【專業解讀】
在不動產徵收改造中，從對徵收補償安置的規制上看，法律側重於對於被徵收人居住條件的保障。或者說，目前進行的城鎮化建設，大多數涉及到“城中村”、“棚戶區”的搬遷改造，不動產一般為住宅，也有部分的沿街門面或住改非房屋的徵收。而對於企業的徵收改造補償，法律上並沒有給予太多的關照。直到《強執司法解釋》的出臺，才補充明確了對於企業的徵收改造補償，要保障其生產經營條件。應該說，徵收改造對一個企業的影響是比較大的，故特別要強調保障企業的生存、生產及發展。地方行政機關要出臺有關政策措施，甚至要制定相關的法律法規，來進一步規範保障企業獲取公平的徵收補償安置權益。當然，在此我們指的是民營企業的徵收補償。
實踐中，對於企業的搬遷改造，如果處理地不好，往往會造成企業無法生存，更不用說發展。甚至，企業的幾十年經營積累的財富，也被大打折扣。根據《徵收條例》的規定，對於企業的徵收補償，被徵收人也可以選擇貨幣補償，或者產權調換。被徵收企業如選擇以土地置換進行補償安置，在此情況下，被徵收企業一定要與地方行政機關就調換土地的具體位置、用地面積、用地性質、用地規劃、用地方式、土地出讓金的支付、辦理不動產登記稅費的交納、周邊配套的基礎設施建設，建設手續的辦理，以及相應違約責任等，進行詳盡地協商約定，以保障補償安置協議的順利履行及企業的重建；如選擇貨幣補償的，地方行政機關應給予不動產的市場價值、附屬物的重置價值、搬遷安裝費用以及停產停業損失等。同時，對於企業來講，徵收改造會造成其他的無形損失，如相關許可手續的重新辦理、市場客戶及技術人員流失等無形損失。對於無形損失的補償，被徵收企業可以與地方行政機關協商，並予以補償。
【案例評析】
基本案情：
黑龍江省牡丹江市行政機關於2011年8月11日作出牡政徵字（2011）第11號《房屋徵收決定》，併發布公告。牡丹江市造華印務有限公司及牡丹江市造華印刷廠在徵收範圍內共有房屋七處，均辦有《房屋所有權證》，一處房屋登記用途為辦公，二處房屋登記用途為倉庫，其他四處房屋登記用途為工業，建築面積共計2139.94平方米。在徵收決定確定的期限內，造華印務公司、造華印刷廠與徵收部門未達成補償協議。2011年5月27日，牡丹江市西安區房屋徵收實施中心組織相關單位及人員，舉行評估機構選定抽籤儀式。抽籤選定牡丹江市首佳房地產評估有限公司和牡丹江市正大房地產評估有限公司為3號棚戶區的估價單位。
牡丹江市正大房地產評估有限公司於2015年7月27日對造華印務公司及造華印刷廠的七處房屋分別作出《房屋徵收補償估價分戶報告單》，被徵收房屋價值評估時點為2011年8月11日，七處房屋評估價共計604.4436萬元。2017年5月15日，牡丹江市行政機關作出牡政徵補決字（2017）第036號《房屋徵收補償決定書》。決定為：如選擇貨幣補償，給予被徵收房屋價值的補償604.4436萬元；附屬物（鐵大門）補償960元；停產停業損失38.5189萬元；搬遷費10.6997萬元；以上各項共計653.7582萬元。如選擇產權調換，產權調換房屋為新泰錦秀小區29處倉儲用房，總建築面積為658.35平方米，承諾每平方米價格為10160元，總價668.8836萬元。造華印務公司、造華印刷廠需補交差價64.4400萬元；附屬物（鐵大門）補償960元；搬遷費10.6997萬元。造華印務公司、造華印刷廠對此不服，向法院提起訴訟，請求撤銷此補償決定書。
司法裁判：
黑龍江省農墾中級人民法院作出了（2017）黑81行初16號《行政判決書》，判決認為：涉案《房屋徵收決定》的合法性，已經被生效的黑龍江省高級法院（2017）黑行終586號《行政判決書》所確認。為公共利益和項目順利進行，保護其他被徵收人的合法權益，根據《徵收條例》第26條、《牡丹江市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第46條的有關規定，按照《3號棚戶區的改造項目房屋徵收補償方案》和牡丹江市房屋徵收辦公室委託抽籤選取的、具備相應資質的牡丹江市正大房地產評估有限公司的評估結果，作出的徵收補償決定，證據確鑿，適用法律正確，符合法定程序，應予支持，遂判決駁回原告的訴訟請求。原告不服，提起上訴。
黑龍江省高級人民法院作出了（2018）黑行終227號《行政判決書》，判決認為：
1、房屋徵收評估機構選定程序不合法。根據《徵收條例》第20條、《評估辦法》第4條、《牡丹江市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第23條規定，經本院查明，牡丹江市西安區房屋徵收實施中心組織3號棚戶區被徵收人代表抽籤的時間在代表產生之前，且參與抽籤的代表與推選出來的代表不一致，故房屋徵收評估機構的選定程序違法；
2、對房屋價值的補償不合理。《徵收條例》第19條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。《評估辦法》第10條第1款規定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。本案中，評估公司以作出徵收決定之日作為價值時點進行評估，符合上述規定。但本院注意到，2011年8月10日牡丹江市行政機關就已對案涉房屋徵收項目作出房屋徵收決定，徵收補償方案確定的簽約期限為該徵收決定發佈之日起30日內。如房屋徵收部門與上訴人未在上述期限內簽訂補償協議，被上訴人應當依法及時作出徵收補償決定，給予上訴人公平補償。
但牡丹江市行政機關未及時依法履職，直到2017年5月15日才作出徵收補償決定，且仍依據評估機構以徵收決定頒發之日即2011年8月11日作為價值時點作出的評估，對上訴人被徵收房屋的價值予以補償，未能考慮到作出徵收補償決定時點的類似房地產價格已經比徵收決定公告之日時點的類似房地產市場價格有了較大上漲，無法使上訴人得到公平合理的補償。本院認為，徵收主體怠於履行法定職責的不利後果，不應由被徵收人承擔。對上訴人房屋價值的補償，被上訴人在重新作出徵收補償決定時，不應機械的依據《徵收條例》第19條所規定的房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格為基準確定，而應按照有利於保障被徵收人房屋價值得到充分合理補償的原則，以牡丹江市行政機關在本判決生效後重新作出徵收補償決定為時點的案涉房屋類似房地產的市場價格為基準確定；
3、對選擇貨幣補償的停產停業損失補償標準不符合規定。根據《徵收條例》第23條、《牡丹江市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第36條以及《3號棚戶區改造項目房屋徵收補償方案》規定，本案牡丹江市行政機關未與上訴人進行協商，在未查清上訴人能否提供上年度應繳納稅所得額和向社會保障部門繳納社會保險統籌基金確定的職工人數平均工資等證明的情況下，直接按每平方米30元的標準補償停產停業損失，違反了上述規定；
4、對選擇產權調換方式的補償漏項。根據《徵收條例》第17條以及《3號棚戶區改造項目房屋徵收補償方案》規定，本案中，牡丹江市行政機關對上訴人給予了兩種補償方式可供選擇。但在產權調換補償部分未對停產停業損失予以補償，理由是用於產權調換的房屋是現房。對此本院認為，即使產權調換房屋是現房，搬遷期間以及機器設備安裝調式期間也是不能生產經營的，必然存在停產停業損失。故牡丹江市行政機關未對選擇產權調換方式給予停產停業損失的補償，既不符合上述法規及徵收補償方案的規定，亦未考慮徵收搬遷的實際情況。另外，上訴人稱，其在拆遷範圍內除七處房屋及附屬物鐵大門外，還有圍牆、動力電等其他附屬物，牡丹江市行政機關對其補償不全面。對此，牡丹江市行政機關在重新作出徵收補償決定時，應認真查清事實，正確理解並適用法律法規，按照法定程序，對上訴人作出公平合理全面的徵收補償決定。綜上，原審判決認定事實不清，適用法律錯誤，依法應予糾正。
遂判決：1、撤銷黑龍江省農墾中級法院作出了（2017）黑81行初16號《行政判決書》；2、撤銷牡政徵補決字（2017）第036號《房屋徵收補償決定書》；3、責令牡丹江市行政機關於本判決生效之日起60日內重新作出徵收補償決定。
簡要評析：
在本案，涉案地塊的搬遷改造，是為進行商品房建設項目的需要。即使地方行政機關可以實施徵收改造，也要本著平等協商的原則，要保障企業的生產經營條件，並填補其他經濟損失。本案二審法院判決書的一個亮點是，法院並沒有機械地適用《徵收條例》第19條所規定的，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。而是結合行政機關履行法定職責以及房地產價格變化的實際情況，作出了很好的裁判。另外，徵收補償決定的產權調換房屋是住宅樓房的一層29個車庫，對於這樣的場所，能夠進行生產經營嗎？這顯然是不行的。在徵收改造活動中，地方行政機關一定要關注民營企業的補償安置的訴求，並給予公平、合理、全面、及時的補償安置。
【實務應對】
在地方行政機關實施的徵收改造中，對於企業來講，涉及其不動產價值的標的大，其他的徵收補償項目多。如果處理不好，將對企業的生存、發展產生重大影響，甚至是多年心血付諸東流。實踐中，有的地方行政機關追求行政效率，特別是基於對降低徵收成本的考慮，而不擇手段，動用稅務、環保、安全、質檢、工商、公安、規劃、國土等部門，對企業各個方面實施查處，以逼企業接受並不公平合理的補償條件。在當前國情和法治現狀下，徵收改造是一場激烈的利益博弈，被徵收企業要拿起法律武器，敢於鬥爭、善於鬥爭、堅持鬥爭，以爭取獲取公平、合理的補償。
【法規鏈接】
《民法總則》
第117條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序徵收、徵用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償。
《城市房地產管理法》
第6條 為了公共利益的需要，國家可以徵收國有土地上單位和個人的房屋，並依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
《物權法》
第42條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。
徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪汙、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。
第121條 因不動產或者動產被徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。
《徵收條例》
第17條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民行政機關對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民行政機關應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
第19條 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。
房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。
第21條 被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民行政機關應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民行政機關應當提供改建地段或者就近地段的房屋。第22條 因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供週轉用房。
第23條 對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第25條 房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第26條 房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民行政機關依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
《強執司法解釋》
第6條 徵收補償決定存在下列情形之一的，人民法院應當裁定不準予執行：
（一）明顯缺乏事實根據；
（二）明顯缺乏法律、法規依據；
（三）明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執行人合法權益，或者使被執行人基本生活、生產經營條件沒有保障；
（四）明顯違反行政目的，嚴重損害公共利益；
（五）嚴重違反法定程序或者正當程序；
（六）超越職權；
（七）法律、法規、規章等規定的其他不宜強制執行的情形。
人民法院裁定不準予執行的，應當說明理由，並在五日內將裁定送達申請機關。
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