惠譽評級2019年信用前景展望: 中國房地產行業
房企紛紛作出調整，應對日益惡化的市場情緒
惠譽行業展望：負面
惠譽評級預計，市場情緒惡化將導致2019年住房銷售出現溫和下降。這主要受到銷售量下滑的驅動，尤其是在無法維持過去幾年市場規模的低線城市。惠譽預計，房價將基本保持穩定，特別是在依然存在剛性需求的一、二線城市。然而，低線城市可能面臨負面的價格壓力。
開發商正通過削減土地補充和減少供應來應對疲軟的市場。當務之急是維持現金流和去槓桿，而大型開發商和小型開發商之間的增長策略可能會有所不同。惠譽預計，行業衰退幅度不會過於激烈。政府政策旨在穩定房地產市場，惠譽認為政府可能選擇放寬目前的限購政策，以防止“硬著陸”。
惠譽高級董事林樹毅表示，“惠譽預測，大多數中國房企的合同銷售增長將會放緩，一些規模較小的房企銷售面臨下滑風險。在剛性需求不太堅挺的低線城市，市場負面情緒可能最為持久，房價跌幅也可能最大。政策管控可能會有所鬆動以達到穩定市場目的。”
評級軌跡：總體穩定
由於銷售速度放緩，以及之前銷售的項目持續需要開發資金，規模較小的房企（評級通常為‘B’級或以下）可能面臨不斷上升的流動性壓力。一旦流動性承壓，這些房企或將面臨負面評級壓力。
大型房企的資本基礎更雄厚，土地儲備質量更高，融資成本更低，因此將繼續保持優勢。惠譽預計，由於大型房企放緩增長戰略，其評級將大致保持穩定。惠譽可能會對有能力持續去槓桿的開發商採取正面評級行動。
評級分佈權重：高收益率
由於行業具有分散性，政策干預影響重大，以及供需週期性高，該行業的評級向高收益傾斜。
需關注因素
• 需求和供應基本面的可持續性，尤其是在低線城市
• 政府政策有望放寬
• 房企在行業低迷時期保持充足流動性的策略
行業預測
成交量小幅下降，導致銷售量略有下滑
2019 年的銷售量可能下滑 5%-10%。然而，由於房企採取更加謹慎的擴張策略，供應可能也會隨 之縮減。
價格穩定
房價不太可能出現大幅變化，某些低線城市除外。但政府仍將嚴控房價，因此價格漲跌幅度都不 會太大。一些房企已經開始通過降價來促進銷量，這一情況很可能會持續。
行業基本面
需求情緒疲弱且差異擴大
惠譽預計，由於中國經濟增速放緩、中美“貿易戰”帶來不確定性，以及住房限購政策的繼續嚴 格執行，2019 年需求基本面將走弱。此外，房企可能降價的預期導致潛在購房者採取“觀望” 態度。
然而，惠譽認為，需求基本面將出現差異化。一、二線城市的需求可能會保持相對穩定，原因是 地方政府在過去幾年中成功實施的限購政策催生了剛性需求。惠譽預期，繼 2018 年銷售量增長創 歷史最高水平之後，低線城市在過去幾年的市場規模不可持續。棚戶區改造補償形式從貨幣化安 置轉變為實物安置，這將加劇低線城市的銷量下滑。
住房供應下降
低線城市的住房庫存減少，有助於政府採取緊縮政策來抵禦系統性風險，而這些欠發達地區住房 過剩的情況已經得到緩解。2015 年達到頂峰後，住房庫存一直保持持續下降勢頭。
土地補充放緩
房企還削減了土地補充，以應對市場疲軟並保持流動性。國家發展和改革委員會關於境外債券籌 資僅可用於再融資的限令限制了房企的資金渠道，也在一定程度上減緩了土地補充的速度。
房企戰略差異擴大
市場下滑對不同規模的房企造成的影響不同。對大型開發商，尤其是排名前 20 位的開發商而言， 銷售和土地儲備補充仍將保持適度增長，但前提條件是槓桿不能高企，且有充足的流動性來支持 土地儲備增長。槓桿率較高的大型房企可能會繼續專注於去槓桿，而僅補充與銷售量相當規模的 土地。
規模較小的公司（特別是評級為‘B’級或以下的公司）應該會出現銷售放緩，加之現有項目持續 的開發支出需求，可能會使這些公司的流動性吃緊，資本耗盡，甚至可能被迫將現有項目賣給規 模較大的房地產運營商來維持流動性，此舉或將加速行業整合。需求下降應會導致房企通過降價 來維持現金流，低線城市情況更是如此。
政府政策影響將持續
據惠譽估計，自 2000 年以來建設的住房僅滿足了 35.7%的城市人口需求，中國不斷擴大的城市規 模對現代住房的需求在很大程度上仍未得到滿足。惠譽認為，住房限購政策的最終目的是穩定市 場及平衡供求。因此，在行業低迷時期，限購政策不會過於嚴格。信貸政策可能將有所鬆動，而 在供求趨於平衡的城市，地方政府可能會實施更加寬鬆的購房政策。
小型房企的評級軌跡：潛在負面壓力
在市場下滑的情況下，規模較小的公司在保持流動性方面將面臨潛在阻力。大型房企因放緩增長 策略，其評級有望保持穩定，而那些長期保持高槓杆的公司如果可以成功去槓桿，甚至可能會觸 發正面評級行動。
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