓盤較少，距離較近的有萬地雅濤閣和南沙御頃軒，前者一期已無貨，二期尚未完工，後者現在售約79㎡-143㎡二至四房，價格為1.6萬元/平。
近三年南沙區共有26宗土地成交，這些地塊的主要集中板塊為金洲板塊和明珠灣板塊，各有
8宗地成交，其次，是南沙北板塊，6宗，而黃閣板塊有3宗，南沙灣板塊則有1宗。
2016年1月至今，從面積上看，南沙近三年土地成交主要以純宅地為主，共成交了151.9萬平；雖然商辦地成交的幅數較多，有13宗，但在面積上卻要較純宅地少，有
95.7萬平；位於第三的則是商住地，共成交了58.5萬平。按成交總價來看，宅地依舊高於其它屬性的土地，成交總價為134.3億元，較第二的商住地多了兩成多的量。
易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉先生：
南沙兩宗地成為了今天熱度高於其它的地塊，看來儘管有限購的阻滯，自貿區的魅力還是難擋。
值得注意的是，地段位置較好的黃閣地塊最終被金科集團拿下，這是其今年4月18日在深圳前海舉辦了“與華南共美好”品牌發佈會後進入其未還未踏足過的廣州，廣州再添過江龍。
從近兩年的情況來看，廣州市場已經成為外來房企的香餑餑，但是想要吃到這個香餑餑的代價都不低，外來房企開始進入廣州的拿地地價都不便宜，有時候它們考慮的已經不僅僅是地塊價值，品牌效應也很重要。
增城區荔城街蔣村村、新聯村83001221A18064地塊
這次土拍，增城本有兩宗地出讓，不過在開拍前，增城石灘鎮溪頭村83102235A18035號，被推遲至7月5日出讓，而仍舊在今天出讓的是目前增城出讓地起拍樓面價歷史第三高的增城區荔城街蔣村村、新聯村83001221A18064地塊。
地塊成交總價為140300萬元，被中鐵建工集團諾德投資有限公司斬獲，摺合樓面價12672元/平 。
地塊位於增城區荔城板塊，為二類居住用地，地塊佔地3.75萬㎡，容積率為3.0，建築面積110716.8平方米。
地塊除了需要配置少量的居民健身館、社區居委會、社區衛生站等社區生活服務配套設施外，並無其它特別的建設要求，規劃限制較少。
隨著增城區荔城板塊的軌道交通網絡佈局以及周邊生活配套的逐步完善，而碧桂園、融信等大開發商也已經紛紛進駐增城，其樓市價值逐漸被認可。
目前，地塊周邊二手盤較多，價格在1.5-2.1萬/平米左右，而一手房價格則在2-2.3萬元左右。
近三年，增城共有33宗土地成交，成交地塊主要集中在新塘板塊和荔城板塊，分別有11宗和10宗地塊成交；其次是朱村板塊，7宗；隨後則是派潭-小樓板塊（4宗）和石灘板塊（1宗）。
2016年至今，增城已成交的33宗地塊（合計635.2萬平、648.6億元）中，有24塊為純住宅用地，總建面達到了480.6萬平，可見增城東部大貨倉的名號不是白來的；成交總建面緊隨純宅地之後的是商住地，成交了6宗，建築面積為141.5萬平。
易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉先生：
增城地塊摺合樓面價12672元/㎡，相對之前市場高熱期的地價便宜不少，主要還是市場環境所致的合理迴歸。
實際上，按照增城目前主流2萬出頭的房價，扣除建安成本和其它成本，12672元/㎡的地價是較為合理的。作為廣州現時成交量在其它區之上的區域，增城區目前的可售存量去化週期僅有6個月，後面還有很多補貨的空間，這個拿地價格可謂相當穩健。
從化區街口街旺城片區西寧小學東北側地塊一、二、三、四地塊、江埔果場FA0904022地塊
說到從化的兩宗地塊，可以說是驚險一刻啊，差一點就要流拍了，12點09分以及10分，命懸一線的瞬間，終於有人出價！結局是兩宗宅地均被保利拿下，底價分別為23.44億元和14.2億元拿下，摺合樓面價8100元/平和8000元/平。
從化區街口街旺城片區西寧小學東北側地塊一、二、三、四地塊
從化區街口街旺城區西寧小學東北側地塊位於從化街口鎮，距離從化區政府約1.4公里，周邊有從化第三中學、從化汽車站、風雲嶺森林公園等，基礎配套設施完善，生活便利。
西寧小學東北側地塊包括四塊，總可建設用地面積94824.1㎡，容積率≤3，建築限高≤80米；計容建築面積≤289412.1㎡，其中地塊一≤83575.8㎡，地塊二≤205836.3㎡。
目前，地塊內部較為平整，地面基本以雜草為主，無其他構築物，地塊四周已有圍牆圍閉，可直接進行開發。
地塊周邊小區、村落環繞，北部為在建施工場地，東西兩側為居民生活集中區域。
居住氛圍濃厚，西側有小城大築等新交付樓盤，也有家和苑等舊式樓盤，東側則有時代名苑、翰林國際等中高端樓盤。
地塊南部目前為老式臨街商業街為主，主要商業業態為小吃、文具、建材五金等。
目前地塊所在片區二手項目較多，主要二手住宅項目售價在1.2～1.6萬元/平，地塊旁的小城大院價格在1.7～1.8萬元/平，其中二期項目剛交付入住。此外，距離800米左右的時代名苑價格約1.2-1.4萬元/平。
江埔果場FA0904022地塊
江埔地塊建築面積為177821.39平 ，要求配備一個15班的幼兒園；地塊距離14號線街口站約3公里，而距其1.5公里內還有廣東南洋理工職業學院和廣東水利電力職業技術學院。
目前，地塊周邊樓盤較少，附近的碧桂園御湖城價格為1.38萬元/平，而愛尚流溪和珠光御景山水城價格則分別為1.35萬/平米和1.55萬/平米。
近三年從化有成交的地塊只有兩宗宅地，均位於街口板塊，截止目前，兩宗地塊均未動工。
易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉先生：
保利曾在去年12月以8479元/㎡的地價拿下江埔街鳳院村地塊，此次未經競爭，即以8000元/㎡出頭的地價連下兩城，相信大家也不意外。
作為深耕廣州的大房企，相對一些新進房企在行業資金面收緊的大環境下的小心翼翼，保利似乎沒有太多挑肥揀瘦的必要。畢竟無論從現在和長遠來看，從化的地價和房價都是目前廣州的窪地。
閱讀更多 樓市先生 的文章
