前言：各大一線城市土地空間飽和，面臨土地資源緊缺的瓶頸。但在21世紀初，由於中國產業結構升級換代，昔日人聲鼎沸的製造業廠房，逐漸遭到廢棄。合理利用舊廠房，通過存量盤活，破解土地資源緊缺的瓶頸，提高工業用地利用績效，將成為現階段重要發展方向。
此背景下，老廠房業主開始積極尋求存量資產盤活之道。為有效降低盤活成本，在無法變更土地用途和使用權人的情況下，通過將舊廠房委託給城市更新運營商，將原來的舊廠房改建為2.5產業載體。在貼合城市整體規劃和產業導向的大前提下，推動舊廠房區域的產業轉型升級。
北京的798藝術區，上海的8號橋，深圳的南海意庫，廣州的紅磚廠，是城市更新、三舊改造的經典之作。既保證了城市整體規劃不變的前提下，賦予了舊廠房新的產業活力。
8號橋
798藝術區
南海意庫
紅磚廠
商業模式解析
舊改過程中，除了少數運營商外，老廠房業主普遍因
缺乏足夠財力與運營經驗，不得不通過城市更新運營商代為改造管理。
位於上海的8號橋文創園區是最具代表性的一例。此處原先是 “上海汽車制動器公司”所在地。2003年，在市經委和盧灣區人民政府的支持下，由上海華輕投資有限公司、香港時尚生活策劃諮詢有限公司和上海工業旅遊發展有限公司，共同對舊廠房實施開發、改建、招商、管理，將凝聚著特有歷史底蘊和文化內涵的老廠房，
為創意產業提供完善的產業服務，將“老廠房”變成吸引創意人才、激發創意靈感、集聚創意產業的新載體。
但更多的城市更新項目無法擺脫傳統房地產思維。這類城市更新運營模式，通過成本及收入的計算在拿項目之時，利潤就已經鎖定，模式較為簡單。這類商業模式的成本、收入也較為明顯，
成本以支付給老業主的租金+園區內部改造開支+園區日常運營開支為主。收入則是單純的物業租賃。城市更新改造方利用老廠房較高的層高，在改造中，增加夾層，增加利潤，也是這類模式普遍的操作思路。無論如何高效的利用面積，利潤都是可預期的。在03年至07年的城市更新發展之初，這類模式是相對合適的，合理的改變了城市的面貌。但是在2018年這類缺乏產業服務，缺乏招商能力，缺乏產業鏈打造能力,只能通過相對周邊較低租金賺“傻錢”的模式將被淘汰。現階段城市更新獲得更多關注，單純依靠物業租賃收入，缺乏核心競爭力的模式將在新一輪的城市更新中被時代所淘汰。提高產業生態打造與產業運營等核心競爭力，不僅將幫助城市更新運營商把握住新一輪的發展契機，同時也將帶動產業投資，提高利潤，打破原有物業租賃收入的天花板。
2018城市更新新局面
2018年將是城市更新的新時代，以上海、北京為主的老一批城市更新項目，2003年簽訂的近15年的合約面臨到期。以深圳為代表的新一輪的城市更新市場更加廣闊。（截止至6月30日，2018年上半年深圳城市更新單元計劃公告，共計49項，已批總數是2017年全年的總量。）
在城市更新市場大熱的背景下，各類項目必將是各大城市更新運營商“兵家必爭之地”。單純的租賃式城市更新運營模式必將被淘汰，如何通過打造產業運營、產業服務能力，促進產業發展、推動產業生態打造，提高城市更新運營商的核心競爭力將至關重要。這也與方升研究（園區大會）長期以來秉持的“產業園區的核心價值就是促進產業發展”理念不謀而合。
方升研究（園區大會）通過對現階段各大城市更新運營商的商業模式，經典案例的研究分析後發現兩家上海區域內，在產業運營服務、產業生態打造方面極具代表性的城市更新運營商——e通世界、華鑫置業。
脫穎而出的優秀老業主
當部分城市更新運營商仍在純租賃領域徘徊不前時，卻有一批老廠房業主在城市更新方面，取得了突破性的進展。這一轉變對於部分以廉價租金維繫存在價值的運營商，更是進一步構成了嚴峻的挑戰之勢。上海儀電集團有限公司旗下的智慧產業不動產開發平臺——華鑫置業集團有限公司，就是老廠房業主獨立運作城市更新項目的典型案例。
儀電集團原先是一家國有控股的電子製造企業，以自身轉型為契機，旗下華鑫置業，通過智慧產業社區的開發與運營，依託上海儀電工業舊有地塊資源，通過二次改造與轉型升級，在徐匯漕河涇東區、浦東金橋、浦東張江、黃浦外灘等地，打造出了一批
被列為城市更新的經典案例項目，體現出建築與自然、景觀與人才的融合，有效改善了當地的區域功能，逐步從簡單的盤活存量邁入了產業增量式發展階段。
值得注意的是，華鑫置業對城市更新的品質精益求精。建築業態在舊廠房改造基礎上，追求國際一流的商業美學價值。園區內部景觀空間自然而又野趣，開放公共空間有利於交流。舊改園區產業定位方面，為有效保障產業落地，真正開發出產業價值，華鑫置業對於入園企業有強制性的要求，
以優質科技產業或金融總部為主。園區內部也擁有各類智慧分享交流活動、科技創新類專題活動。華鑫在銷售和研發方面，也會定期做一些市場調研培訓，更有效地促進了園區產業的集聚性與周邊企業的衍生。
幸福裡
其中，幸福裡 和上海微電機廠更新項目是華鑫置業兩大最著名的城市微更新實踐（比之漕河涇智慧城市，這兩座同前文提到的幾家文創園區更接近）。幸福裡為上海華誼橡膠製品研究所，現正通過城市有機更新、整體空間改造、產業功能轉型，打造為集文化創意和休閒商業為一體的時尚網紅街區。上海微型電機廠更新項目位於中環線以內，浦東新區三林鎮楊思社區。該項目1920年為恆大紗廠，1960年至今為上海微型電機廠。該項目也正在通過更新改造，未來將打造成為上海乃至全國的國際建築文化、建築創意園區。
城市更新委託運營的佼佼者
e通世界，在城市更新與商務園區運營板塊，擁有許多值得稱道的地方。e通世界致力於信息科技產業、現代物流產業、醫療健康產業，通過多年運營經驗，已形成一整套完善的產業園運營服務與開發、產業招商、產業鏈打造、資本對接、增值服務的規範管理模式。e通世界通過成立“企業服務中心”為園區企業提供在發展中實際所需的服務。e通世界不斷從企業的發展需求中完善企服工作，不斷創新研究出新的服務內容，把企業服務工作建設為e通世界的核心競爭力。
目前，e通世界除自身持有的商務園區項目50萬方外，更實現了輕資產拓展30萬方。公司依憑豐富的品牌運營管理經驗與連續多年打造的產業集聚競爭力，以運營託管、服務輸出等輕資產運營的方式進行拓展 ，為上海城市更新的相關建築注入了產業生命力，並面向品牌拓展園區，提供信息化管理系統與全鏈條的運營服務，實現聯動發展綜合效益。
衷告
2018年是城市更新的分水嶺！以廉價租金維繫的城市更新運營商模式，已經徹底走到了盡頭。通過城市更新、三舊改造而來的文創商務性質園區，都應儘早擺脫租賃思維，高度重視園區內部的產業鏈集聚與打造，迅速朝向產業增值服務方向轉型，真正打造出無人可取代的核心競爭力，用自己獨一無二、難以輕易仿效的商業模式來促進產業發展，實現與園區內部企業的互利共贏。
對於城市更新項目的老業主來說，未來無外乎華鑫置業和e通世界這兩類發展模式。要麼像上海儀電集團一樣成立專門的城市更新公司，將自身打造成為城市更新運營商 。要麼就是與自身擁有核心競爭力的城市更新運營商合作。其中最關鍵的還是產業打造的能力，一線城市不缺乏辦公資源，通過廉價租金維持的城市更新運營商模式，最後老業主收穫的只會是一個產業環境混亂的爛攤子。
2019中國第九屆城市更新模式創新與項目實操高端總裁峰會
【會議時間】：2019年4月12-14日
【會議地點】：中國·廣州
【聯繫電話】：韋經理：17688842421
【適合對象】：政府機關、項目業主、開發商、建設單位、運營商、規劃設計機構、投融資企業及相關產業董事長、總經理等核心高管參加（大會200人規模）
【主辦單位】：土地資源網、地合雲圖、華遠地行集團、廣東興廣城科技有限公司
【峰會特色】：實操專家講解+案例分析+模塊總結+實地考察+項目推介（業主面對面）
本次會議解決的問題
如何抓住城市更新、三舊改造的政策機遇,實現企業轉型升級？
如何結合區域特點來做項目定位與功能提升，實現可持續運營？
如何精準選取融資渠道，ABS、CMBS、REITS在不同更新項目中可能性？
如何組建和培育更新項目的核心運營團隊？
如何識別和規避更新項目中的關鍵風險點？
如何解決拆遷談判、報批報審等問題，使項目快速落地？
面對產權、股權關係複雜的更新項目，有哪些合作方面的機制創新？
……
詳細議程介紹：
第一板塊：土地管理法修訂背景下，城市更新最新政策解讀與精準項目獲取路徑解析時間主題4月12日上午《土地管理法修正案》下城市更新土地獲取途徑深度解讀城市更新政策法規綜述看2019城市更新新特點、新趨勢從舊村、舊城、產業融城、合作併購看更新項目拓展新路徑第二板塊：城市更新拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施要點難點解析
4月12日下午拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施（房屋徵收、補償安置、拆遷回遷實務操作）解析-項目案例城市更新項目全過程風險識別與防範（規劃、審批、拆賠、其它等）土地一二級聯動開發實操-項目案例工改商業模式構建-房企轉型之路圓桌對話：當前城市更新問題答疑4月12日晚上第三板塊：歡迎晚宴+城市更新項目資源鏈接會第四板塊：城市更新有效融資策略與資產管理成功運作模式精析4月13日上午城市更新稅務籌劃與經濟測算解析城市更新金融政策解讀城市更新的資產管理成功運作模式-項目案例第五板塊：城市更新中政府審查要點、審批流程、難點問題突破與新政應對策略4月13日下午政府審查要點、審批流程、難點問題突破及最新解讀和應用城市更新改造項目趨勢-以北上廣深城市更新改造為例整村改造如何落地-項目案例城市更新項目管理全流程實操-項目案例第六板塊：城市更新、棚改舊改圓桌對話圓桌對話：當前城市更新問題答疑貴賓席專享時間主題一、城市更新土地政策與精準項目獲取專題4月11日晚上《土地管理法修正案》下土地政策和精準項目獲取路徑解析二、城市更新金融專題工改工專題4月11日晚上城市更新融資工改工商業模式構建研討三、城市更新項目路演、專家團問診及項目推介會（需要提前提報審核）4月13日晚上城市更新項目路演、資源連接、專家點評及問診四、城市更新標杆項目實地考察+研討4月14日考察項目：
1、廣州市聯合交易園改造項目；2、廣州市黃埔古村保護性改造項目。
模式：實地考察、研討
主辦方電話：韋經理 17688842421（手機即微信號，微信諮詢請編輯“ 諮詢峰會”，否則不予通過）
短信報名：編輯短信“諮詢峰會+姓名+企業+職位”發送到17688842421
備註：本峰會針對參會學員有審核標準，會收取一定費用，請知悉。
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