近日，包括國家統計局在內，多家官方與市場機構發佈了房地產市場相關數據。記者注意到，其中，中部地區的房地產投資進一步分化。
銷售層面，中部地區主要城市呈現量縮價穩態勢。易居研究院數據顯示，1月，鄭州、武漢、長沙、南昌4箇中部城市新建商品住宅成交面積環比下降40%，同比下降23%。國家統計局稍早些時候發佈的70城房價數據則顯示，武漢、長沙、鄭州、合肥等中部主要城市房價平穩，環比漲幅在1%以內。
而在投資層面，近日以來，中部各省陸續發佈完畢了2018年的房地產開發投資情況。總體來看，中部六省2018年完成房地產開發投資25180億元，增長5.4%，低於全國總體水平4個百分點。同時，不同省份間分化加劇，一些省份高開低走，全年房地產投資負增長，另一些則持續保持較高速增長。
對此，多位分析人士均指出，中部省份前一輪的熱點地區，如安徽、湖北，已經進入到調控效力顯現的樓市調整階段，而對於湖南、山西等過去的樓市“窪地”，則還在樓市輪動效應下走熱。但2019年，中部樓市在“三穩”目標與分類指導、一城一策等政策背景下，或將走向平穩。
01
投資持續分化
按照國家統計局口徑，中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省。總體來看，中部六省2018年完成房地產開發投資25180億元，增長5.4%，低於全國總體水平4個百分點，較三季度又有所擴大。
Wind資訊統計的數據顯示，河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西六地，由高到低分別實現了房地產開發投資額7015億、5974億、4693億、3945億、2174億和1376億元。
從增速來看，上半年大熱的中部各省出現了明顯的分化。2018年房地產開發投資同比增速，六省由高到低分別是山西、湖南、江西、安徽、湖北和河南，增速分別是18%、15.2%、8%、6.4%、2.6%和-1.1%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這種分化與地產輪動效應有關。對於中部地區，此前樓市狀況較好的安徽、湖北等地，其上揚週期較早來臨，一方面使得這些地區2017年的房地產投資基數較大，另一方面也形成了一些庫存，影響了開發商投資積極性，這使得安徽、湖北、河南等地2018年出現了低速甚至負增長。
而對於湖南、江西等地，嚴躍進指出，這些地區在全國樓市輪動效應居於相對末位，樓市此前幾年相對穩定，市場上行的時間較晚，開發商加大投資力度的時間節點也有所滯後，因此在2018年還是實現了相對較高的增速。
此外，21世紀經濟報道注意到，上述增速較低的三個省份，還不約而同出現了明顯的高開低走現象。Wind資訊統計的數據顯示，安徽2018年一季度房地產投資增速高達22%，全年則僅有約6%，河南、湖北一季度增速都在13%左右，全年則僅只有約-1%和2%。
對此，安徽建築大學管理學院副院長、房地產研究所所長李國昌以安徽為例，向記者解釋“高開低走” ，開發商投資轉向“窪地”省份的多方面原因：
一方面，安徽等地政策收緊較多，一定程度壓制了樓市銷售，對市場預期造成了一定影響；
另一方面，安徽等地此前棚改推進力度較大，但此類政策在2018年下半年受到影響，也對當地開發商的投資熱情有所影響。
實際上，棚改政策變動，被認為對中部地區的影響將會甚於東部。
多位分析人士均向記者指出，中部地區前一輪的棚改任務相對更重，棚改政策利好是過去幾年中刺激當地樓市快速發展的重要原因，但隨著2019年棚改政策利好整體走弱，中部地區的房地產投資增速可能還會保持較低速的增長。
據記者的不完全統計，河南、山西兩地2019年的棚改目標，相比前一年分別下調了70%和74%，安徽和湖北分別下調了24%和6%。
02
銷售或將降溫
與投資分化進一步加劇不同，中部地區2018年的銷售市場，則呈現出整體量價齊升的“火熱”局面。
國家統計局的數據顯示，2018年，中部地區商品房銷售面積50695萬平方米，增速雖然回落1.1個百分點，但仍增長6.8%，；銷售額33848億元，增速雖然回落2.5個百分點，但仍增長18.1%。
分省來看，Wind資訊統計的數據顯示，河南、湖北、安徽、湖南、江西、山西的全年商品房銷售額分別為8055億、7531億、7077億、5354億、4219億和1610億。
而從增速來看，上述六省的商品房銷售額增速均達到兩位數。除河南外，還均達到了15%以上。按照上述省份銷售額的高低順序，其同比增速分別達到了約13%、20.3%、20.6%、20%、17.5%和18.6%。
嚴躍進認為，相比東部地區，中部省份的房地產銷售還是有“後發優勢”，區域價值窪地概念被挖掘，導入更多的購房需求和資源。
不過，從2019年的情況來看，在調控持續和棚改走弱的雙重背景下，火熱的中部地區樓市，或已走向拐點。
這首先在龍頭城市有所顯現。易居研究院的《40城住宅報告》顯示，2019年1月，鄭州、武漢、長沙、南昌4箇中部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降40%，同比下降23%。
對此，易居研究院認為，中部二線城市成交同比下降幅度較大，從同比增速曲線來看，增速已連續兩個月收窄，未來幾個月還將進一步收窄直至進入負區間。預計東部二線城市後續將繼續降溫，而包括中部在內的其他地區二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。
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