上次不易君在踩了新盘‘祥云赋’之后，顺便看了6套中粮祥云国际居住区的二手房，看完之后，对这个楼盘产生了浓厚的兴趣。为啥呢？因为这个楼盘可能是同期北京楼市新房
涨幅最高的楼盘之一了，单价5年多变成了5倍，非常有研究的意义。如果还有其他的楼盘涨幅更高，请给我们留言。中粮祥云国际居住区，位于顺义后沙峪，分为南区和北区。南区的住宅为高层，西侧就是祥云小镇商业街，与南区连为一体。北区的住宅则以别墅为主，小区的北侧和东侧是高层大户型和平层别墅。住宅小区和祥云小镇的布局如下图所以。
成交记录与价格涨幅
抛开一期和二期的别墅类房子不算，中粮祥云国际居住区三期推出平层公寓产品，从最初2011年下半年刚开盘1.3万左右，到2017年2月份突破6.5万的均价(现在二手市场成交价也在6.5万左右)，正好是5倍，400%的涨幅，只花了5年多点的时间。而中粮也是涨价专家，一路卖房的过程，也是一路涨价的过程。2012年8月份卖到17000元/平米，2013年6月份就涨到了28000元/平米。如果算上贷款买新房的杠杆，这个楼盘的投资收益最高可达5年10倍。
从二手房来看，也是涨幅巨大。从2015年4月份二手房的第一笔交易开始算起，2.6万/平米的单价，到现在的6.5万，涨幅也高达150%，同期的涨幅可能只有通州核心区的几个楼盘能与之匹敌。
我们扒下了这个楼盘的所有二手房历史成交记录，请参看下图。
这里说的均价，主要指典型的100～180平米的高层户型的价格，剔除了超大户型和别墅的价格，以及明显异常的低价（可能是家人内部过户的价格或者全款避税的价格）。
上图是中粮祥云国际居住区的历史所有成交的柱状图。
上图是2015年的最初几笔二手房成交。
上图是最近的几套二手房成交。
与北京的平均房价涨幅对比
中粮祥云的二手房交易从2015年4月开始有记录。2015年4月份，北京二手房的均价是3.66万/平米；而链家上的数据显示，2018年8月份，北京二手房的成交均价是6.27万/平米。这样计算，自2015年4月份至今，北京整体二手房的房价涨幅大约是71%，而同期祥云国际居住区的二手房成交价格的涨幅则是150%，超出大市一倍！
与同区域房价涨幅对比
我们直接拿后沙峪另外一个神盘 - 江山赋来做对比。江山赋也是高品质次新楼盘，年代是2010-2013的，二手房成交量大，价格具备统计上的意义。同时，江山赋的位置和配套，远比中粮祥云国际居住区要好，下图可见，距离后沙峪地铁站大约1公里，而步行范围之内有小学，中学，顶级国际学校和医院。
江山赋现在的交易价格，大约在5.77万/平米左右，而2015年4月份的成交价格，大约在2.9万/平米左右，所以同期涨幅大约是100%。这个涨幅虽然高于北京市的平均涨幅，也远低于中粮祥云同期150%的涨幅。我们也在链家网上查看了其他后沙峪的楼盘，同期涨得好的基本在100%左右的涨幅，涨得差点的也就是70%左右的涨幅。
写到这里，我们大概可以清楚了，中粮祥云国际居住区无论是从刚开始的新盘算起，还是二手房的交易阶段，房价涨幅都远高于北京的平均房价，也高于后沙峪区域的其他小区。
房价上涨的驱动力
我们知道通常房价的驱动力，来自于学区，产业，交通等等因素的提升。比如，小区旁边建了一个人大附，一下子变成了优质学区房；或者来了一批大公司，比如阿里巴巴进驻了望京，清河的小米上市了等等；又或者通了地铁，极大改善了交通状况。
但是这些驱动力，在中粮祥云，一个都没有。
这里要说一下，私立学校和国际学校对于周边房价没有什么拉动作用，因为这些学校不是划片录取，也就没有学区一说。顺义的一批优秀的私立学校和国际学校已经存在很多年了，对周边的房价没什么太多的影响。唯一的影响可能是有些家庭会在附近租房，会一定程度推高租金。
作为一个配套并不完善，没有新增优秀公立学校，没有新增产业和规划，没有地铁的这么一个小区？中粮祥云这几年到底有什么因素推动了房价的超常上涨？
答案只有一个。
就是祥云小镇。
祥云小镇可能是全北京对房价影响最大的商业。
有人说，祥云小镇可能是全北京郊区最时尚的购物中心。也有人调侃，祥云小镇可能是北京除了国贸之外美女最多的地方。这些都表明了，祥云小镇是个非常成功的商业项目。
祥云小镇原本只是这个大体量房地产项目的配套商业，看好这个商业能发展起来的人并不多。因为一来，顺义是郊区，这么多年就没什么成功的大型购物中心；二来后沙峪虽然有中央别墅区的光环，但另一方面，也是个低密度居住区，这就意味着消费者流量不够。何况，祥云国际社区住宅售完的开始几年，小区里的人很少，非常冷清，因为很多业主都是多套房，平时并不住在这里。
中粮地产也算是个挺奇怪的开发商，作为一个农业大央企的下属地产公司，竟然在商业地产上如此成功，成为了一个商业地产运营的专家。不仅成功推出了中粮祥云小镇，其实还有更为成功的大悦城。2017年，朝阳大悦城和西单大悦城双双位列中国商场销售额的前二十名。
可能正是因为中粮有了运作大悦城的成功经验，祥云小镇才得以复制了成功。
祥云小镇整体商业体量达20万平方米，分为南北两区，北区于2014年10月16日开业，南区于2016年5月15日开业。与传统购物中心不同的是，祥云小镇首创了“城市微度假”理念，营造出了“商业场景与微度假场景”全融合街区空间，让消费者拥有度假般的购物体验。祥云小镇的定位是‘国际化、高品质、漫生活、情感圈’。从2014年年底开业以后，发展到今天，每到周末，进入祥云小镇的道路都被拥堵得水泄不通。祥云小镇开业之后的期间，也对应着祥云国际居住区的房价大幅跑赢北京平均房价的时间段。
我们在中粮祥云看了6套房子，发现了这个小区典型的住户包括：
- 小孩在国际学校上学的家庭
- 使馆区工作的老外
- 把这里当成第二居所的富人
后沙峪这个地段，并不缺乏富人。但是以前这些富人，都散落在各个别墅区和高端公寓了。中粮祥云小镇的成功运作，吸引和聚集了相当多的富人居住在祥云国际居住区里。富裕群体对于生活便利和生活品质是有要求的，而祥云小镇确实能够提供这种价值。我们看到的结果不仅是房价涨得快，租金也是非常高。链家上的成交记录显示，中粮祥云的两居，能租到11500~12000元/月。这个租金，甚至比城区的绝大部分区域都要高。高租金也说明了其高房价并非都是泡沫，而是有坚实的基础的。
结语
中粮祥云小镇给了我们一个很好的案例，说明成功的商业环境，也会大幅促进房价的上涨。北京是不缺乏富裕人群的，只要住宅小区周边有足够优质的配套，无论是学区，产业还是商业环境，任何一种，都能吸引富裕人群在这样的住宅小区置业，也就会拉动房价的上涨。
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