關於房地產價格的評估，東方人自古喜歡用近鄰比較法，而歐美人最常用的則是收益還原法。
所謂收益還原法，即這一片區域的房產投資回報率有一個大概的數值，用年租金除以這個回報率即得出房子的評估價格。所以在歐美經常會看到一些建了上百年的老房，依然價格堅挺，究其原因就是依然有人願意出相當的房租來租住。
這篇文章咱們就來簡單認識一下投資房地產的最基本要素之一-----回報率
在日本投資房地產，一般給投資客看的圖紙上都會標有投資回報率，日語寫成”表面利回“。那麼這個表面利回是怎麼計算的呢？ 很簡單，表面利回=年房租 ➗ 房價 再乘以100
但是表面利回雖然作為評判房產的一個指標，卻不能反應出實際的投資收益比率，再進一步的計算就要求我們從房租中扣除必要的費用，包括物業費，修繕基金，房產稅的月額換算，還有委託管理費（如果需要委託的話才會發生），再用實際到手的年房租➗實際購買房子的所有花銷，即會得到到手的回報率，日本叫做”實質利回“
下面給大家舉一個實際的例子，下圖是一個橫濱附近的單身公寓，使用面積15.5平米，以月租金45000日元的價格租給了在橫濱上班的日本人白領，房價是450萬日元（約27萬人民幣）。
圖紙中標識出來的回報率，即表面利回是12%，下面咱們就用上面的公式來計算一下”實質利回“。左邊是月租金45000日元，右邊是物業費，修繕基金，固都稅月額換算，委託管理費（房租的5%再乘以消費稅1.08），左右相減後再乘以12，即得一年得淨收益額。
房款是450萬日元，加上房產登記費，中介費，以及房產取得稅後，得出總得取得金額485萬日元，最後再用一年得淨收益額➗總取得費用，得到最終的實質回報率。
上面舉例的這個小房子，表面12%，實質7%，差距比較大，主要是因為房價跟房租都比較小，費用佔比相對較大。實際上大家在看1000萬日元以上的房產時，表面回報率直接減掉1.5%--2%就會得到大概的實質回報率了。
另外需要提醒大家的是，物業費與修繕基金是壓迫回報率的最大元兇，購房時一定要看好不要選擇物業修繕費過高的房子，當然這項費用過低也說明房子維護的質量不高，凡事都要有個度，過猶不及。
最後再放一張近年來，日本房產投資回報率的推移表，綠線是木造公寓，紅線是一整棟公寓，藍線是一間公寓，希望對大家有所幫助。有進一步想了解日本不動產投資的朋友，歡迎關注筆者的頭條號或微頭條，也歡迎私信筆者探討。
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