01 港區對於鄭州到底意味著什麼?
很多人問港區的房子能買嗎?
自住當然可以買，但是能否投資這個問題，讓我思考了很久，因為我一直搞不明白港區對於鄭州的意義是什麼?前途是否光明?
它像雙流機場對於成都，就是一個重要的航空樞紐、客貨集散地嗎?
好像不是，因為它的規劃面積有415平方公里，裡面不僅有物流公司還有大量的高新技術產業。
它像雄安新區對於北京，用於疏解首都的重要職能嗎?
好像也不是，因為鄭州還是個二線城市，還需要引進大量的人口和產業，沒有什麼需要疏解的。
它像蘭州新區對於蘭州，另闢蹊徑打造一個替身嗎?
好像更不是，因為鄭州周圍還有大量的土地沒有開發，根本不需要重造一個替身。
那麼，它到底是什麼，一直困擾著我，相信也困擾著很多人。
在翻看了各個城市的機場、新區的資料後，我發現沒有一個與它相同的：
1、行政級別是正廳級(鄭州代管);
2、規劃面積415平公里，比大部分地市市區面積都大。
3、享受政策保護，對外可以先行改革，對內可以率先減稅免稅、政府財政收入前三年不必上交。
4、即有機場、高鐵，還有工廠產業、商務中心，儼然是自成一體的城市。
…………
直到有一天，我在改革開放40年的紀錄片裡，看到成立深圳經濟特區時，突然就想明白了：航空港區不就是內陸版的經濟特區嗎?
40年前國家是怎麼定位經濟特區的?
經濟特區是一個試驗，沿海地區要加快對外開放，從而帶動內地更好地發展。
現在國家是怎麼定位鄭州航空港區的：
打造成為中原經濟區發展的引擎和國家內陸開放高地，現代綜合交通樞紐、全面改革開放試驗田和內陸開放型經濟示範區。
說白了，也是試驗，改革開放的試驗田，率先發展，再帶動整個河南的發展。
如果將港區看成河南的經濟特區，一切問題就迎刃而解了。
為什麼行政級別是正廳級?
經濟特區的行政地位本來就比較高，正廳級才能說明國家的重視。
為什麼規劃面積415平方公里，比很多市區還大?
鄭州四環以裡的面積也是400多平方公里，港區作為和鄭州一個行政級別的城市，面積大致相同是應該的。
為什麼有機場、高鐵、工業、商務中心像一個獨立的城市?
就是按獨立城市規模建的，沒有這些才不正常!
所以，港區對河南的意義，就像40年前，經濟特區對中國意義。河南會集中全力的發展它，這是它的政治和經濟基礎。
雖然港區現在的GDP和人口都不太突出，2018年GDP只有800多億元，位居鄭州市第三，增速12%，位居河南第一;人口80萬左右，只和中原、二七區相當。
但由於它的政治地位特殊，經濟增速河南第一。所以，我覺得它的未來應該會和珠海經濟特區類似，是一個富而美的城市，GDP總量不高，2018年珠海GDP只有2966億，排名全國第83，比南陽還低，但是人均很高，達到16.5萬元，排名全國第6。
珠海房價目前均價22000元/平，在廣東僅次於深圳、廣州。
所以，如果你對中國的發展抱有信心，如果你對內地經濟的崛起抱有信心，那麼港區的房子就值得購買。藏富於民，房價不低，大概就是港區的未來。
02
港區房子如何購買?
港區分為三個部分：港北、港中、港南。
官方的說法是：
中部空港核心區打造“空港之脊”，重點發展臨空服務、高新制造、保稅物流等，高鐵站組團重點發展會議會展、跨境交易、高端消費，高鐵站組團以北打造商務花園區;
北翼打造彙集航空及跨國企業區域總部的國際商務區，並依託馮莊公園打造國際文化交往區，東部打造生態住區;
南翼以苑陵故城、園博園為中心發展文化休閒、設計創意等功能，雙鶴湖地區發展現代金融、總部經濟、管理諮詢等功能。
翻譯一下：
中部空港在港區的地位相當於高鐵東站+部分經開片區，主打高新產業和高端商務。
北部空港相當於CBD，主打國際商務。
南部空港相當於北龍湖+楊金片區，主打金融和休閒，附屬一些高科技產業園。
把官方的定位與三個區域的現狀結合起來，又可以把它們分為兩類：
績優股：港北。風險小，回報率穩，但是價格已經比較高，實現大的盈利比較難。
潛力股：港中和港南。價格低，回報率高，但風口已來，潛力無限。
如果想保穩定，就買港北，如果想獲得更大的收益，往長遠看，就買港中或者港南。
目前港北的房價約10000-11000元/平，如萬科美景魅力之城 10800元/平，正弘中央公園10500元/平，永威南樾11000元/平。
港中無樓盤在售，港南均價約8300元/平，如瀚海航城7500元/平，和昌盛世城邦8500元/平。
5970畝的園博園很漂亮，有很多建築風格，很值得一看，這是我用手機拍的，有點不清晰▼
雙鶴湖每週三到週六晚上七點半音樂噴泉，晚上開車去的人不少，路兩邊每次都停有不少車▼
目前港區在重點發展港中和港南，港中的高鐵南站兩三年內建成並運營，是一大利好。港南的園博園、雙鶴湖建成投入使用不久，非常漂亮，最近也越來越熱鬧。
隨著港中和港南入市的樓盤越來越多，兩個地區的發展速度肯定會更快更猛。
03
哪個盤優勢較大?
在港區的所有樓盤中，筆者比較喜歡瀚海航城。宏觀原因有三點：
1、價格最便宜，均價7500元/平，比周圍樓盤低1000元，比北港樓盤低3500元/平，屬於價值窪地。
2、它處於港南，定位是港區北龍湖，屬於潛力股，是目前港區重點發展的區域。
3、它距離園博園2KM，高鐵南站5KM，機場15KM，都是處於港中和港南的核心位置。
微觀原因也有三點：
1、項目大，配套全。
瀚海航城佔地1700多畝，建築面積300萬方，自身配套齊全。
商業方面，自建大型商業中心、綜合超市、商業街等。
教育方面，周邊擁有鄭州一中、英迪國際學校、外國語學校、鄭州六中、北大附中等名校雲集。
醫療方面，周邊規劃有18家專科醫院、9家中醫院、13家綜合性醫院，其中有多家省立三甲醫院，如鄭州第一人民醫院、鄭州市中醫院、鄭州中醫骨科醫院等。
總之，能夠完全滿足日常的吃穿住行。
2、雙地鐵口，交通便利。
項目位於地鐵13號線與16號線支線交匯處(規劃中)，地鐵13號線貫穿港區南北，向北到高鐵南站，再向北與白沙組團連接。
地鐵16號線支線橫跨港區東西，然後再向北與小李莊火車站相連。
兩條地鐵線都能直達市區，兩條地鐵線又與兩個火車站相連，交通十分便利。
3、產品設計新穎，戶型寬敞明亮。
瀚海航城屬於瀚海晴宇2.0版，外立面不拘一格，每一戶都規劃有大型曲線陽臺，贈送風情花池，可隨心栽種綠植。
筆者曾去瀚海晴宇參觀過，非常喜歡這個陽臺設計，可惜當時沒有照相，不過可以放張效果圖，大家自行體會。
瀚海航城的戶型面積也非常全面，從90-200平都有，無論是哪個戶型都贈送的有超大陽臺，這一點很難得。
下圖是90平的兩室兩廳一衛，兩臥朝南，寬敞舒適▼
下圖是140平的三室兩廳兩衛，同樣也是大陽臺，大面寬▼
下圖是200平的四室兩廳三衛，雙陽臺設計，三臥室朝南，南邊客廳陽臺與臥室相連，採光效果非常好，站在窗臺觀景更加震撼▼
總之，航空港區對於河南，屬於蒸蒸日上的藍籌股;港南對於港區，屬於蓄勢待發的潛力股;瀚海航城對於港南，屬於為數不多的價值窪地，比較適合追求長線以及對審美、生活質量等要求較高的購房者。
閱讀更多 商都房產網 的文章
