限墅令加嚴，蘇州低容積率住宅用地越來越少！
在今年的前8次土拍中，容積率低於2.0的住宅地塊有15幅，主城範圍內容積率在1.0—1.5的則僅四幅。
住宅地塊的容積率決定了產品的類型，未來，蘇州市場高層住宅為主。而真正的洋房、別墅類產品則越來越稀少。
其中，優質的上下兩疊別墅，蘇州在售、待售的樓盤只有4個，十分稀缺。
好消息是，獅山南佳兆業和光雅院即將迎來首開，預計總價500萬以內就能拿下一套上下兩疊的別墅房...
消息一出，大量改善買房人沸騰了。
NO.1｜壹蘇州土拍市場數據出爐警示！低容積率地塊佔比不到一半
近期，蘇州連續掛出多幅地塊，在2019年的最後一個月將以3場土拍結尾。
今年的蘇州土地市場，冷熱分明，上半年出現頻率最高的“地王”一詞，到下半年變成了“底價成交”。
當然，土拍市場除了冷和熱，值得關注的信號不止這些。
數據顯示，在今年的前8場土拍中，蘇州共成功出讓36幅住宅地塊，容積率從1.0—4.0不等，而2.0容積率以下的只佔到了15幅，不足一半。
這15幅低容積率宅地，部分位於太湖度假區、臨湖、胥口等邊緣板塊。容積率最低在1.0—1.5的地塊，只有4幅在主城範圍內，分別被佳兆業（木瀆）、首創（青劍湖）、中海（湖東）、象嶼（尹山湖）4家開發商拍得。
@位置示意圖 房蘇州製圖
這也意味著，大部分地塊將是高層、小高層為主的社區。
可以預見，未來蘇州低密度住宅越來越少，越來越稀缺，尤其在一些配套成熟的主城板塊會更加凸顯。
NO.2｜貳土地政策加嚴！限墅令升級！未來，蘇州低容積率住宅將越來越少
從目前的政策風向來看，以後，蘇州低容積率住宅用地可能會越來越少。
今年4月住建部親自出手，宣佈全國暫停別墅審批，之後多個區域限墅令升級，黑龍江、福建、江蘇、安徽等地有城市已經緊急跟進，清查拆除違建別
墅。
一石激起千層浪，“限墅令”不斷升級，一道更比一道嚴，很多別墅買家，嗅到緊張氣氛，紛紛趕在別墅“消失”前加速掃貨。
克而瑞數據顯示，今年上半年，蘇州市區（含吳江）別墅共成交4027套，同比大增50%。
確實，在限墅令政策壓力下，未來別墅類產品將會越來越少，想要改善的買房人怎能不急。
NO.3｜叄別墅門檻太低，竟還有8層4疊墅買房人實在太難了
獨棟別墅在限墅令下已經基本消失，現在市場優質別墅類產品多是雙拼、疊墅。
但有開發商為了更大的利潤空間，造出了一批多疊，而這樣的產品，
實際居住舒適度已經達不到別墅的理想居住狀態。在這樣的市場行情下，上下兩疊的別墅產品頗為稀少。
盤點蘇州新房市場別墅產品可以發現，只有4個樓盤在售真正的兩疊四層產品，除此之外，在售疊墅絕大部分為3疊，甚至4疊產品。
在和蘇州一位從業多年的客戶經理聊天時，他告訴我，自己見過一些4疊別墅，6+1的樓層設計。
1樓+地下室為下疊；2、3樓為中疊；4、5樓為中疊；6樓+閣樓為上疊...這操作，逆天了！這還能叫疊墅嗎？
看完這些，只想感嘆一句：想住別墅的蘇州買房人，不容易！
NO.4｜肆獅山南首個真正改善住宅！未開先火，買房人快把項目誇上天了
除姑蘇區銀城·原溪一盤，其他3個兩疊別墅盤還在待售階段，買房人等的相當焦慮。
但好消息來了！木瀆板塊的佳兆業純新盤和光雅院計劃本月加推，項目容積率只有1.5，為疊墅和洋房的純改善社區。
還未亮相，項目已經吸引了大批買房人關注。
項目實景圖片
項目11月初才公開售樓處，之前僅在悠方設有展點。但即使這樣也沒影響項目受關注程度，項目售樓處、樣板間公開現場，大批改善客戶前來諮詢瞭解。
來訪客戶中，還有園區自住購房人，他本人現在住在園區，想要置換一套大戶型自住，但園區門置換檻實在太高。看過項目後覺得，整個小區產品設計很完美，準備來這邊購置一套自住。
當然，更多的是來自周邊的改善自住。
作為蘇州近兩年最火的板塊，木瀆板塊的居住屬性已經普遍獲得市場認可。隨著大家居住需求的提高，一個真正改善社區的出現，對居民來說迫在眉睫。
但現實很殘酷！板塊內真正的低容積率、純改善項目幾乎沒有，買房人置換需求遲遲不能達成。
◎效果圖
毫無疑問！佳兆業和光雅院的出現，令眾多買房人感到驚喜。
NO.5｜伍解析爆款誕生的理由佳兆業和光雅院產品實在太優越了
站在買房人的角度，佳兆業和光雅院確實是板塊，甚至蘇州市場難得一見的改善住宅。
項目一共打造了15棟住宅，只有疊墅和洋房兩種產品。共包括8幢4層的疊墅，7棟9層洋房。
比較其他11層洋房、8層疊墅自稱的“低密度改善”，這才是實打實的疊墅、洋房！
◎和光雅院效果圖
比起剛需客戶，有置業經驗的改善胃口更加刁鑽，對產品的要求更高，但佳兆業和光雅院的戶型卻得到了他們的一致好評。
項目疊墅戶型有兩種，上疊143㎡、下疊地上面積167㎡。價格上，上疊預計500w以內，下疊預計650w左右。對比在售的疊墅樓盤，項目的價格優勢不言而喻。上疊·建面約146m²4房2廳3衛 6開間朝南 贈送約30m²+
- 大面寬、短進深。戶型方正，採光面極致，戶戶都是南北通透。
- 單層開間約9.7米，尺度十分開闊
- 6開間朝南，採光無敵！3個露臺全部贈送，約30m²不計入產證面積，得房率高
- 3層，為1室1衛設計，入戶玄關，自帶大陽臺，廚房U型設計。這層可作為適合老人房，互不打擾。
- 4層，為3房2衛設計，3個臥室都朝南。主臥套房設計，帶衣帽間和獨立衛生間，私密性高，此外還有一個客衛。
下疊·建面約167m²
4房2廳3衛
- 下疊帶地下室。
- 禁墅令下，別墅雖不可設置私家花園，但下疊仍有可利用的綠地空間
- 負一層改造空間大，可根據喜好做成家庭影院、健身房等都沒什麼問題
- 一層也是1室1衛設計，二層3房2衛，其中2個臥室朝南
疊墅可以說是住宅中的終極改善，尤其是這種主城別墅，其戶型功能設計能夠滿足業主居住需求，配套成熟使其可以作為第一居所，所以備受市場認可。據瞭解，項目上疊已經約滿，下疊正在預約中。
當然，項目疊墅數量有限，已經公開樣板間的洋房才是大部分買房人的選擇。
洋房包含117㎡、137㎡兩種戶型。
117㎡（3室2廳2衛）
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不到120㎡的戶型，也做了南北雙陽臺，保證了採光、通風，實用、美觀兩不誤。
三開間朝南，總面寬達約11.1米，主臥更是帶有大飄窗。三個房間分佈在角落裡，一家人各有空間，互不干擾。
◎樣板間實拍 非交付標準
廚房為“回形”設計，空間利用率大，更方便實用。
137㎡（4室2廳2衛）▼▼▼
整體來看，137㎡的戶型更加方正，門口設有玄關，進入內室有一個緩衝，私密性更好。比117㎡的戶型多了個北房間。
◎裝修概念創意間實景圖
據悉，因為是洋房產品，項目的得房率非常高，後期業主還有改裝的面積空間。
NO.6｜陸坐擁獅山繁華配套在這裡，房子迴歸居住屬性
別墅的誕生是作為第二居所準備的，能滿足第一居所需求的別墅盤，必然引得買房人狂喜。
文章開頭我們梳理過，蘇州低容積率地塊少！低容積率的主城地塊更少！而能有上下2疊的主城別墅則少之又少。
佳兆業和光雅院就是其中之一，項目位於木瀆板塊，區域緊靠獅山，幾乎實現配套共享。
◎攝影/獅山
交通上，項目依託蘇福快速路和中環西線，通達全城；在建的地鐵5號線於項目南邊有站點規劃。
商業上，緊鄰獅山板塊，實享泉屋、美羅、金鷹等重磅商業中心，距離最近的悠方直線距離不到2公里。
教育上，項目旁邊有范仲淹小學附屬幼兒園、木瀆高級中學附屬范仲淹實驗小學等。
現代人越來越看重健康，而項目旁坐落有明基醫院、木瀆人民醫院、和康中醫院等多個頂級醫療資源，可保障未來業主健康。
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