2019年接近尾聲，賽點可臨近，無論是何種規模的房企都在奮力衝刺，進行最後一輪樓市衝金。
如果房企競爭是一檔綜藝節目，1-10月的銷售業績排名就相當於選手排位，這檔綜藝真正精彩的部分就是在未來兩個月裡，房企通過激烈的競爭，獲得2019年度的最終排名，領先的房企能否保持優勢，落後房企能否逆襲，這是節目最大看點。
在2020年即將到來之際，先來了解下2019年的樓市基本面。億翰智庫提供的《2019年1-10月中國典型房企銷售業績TOP100》榜單顯示，2019年1-10月，百強房企總銷售額達9.35萬億元，同比增長24%，保持穩定增長。在外部融資環境持續收緊的背景下，房企必須通過提高銷售來增加現金流回款，“抓回款”成為2019年房企最重要的任務。誰有充足的現金流，誰就贏得了發展的主動權，雖然土地市場低迷，但規模房企還在積極拿地，這些房企未來有機會實現彎道超車，快速提升行業排名。
01 百強房企銷售業績增速24%
與低迷的樓市行情形成鮮明對比的是銷售數據，無論是龍頭房企的增速，還是千億房企的數量，都呈現增長態勢。
除了座次略微有所變動，TOP10房企仍然穩坐第一陣營。數據顯示，2019年1-10月，龍頭房企總銷售額約3.73萬億元，佔百強房企銷售總額的39.8%，龍頭房企平均增速13%，呈現穩健增長。增速最快的是中海，其在2019年1-10月的銷售額為2906億元，同比增速30.45%。
此外，2019年1-10月，銷售額過千億的房企數量由去年同期的24家增至26家，3家過千億的房企分別是融信集團、遠洋地產及雅居樂，對應的銷售額分別為1089.84億元、1004.20億元及1003.32億元，增速分別為15.16%、22.03%及28.15%。泰禾集團是唯一從千億陣營掉隊的房企，其銷售額為780.87億元，同比下降32.39%。
2019年1-10月新增千億房企
數據來源：億翰智庫 和訊房產整理 單位：億元
另一個值得注意的現象是，2019年1-10月，銷售增速最快的房企主要以小型房企為主。數據顯示，銷售增速TOP10房企中，有7家是來自於TOP50-TOP100之間的房企，其中銷售增速最高的房企是榮安地產，增速為285.43%，是唯一一家增速超過100%的房企。
榮安地產來自於寧波，在浙江擁有較高的知名度，寧波由於經濟基礎較好，已經成功躍升為長三角南翼經濟中心，區域優勢下全面助推榮安銷售業績快速增長。與榮安地產類似，其他高增速房企也均是區域型房企，比如大華集團來自於上海，多年來專注城市更新、超大規模社區建設運營等；華宇集團來自於重慶，與龍湖、金科並稱為“渝派房企三甲”，2019年，華宇集團正式對外宣佈“3年實現年銷售額1000億”的戰略目標。
2019年1-10月銷售增速TOP10房企
數據來源：億翰智庫 和訊房產整理 單位：億元
增速最高的TOP10房企中，有3家來自TOP50房企，包括佳兆業、中駿集團及新希望地產。數據顯示，新希望地產2019年1-10月銷售額為610.86元，同比增速90.87%。新希望地產成立於1997年，是新希望集團成立15年後組建的一個業務板塊，近年來，新希望地產加速攻城掠地，激進擴張。
從銷售目標完成率角度看，大多數房企可以完成今年的業績目標。克而瑞地產研究數據顯示，截止到10月末，年內設定了全年銷售目標的企業中，近6成房企的目標完成率在80%以上，其中，恆大、龍湖、世茂等10家房企的目標完成率在90%以上，全年業績完成情況較佳。另有近3成的房企目標完成率在70%-80%之間，剩餘少數房企目標完成率不及70%，完成全年業績目標仍有一定壓力。
在業內人士看來，2019年房地產市場充滿了不確定性，能夠抓住市場窗口進行去化的房企大多表現不俗。3月樓市迎來小陽春，一二線城市率先回暖，樓市迎來小陽春，此時抓住機會推盤的房企大多取得不錯業績，比如遠洋集團3月協議銷售額為約110.2億元，同比增長37%；佳兆業3月錄得合約銷售約55.12億元，按年增加約80.3%；融信中國3月物業合同銷售額約86.7億元，同比增加32.16%。3月過後，樓市成交整體比較低迷。
傳統旺季金九銀十已然不再，積極推盤和銷售去化是下半年房企的主旋律，其中，龍頭房企憑藉較強的而營銷能力，表現較好。以恆大為例，10月恆大實現合約銷售金額約903.0億元，同比增長約70.2%。銀河聯昌證券分析師鄭懷武認為，恆大的推盤量大和一定的讓利空間，再加上整個市場都相對有點回暖，需求有一定提升，是恆大銷售額大幅增長的主要原因。
02 “抓回款”成房企今年最重要任務
銷售業績增長背後是房企對當前環境的危機感。外部融資環境持續收緊，償債高峰來臨，現金流是房企的救命稻草，而真正能解決房企現金流的方法就是加快銷售，提高回款。“沒有回款的銷售就是耍流氓。”這是今年業績會現場流傳出來的一句話，話雖然有些糙，但這確實是當前房企的真實寫照。“抓回款”已然成為2019年房企最重要的工作。
和訊房產梳理了TOP20房企對回款的態度發現，多達18家房企明確提及“回款”，萬科表示要積極回款是經營策略，龍湖表示要堅持有質量的回款，招商蛇口表示重視風險管控，未來加快回款。在今年年中業績會現場，陽光城執行副總裁吳建斌表示，從去年下半年開始，陽光城在融資方面就主動調整，內部是在抓銷售、抓回款。他預測，國家政策方向非常明確，未來政策還是會收緊，對於企業來說，還是未雨綢繆，經營方面要抓緊。
TOP20房企對“回款”的表述
數據來源：企業公開報道 和訊房產整理
回款是從銷售收入到經營性現金流的“驚險”一躍，回款率越高，房企的現金流流入越多。從已公佈的數據看，TOP20房企的回款率都在80%以上，旭輝、中海、碧桂園等房企的回款率更是在90%以上，和訊房產根據2019年上半年可得的回款率粗略計算，TOP20房企的平均回款率大約85%。
事實上，房企的回款率已經有了較大幅度的提升。根據國泰君安證券分析師覃漢的研究，銷售排名1-20名的大型房企在2017年加權平均回款率只有73.4%。相較而言，TOP20房企回款率上升了11.6個百分點。
其實不僅是TOP20房企，TOP20之外的房企也十分看重回款率，比如泰禾集團、富力地產及中梁等房企，泰禾集團董事長在年初就曾表示，現在最看重現金流，因此，今年泰禾把任務下達到城市公司每個人，每個人的獎金以回款來算帳。
房企之所以把回款當成2019年最重要的任務，主要是因為較低的回款率對房企不僅會加劇資金鍊的緊張，影響資金週轉速度；同時，未取得的回款金需要通過其他融資渠道補足，也會抬升房企的融資成本。在當前的市場環境下，回款率越低，房企的經營風險越大。
“房企依賴大幅增加負債的增長模式在未來的空間將越來越小，將更多依賴經營現金流和股本資金髮展。”11月5日，融創中國董事會主席孫宏斌在中國民生銀行主辦的“中國不動產金融年會上如此表示。
03 土地市場低迷 規模房企拿地積極
縱觀今年的土地市場，整體處於低迷狀態。3月樓市小陽春在4月傳導到土地市場，熱點一二線城市土地市場開始升溫，隨後出臺的收緊信託與海外融資等政策使得房企融資成本以及現金流壓力進一步提升，此後，土地市場保持低位運行。
根據中指研究院的統計數據，1-9月共成交土地17850宗，同比減少2%；成交總面積達到74034萬平方米，同比減少2%。10月以來，土地市場持續走低，成交土地2116宗，環比減少12%，同比減少5%；成交土地面積7899萬平方米，環比減少20%，同比減少16%。
雖然土地市場低迷，但規模房企在拿地方面表現仍然比較積極。根據中指研究院發佈的《2019年1-10月全國房地產企業拿地排行榜》，數據顯示，TOP50房企拿地總額為1.88萬億元，同比去年增長15.4%。
數據來源：中國指數研究院 單位：億元、平方米
值得注意的是，2019年1-10月拿地金額TOP10房企與銷售額TOP10房企有9家重合，這說明龍頭房企拿地積極性仍然很高。和訊房產計算，2019年1-10月拿地金額TOP10房企總拿地金額8234億元，同比增長14.1%。具體來看，萬科和融創拿地積極性較高，萬科2019年1-10月拿地總額1476億元，位列第一，同比增長27%，融創中國2019年1-10月拿地總額818億元，同比大增273.5%。
從城市佈局角度看，房企的投資重點區域是長三角與中西部。 根據中國指數研究院的數據，2019年1-10月，城市群的土地市場熱度依次為長三角、中西部、珠三角和環渤海，長三角TOP10企業拿地金額共計3261億元，其中，萬科以553億元拿地額成為在長三角拿地最多的房企；中西部TOP10企業拿地金額共計2465億元，碧桂園以467億元拿地額成為今年佈局中西部的最大房企；珠三角和環渤海以1545億元和1406億元分列第三、第四位，保利發展以245億元成為佈局珠三角最積極的房企，中海以227億元成為環渤海今年最大的地主。
各個城市群房企拿地排行榜TOP10
數據來源：中國指數研究院 單位：億元、平方米
此外，和訊房產梳理發現，2019年1-10月銷售增速較快的房企，拿地積極性也較高，比如大華集團、新希望地產、中駿集團及中交地產等。榜單顯示，大華集團2019年1-10月拿地總額290億元，位列第24名，其拿地額高出銷售額大約48億元；中交地產2019年1-10月拿地總額224億元，位列第38名，拿地金額佔同期銷售額的比例大約67.5%。
在業內人士看來，當前房地產行業處於下行週期，不同房企對市場判斷出現分化，因此房企在拿地時也會做出不同的選擇，一般來講，龍頭房企區域佈局平衡，因此會保持比較平穩的拿地速度，而中小房企由於自身經營能力以及所深耕的區域不同，因此在拿地時，會出現較大分化，那些具備區域優勢的小房企很可能會抓住市場低谷期補倉，以期在市場回暖時實現彎道超車。
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