近年來，中國遊客“買爆”的，不僅僅是日本的電飯煲、化妝品、馬桶圈……極具性價比的日本房產也成了不少投資者的心頭好。
但是“如何選擇及購買日本房產？”“如何管理您的日本房產？”“日本房產收益的真實情況如何？”等等問題，讓我們很難選出最適合自己的房產。
那麼，有路將從多個方面，為讀者拉出一個完整的日本購房框架，讓更多對日本房產有興趣的朋友，在日本投資時都能心中有數，胸有成竹。
日本房產的魅力
對於投資者來說，日本房產一直都有著不輸歐美房產的吸引力。
泡沫程度低
與其它發達國家相比，日本大城市房價遠不及倫敦、紐約、舊金山和多倫多，泡沫破裂後，日本房產泡沫程度低於世界上很多熱門投資國家。
對比英國、加拿大、中國、美國與日本的房價指數，日本的房價指數最低，自1980年至今，房價的漲幅最小。微弱的漲幅說明日本房產市場理性，房屋價格並未大幅偏離房屋本身價值。
房產租賃市場大
如果說，中國人尋求的是“安全感”，那麼經歷了“失落的20年”的日本人，追求的就是居住環境的“絕對合理性”。
根據日本發佈的《國土交通白皮書》顯示，30~40歲年齡層持有住宅的比例從上個世紀80年代的53%跌至2016年的39%，“租房主義者”越來越多。因為日本的房產交易制度和法律健全，房屋保險和配套服務完善，房屋出租管理簡便。
大城市人口淨流入
近三年日本外國人增長率保持在1-2%左右，優質的教育資源和生活品質，使在日留學生和移民不斷增長，在本國人口負增長情況下，外國人口淨流入，成為海外投資者考慮的因素之一。
旅遊業繁榮引領奧運週期
近年來日本旅遊產業呈幾何式增長，隨著遊客增多，日本酒店業不堪重負，促使政府逐步解禁民宿業。旅遊產業和政策的雙重利好無疑會給日本短租、民宿和整體房產市場帶來相當程度的推動作用。
除此之外，自2013年東京申奧成功至今，日本樓市已上漲11%。奧運會對房地產市場的助力是有理論基礎和歷史經驗支撐的，歷年奧運會舉辦之後的五年內，舉辦城市和舉辦國的房價均有較大程度漲幅。
政治經濟穩定 避險配置資產
日本保守的經濟政策，發達的基礎設施，穩定的國內政治等因素為外國投資者所看重。日元是國際避險貨幣，日本是負利率國家，對消費有益，有助提振經濟和樓市。
推薦購房城市
東京
日本各“都道府縣”中，唯一的“都”是指東京都。東京都由東京23區、多摩地方、伊豆群島等地組成。通常所說的東京，指的就是東京23區，這一地區是東京都的核心。投資日本房產，選擇東京是保值增值的保障。
租金回報率高
2018年，東京的房價在每平米5.7萬元人名幣每平米，年平均漲幅在8.94%左右。東京租金收益可以高達6%，而香港、北京、上海只有3%和2%。隨著日本經濟復甦，日本的房地產市場也開始升溫，再加上東京正在為舉辦2020年奧運會而在改善基礎設施，這更增加了它的吸引力。
遠超其他地區的人口遷入率
從2015年日本全國的人口遷入遷出情況上來看，在僅有的幾個遷入人口大於遷出人口的城市對比來看，東京都增加人口81,696人，是位於第二位的埼玉縣以及神奈川縣的6倍還多。
高度集中的經濟
大多數人集中於東京的理由，基本上都是因為東京在人，物，錢這三方面都位於全國首位。日本上市的大約3,600加公司中，有大約1,800家公司的總部設在了東京。
作為首都與地方的經濟差別
東京作為日本的首都，與中國一樣，集中了整個國家最好的設施和福利。無論是工作機會還是工資水平，都要比地方高出很多，這也是為什麼越來越多的年輕人都湧向東京的原因。
首都圈單人公寓的建造限制
與越來越多的人湧向東京相反，東京23區對於一直處於主導地位的單人公寓的建造開始進行一定程度上的限制。
比如，在總戶數超過10戶的公寓樓建造時，1/3的房屋的住宅面積必須超過40平米。
這些措施的實施使得最有人氣的單人公寓變得更加稀缺，單人公寓的投資價值也將會再次受到注目。
大阪
相比東京的投資熱度，全球投資者開始把目光轉向相對便宜、旅遊業更發達、更具未來潛力的大都市大阪。
房產發展的優勢多
關西一體化的發展，特別是京都、大阪和神戶三城之間聯繫加深，交通便利化，使得大阪整體的發展較好。
大阪目前的房價相對較低，比東京的房價低出30-40%，平米均價4萬元每平米，但是從近年漲幅來看，大阪卻包攬前列，提升空間巨大，發展前景較好。
大阪有租售比最合理的房產市場，出租回報率平均在5%-7%，而8%-10%的長租回報率的中小型並不罕見，一些投資者利用旅遊“民宿”業務整體包租，預計全年能達到90%入住率，可實現超過15%的高租金收益率，可謂極具投資價值。
相對較低的生活成本、加上優質的教育資源、令人豔羨的醫療水平，使得不少人有志於移居大阪。
就國人購房而言，大阪對於外國人的接納程度較高，當地人熱情友善，有益於國內購房人融入當地生活環境。
生活環境優越舒適
大阪的生活環境大家應該也有所瞭解。乾淨的路面，整潔的街道，以及優質的空氣環境，整體帶給人一種宜居舒適的感覺。交通也是有秩有序，沒有那麼多嘈雜和繁雜。大阪同時有著高水平的教育質量，名校眾多。
名勝景點不勝枚舉
環球影城、梅田空中庭園展望臺、大阪城天守閣、四天王寺、阿倍野Harukas、天保山海遊館大阪巨蛋等等，這些著名遊覽勝地都是大阪的標籤，每年來大阪遊玩的旅客絡繹不絕。
繁華程度高
大阪市北區的梅田，是當地的經濟中心。
位於這裡的大阪站是一個大型的綜合火車站，是JR線、阪急線、阪神線和三條地鐵線的車輛集中出入的交通大樞紐。車站周圍，因百貨公司和纖維批發街重新開發誕生的摩天大樓高聳林立，是公司、銀行、飯店等雲集之地。
與以難波、心齋橋為中心的“南” 相對應，梅田被稱為“北”，終日人流不斷，成了一大商業區。梅田主要是商業區，其中也遍佈各類飲食娛樂中心。比如新開地，阪急三番街等等。
京都
京都是象徵著理想的“日本文化之粹”的千年古都，有著17項世界文化遺產，世界上最著名的旅遊勝地之一。
交通多樣
京都市區內部的交通與其他日本大城市不同，來往景區以公交為主，軌道交通為輔。這裡不僅有公交車、有軌電車、觀光車等，還有地鐵。這對於文物資源豐富可保護完好的京都來說，能夠建築地鐵是一件難能可貴的事情。
傳統產業與高新產業共生共存
作為千年古都，京都市的產業結構有著顯著獨到的特色，即傳統產業與高新技術產業的共生共存。在京都，不僅坐落著清水寺、金閣寺、銀閣寺等17項世界文化遺產，而且擁有西陣織、京友禪、清水燒等74種歷史悠久的指定傳統工藝。
更重要的是，京都從未固步自封，歷來富有進取心和變革精神。從傳統陶藝到陶瓷電容器，從紙牌到電視手機遊戲，京都以傳統產業為依託，孕育出一批全球領先的高新科技產業，如京瓷、歐姆龍、任天堂、島津製作所。
重磅科研集聚地
京都市內共有38所大學，京都大學更是日本極具代表性的最高學府之一，科研實力雄厚，人才輩出，先後共有12位與京都有關的科學家獲得物理、化學、醫學等各個領域的諾貝爾獎。
投資名宿收益高
在鴨川兩岸的上京區、中京區、下京區，是眾景點的中心密集區，也是成為房地產投資熱潮的中心。
不少可投資且正在運營的持牌民宿引起了海外投資客的關注，均由最受歡迎的中古屋改造，建築面積50-70㎡，售價4200-7100萬日元，約合人民幣250-450萬元，每晚整棟房子的租金大多在300-500元人民幣。
據統計，在這一帶民宿每年淨回報可以達到8-15%左右。如果有能力自行運營，不委託管理公司，收益還可翻倍。
日本購房全流程
買房條件
在日本任何人都可以購買房產，無任何限制、隨時買賣。只要年滿20週歲，就可以以中國境內的身份證的公證書（公證處可翻譯日文）在日本做房產登記。可任意登記多少人都可以。不滿20週歲需要監護人一起連名登記。
但是，外國人可以在日本買房，但不能憑藉在日本買房獲得日本公民身份。
投資預算
在日本買房所要的資金大約為房子本身的價格➕買房時所花的各種各樣的費用。
買房時所花的具體費用：
- 不動產取得稅（國家收的一次性費用）
- 固定資產稅*（一年一次，購買時交本年度）
- 登記費*（一次性的，國家收的+司法書士的勞務費）
- 中介費 （房價的3%+消費稅）
- 火災保險（5年一共1萬日元）
以上費用加起來大概是房價的7%左右。
挑選房屋
如果買新房，買家一般可以直接與開發商聯繫並安排看房（樣板房或沙盤模型），熱門樓盤和國內一樣採用抽籤方式，但個別幾家代理商會取得三菱地所、三井、住友等大型開發商的特別授權，可以協助意向買家通過內部認購方式買到心儀的樓盤和樓層。
如果買二手房，買家可以通過專業的中介或者經紀人看房。買家如果沒有時間親自前往日本看房，也可以委託經紀人或代理公司通過拍攝視頻、拍攝照片等方式展現房屋基本信息。
申請購房
確認好房子，買家需要填寫一份購房申請書，並將其提交給開發商或者通過中介提交給賣家。提交購房申請書後，買家與賣家可以協調價格（二手房）、簽約及過戶的時間，以及交易細節。
在這之後，便要開始準備公證材料了。買家需要攜帶戶口本到自己所在地區的公證處公證相關信息，並將購房申請書、加蓋私章的委託書等相關材料郵寄至開發商或中介備案。公證的內容包括購房人的姓名、住址、印章等基本信息。買家須在過戶之前將公證書，連同律師委託書、委託管理書等相關材料一同郵寄至開發商或中介。
簽約購房
簽約通常會在提交購房申請後一週左右的時間內進行。簽署正式購房合同之前，宅地建物取引士（住宅建築交易師，日本特有的房地產職業）會對相關的重要事項進行說明，買賣雙方確認所有條款之後才能簽約。
簽訂購房合同後，買家要根據開發商或中介提供的費用明細表及付款請求書開始支付房產的尾款及相關的稅費，尾款需在過戶前付清。這一程序一般需要7天左右的時間。
交易過戶
產權過戶的辦理一般會在簽約後3周到2個月之內完成。
在房產交割的過程中，司法書士（類似國內的律師）會全程跟進，並幫助買賣雙方確認合約及其他房產交接資料的有效性，完成房產交割。過戶手續必須由司法書士代為辦理。
產權變更的信息會被記錄到日本政府法務局的系統當中。產權證一般會在2-3周之內由日本政府相關部門製作完成，並由開發商或中介機構代理郵寄至購房者手中。
貸款買房與全款買房的區別
在日本，貸款買房的流程基本上與全款買房是一致的。
如果要貸款買房，需要在申請購房之後，辦理貸款申請，目前可以提供貸款的主要是中國銀行和交通銀行的日本分行。
所需材料：
- 完稅證明 3年的
- 工資流水3年的
- 徵信報告要最近的
去日本辦理銀行開戶和貸款需攜帶：
- 身份證公證書 2份
- 戶口本公證書 2份
- 印章或者簽字公證書 2份
- 銀行流水 3年份的,要銀行打印的
- 個人完稅證明 3年份的
- 徵信報告1份
- 體檢報告1份 包括血/尿/x光
- 公司的簡介,打印一下
- 在職證明1份,財務章即可
- 日本二手房交易流程
- 賣方（房主）委託中介發佈房源
- 買房（客戶）委託中介向房主發送《購買請求書》，其中需包含對項目的報價
- 房主篩選收到的購買請求書，約談買家商議，並確認交易
- 買方支付總房款的10%作為定金，約定過戶日期（一般為一個月左右）
- 準備資料（中介準備合同，買方準備身份證明材料，房主準備過戶材料等）
- 在約定日期簽訂合同，支付剩餘90%的尾款
- 代辦律師辦理過戶
- 辦理過戶需時大約一個月，買方可以拿到產權
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