Super星云

房子的类型特别多，比如高层，小高层，洋房，大平层，别墅，公寓，写字楼。

而在房子的产权上也有不同的划分，有商品房，有商住房，有小产权房，等等。

那么，有的朋友问了-小产权房值得我们购买吗？购买的时候应该注意哪些问题呢？

今天我们就一起来聊一聊，什么是小产权房？小产权房到底能不能够购买？

一，什么是小产权房？它有哪些优势，值得我们购买吗？

想要知道小产权房到底能不能购买，一定要先清楚的认识，到底什么才是小产权房？

并且还要知道小产权房具备哪些优势，因为大部分人买房就是为了优势在买。

小产权房：是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。

而且需要特别注意的是，小产权房的产权证并不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者村颁发。

换句话说，小产权房并不具备法律概念，它只是在社会实践中形成的一种约定俗成称谓，一种称呼。

也就是说小产权房不具备法律保护，在交易的过程当中，更容易出现一些合同纠纷和经济损失。

那么，小产权房到底值不值得购买呢？这才是大家最关心的问题。

实际上，在我们身边仍然有很多的朋友在购买小产权房。只要合同约束到位，其实还是可以规避那些可能存在的纠纷和经济损失。

毕竟房屋的交易，并不是只有小产权房才存在一些合同纠纷和经济损失，其它的商品房买卖也存在一些纠纷和风险，最主要的是你如何去规避这样的风险，仅此而已。

换句话说，我觉得小产权房也是值得购买的，毕竟大家的经济条件不尽的相同，实际情况也不会一样。

但是有一点大家一定要清楚的认识到，购买小产权房一定是价格相对于商品房比较便宜，而这个便宜的力度是特别大的时候，才值得我们去购买。

比如同一个地段的小产权房，是商品房价格的5折或者6折，这样的优惠力度，我觉得是可以买的。

如果仅仅只是99折，98折，95折93折，8折，7.5折。我觉得你可以回避这样的小产权房购买，毕竟他的瑕疵太多了，没有必要为了节约那么一点点的钱去冒更大的风险。

要知道在这期间，恒大的75折楼盘多的是。商品房的93折，95折，每年都有。如果力度不够，与其购买小产权房，倒不如直接去购买商品房。

商品房不仅产权，有法律保护，而且产证也是国家房管部门颁发的，更何况它的居住环境，户型小区都比较好。

二，购买小产权房，应该注意哪些问题？

在第一大点，已经简单的介绍了一下小产权房具体指的是什么，它拥有哪些优点哪些缺点。

非常明确，小产权房的瑕疵太多，唯一的优点可能就是价格相对比较便宜，真正要购买一定是优惠力度特别大的基础上才去买。

如果优惠力度不是特别大，倒不如购买商品房，这样可以减少一些合同纠纷和经济损失，并且自己居住的房子质量环境都好很多。

鉴于还是有很多朋友在购买小产权房，我们不妨把购买小产权房，需要注意的问题简单的归纳一下，供你做一个参考。

第1个注意问题，签署购房合同越详细越好，增加它的法律效应。

要知道小产权房并不是法律意义上的名称，它是一种社会交易中的约定俗成称谓，它并不具备真正的法律保护。

所以我们在签署购房合同的时候，尽量越详细越好，去增加这个购买过程当中的法律效益。

甚至是在购买的过程当中进行录视频，买卖双方的确认，并且有第三方证明人在场。

留足够的证据，这样才能减少购买过程当中，可能存在的纠纷和经济损失。

第2个注意问题，增值空间特别有限，未来很难出手。

小产权房的瑕疵太多，它在未来的增值空间特别的有限，甚至没有涨幅，而且再次转手，基本上没有太多的人群可以接受它，除非你的价格还是相对的比较便宜。

所以，这也是购买小款产权房的朋友需要注意的，你买的房子它是一个劣质的资产，它不具备抗风险的能力。

第3个注意问题，只有使用权，没有产权。

虽然有一些小产权房有房产证，但是它并不是由国家房管局颁发的，是由乡政府或者村颁发，所以我们常常也称为乡产权房。

说到底，你花钱买的房子，仅仅买的是他的使用权，而不是它的产权。

那么，这个房子以后就面临很多的政策风险。比如拆迁不能赔钱，或者赔偿的标准特别低，或者实物分房给你，分房的地段特别的偏远。

……

是的，购买小产权房需要注意的问题特别多，而且这些问题特别的关键。

当然还需要注意其他方方面面的问题，毕竟它的建筑质量不是特别好，以及它的小区环境都是相对较差的。

三，小结

总的来说，我们身边的的确确还是有很多的朋友在购买小产权房，就是因为它的价格相对商品房比较便宜，有的甚至是5折。

所以，在购买的过程当中，大家就需要特别注意，这种不具备法律效应的房屋类型。

因为它在购买的过程当中出现合同纠纷和经济损失的概率更大，并且有时候得不到有效的解决和补偿。

最后，要重点提醒广大的购房者，有条件的情况下，尽量不要去购买小产权房，购买商品房来得更愉快。

商品房具有更多的保障，风险较小，居住起来也较舒适。

最主要的是它在未来的增值空间良好，而且在未来流动性也比较好。

这些是小产权房没有办法取代的，别看小产权房看上去便宜，实际上你只买了它的使用权，没有真真正正的产权。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

我有一个朋友，专门投资小产权房，十多年来，他已经攒钱购买了8套小产权房。下面结合他的经历，谈谈我的看法。

小产权房，是与完全产权的商品房相对应的，其最大的问题是身份问题，就像没有正式身份的临时工，虽然都在一个单位上班，但总会有点朝不保夕的感觉。

正是因为这种担忧以及风险，才会在价格上得到体现，比同区域商品房便宜一半，基本上是正常的状态。因此，小产权房归纳起来就是，低价而有风险。

低价的好处

房子无非就是三个用途，居住，出租或转卖。前两个当年小产权房都有优势。

居住方面，小产权房的小区环境会更差一些，但物业费等负担也会轻很多。而且，很多小产权房都是城中村的原址，现在都是闹市区，周边交通方便，配套完善，不会那么冷清老人家住一住还是可以的。

出租方面，小产权房竞争力很强，成本低意味着租金相对可以便宜一点，环境差一点也意味着管理不会太严格，这些都有利于出租。我朋友的体会，他手上前几年小产权房现在都在出租，租金年化收益都超过了十个点。

风险的考量

小产权房的风险来自两个地方，一是不能转正，二是不能转让。

不能转正，是因为小产权房所建设的土地没有经过出让环节，大部分是集体土地的状态。那么，如果集体土地的管理规定发生变化，就可能影响到土地上的房屋。个人认为，这一块风险不大，现在国家对集体土地管理的取向，明显是在向城市土地管理靠拢，农民宅基地上房屋转让已经放松，有兴趣可以看看有关修改土地管理法的新闻。

不能转让，也是因为土地的问题引发，使其无法像商品房一样顺畅交易。转让变现能力弱，也直接影响了价格。这一点可以参考一下原来划拨土地上的房屋，过去有段时间也不能转让，后来各地在补交一两个点出让金后，又允许转让了。

所以，总体而言，个人觉得风险可控，值得一买。但要注意一点，小产权房里面情况则比较复杂，有权属纠纷的，有违法问题的房子不能买，具体交易过程也要严谨一些，尽量将麻烦考虑充分一些。

沉默的砖家

我在13年差点购入一套小产权房，房东说是集体产权，还没分割下来，这样过户，直接去开发商和物业做更名即可，不用交税，房价比普通房便宜三分一

房子和单位一墙之隔，上班也方便，地段也不错，还送超级大的露台，后来得知，这房子的地就是我单位的，我特意去找人了解情况，原来，这本就是违规建房，单位被开发商骗了，一开始说要做大型月子中心，土地批的不是商品房，产权证不会下来，而且单位和这个开发商还有纠纷

如果日后拆迁，小产权房子的赔偿是比正规房子低很多的，大概只有一半

小产权房子没办法落户，没有学区

买小产权房的人少，所以也会比较难转手

房地产先锋号

退休住农村最好的选择。俗话说:穷住城市富住镇，健康长寿住农村。穷开轿车富步行，有钱有势坐直升，穷吃猪肉富吃菜，有钱有势去国外。穷买楼房富别墅，有钱就住产权屋。

农村的房子很便宜，就是租赁一年也就几千元，不用一月的工资，可以种菜养花，闲来无事去田野挖野菜，半个小时吃好几天。我退休回农村第九个年头了，没买过面买过菜，亲戚朋友送的就吃不了。农村家家户户都种菜，不用化肥，不打药，吃着还环保。特别是豌豆、小麦、玉米、地瓜等农作物熟了，亲戚朋友都会送给你。但你也不要太小气，把你的烟酒茶馈送给朋友。

买套房子也很便宜，房产证无所谓，我买的小产权房九年了，三百平米的二层小楼住的很幸福，那时一千元左右一平米，现在还赚钱，就是不赚钱再住二十年也够本了。

农村空气特别新鲜，早晚可以出去到田野走走，顺便挖点野菜……

再就是超市的东西很便宜，目前山药三四元一斤，铁杆山药不到三元，农村人不懂得，觉得铁杆山药很细，不如粗山药实惠。白菜几分钱，就是沙甜橙才一元左右一斤，柚子不到一元。在广州超市得翻好几倍。在农村五六千元的工资，比广州一万五还要强。

不论在哪里，和周围的同志们处理好关系很关键，农村人讲义气，喜欢串门走动。城里人一个单元基本不认识，我去广州儿子哪里每年去住三个月，基本上一个单元的人不说话。

退休了还是落叶归根好。然而，农村医疗条件差点，其实没病，不需要考虑大医院，就是大医院感冒也把你当大病治疗。人活的是个心情，感觉怎么好就怎么办，随心所欲，在城市住了几十年，别把优越感带到农村就行。

现在农村:乡村道路宽广，工厂机器隆响，农户轿车成行，饭店人来人往，街旁路灯林立，超市竞争哄抢，打扮染发露脐，歌厅赛过香港，农村超过城市，市民来厂上岗，到了年龄退休，选择告老还乡……！

（下图都是小产权房）

雨曦顿悟

位置很重要，深圳的小产权还是值得买，毕竟地少人多，定位国际级的城市。相反其他三四线就不一定了，不过感觉和红本差一半我觉得真的有点高了，我当时2014年买的小产权价格是红本的五分之一，现在小产权都翻3倍了。

最近深圳不是建国际化城市，每平方又涨了2000多元。

很多想买一线城市房的人以为买房是在买股票，股票有涨跌，深圳的房价不涨就是跌。因为货币发行的速度永远是飞奔的。

李宏涛168

这方面我算得上是行家。

我来给你分析一下。简单明了。

第一，你这个小产权是谁建造的卖给你的。如果是私人公司。风险很大。如果是乡镇政府。那么基本上和商品房没什么区别。除了没有房产证。

第二，你这个小产权房是不是符合规划？如何符合的，比如像我。2000年在上海买的一套小产权房屋。至今也没听说过拆迁。我估计10年之内都很难碰到拆迁。但是如果不符合规划。分分钟拆了你！

以上是我的一点。分析和忠告！！！

春风十里我是上帝

小产权即将崛起，相关论述告诉大家，如何选择可以购买的城市和区域升值

在我们国家，房子是分为“大产权”和“小产权”的。因为高房价的关系，有的人会选择去购买”小产权“房，因为这样的房子比较便宜，而且可以解决居住问题。虽说这些房子没有房产证，以后买卖会出现很大的麻烦，但是用来自住还是没问题的。这些小产权房没有经过土地征收，而是直接在集体土地上盖的房子。那么这些房子将来可以转正吗?小产权房子要“崛起”了?相关决策告诉你哪些小产权可以入手

一些小产权的房子是直接建在耕地上的，毫无疑问这样的做法是违规的，这属于擅自改变了土地的性质，在购房者需要买房时一定要注意是不是违规建房，如果发现房子是违规建在耕地上的，建议还是不要图便宜而购买。其实，有关部门早就明令禁止买卖小产权的房子，其实就算签订了购房合同也是无效的。所以在买小产权的房屋时，一定要对卖方有足够的了解，如果说卖方一旦违约，他在向法院申请购房合同无效，你就会很被动，只能“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

小产权的房子是集体组织在集体土地上所建设的房产，可以省去各种开支以及各种税，这样一来集体就可以获得相对较高的利益，而且有关规定允许农民可以自行交易和经营，虽然各地都对小产权的房子进行了限制，但是界限比较模糊，小产权房也没有就此消失。很多小产权房都是没有经过相关部门和村委会同意，便私自建设的，这样的小产权房子毫无疑问是违法的，当大家要买小产权的房屋时一定要确定它是否已经经过了相关部门和村集体出面建设，并是否为了集体的利益，不然的话还是不建议买。

小产权与大产权相比时存在众多的不同之处，一般的小产权房屋都是由农民集体自建的，缺乏合理的规划，相对周围的配套设施也会不完善，房子的质量绿化都存在着许多问题。总体来讲，小产权和大产权单单从居住的体验感来讲就会差很多。那么说小产权未来就没有出路了吗?对于小产权的出路，很多购房者一直有着众多的说法，说来说去，除了推倒就是转正的两个方向。对于大部分的小产权房屋而言完全推倒的可能性并不是很高，对于转正也具有一定的难度系数。

对于租赁市场这个问题，据说目前已经开始试点，在住房紧张的一二线城市，可以将小产权转为租赁重新进入市场，既解决了住房问题，也让小产权的房子又有了新的方向。

在济南新政中提出，“对于符合条件的实施城中村改造的集体经济组织，根据所处区位、市场需求、规划性质等因素，按照规定标准建设一定比例的租赁住房，产生收益用于改造后村民生产生活保障。”这是不是意味着小产权房有了转正的机会?注意，这里用了个“符合条件”的限定词，并且根据“规划性质”“按照规定标准建设”的租赁住房，也就是说，前提是纳入政府城中村改造规划，然后按照建设标准，在这样的集体经济组织用地上建设的房子可以用于租赁住房，而且收益用于村民以后的生活保障。此外，对在济南作出突出贡献的大型企业和高校院所，在符合城市规划的前提下，可以按照一事一议的原则，经市政府审批，在建设租赁住房方面给予适当政策支持。这样来看，企业、高校建租赁房其实就相当于人才公寓，有利于吸引人才。

根据2019年有关部门发的相关决策来看，未来的房地产将建立住房市场和保障市场的两大体系，更好的解决不同人群的住房需求，小产权的房子终于要“崛起”了，有关部门通过回购小产权来作为保障住房或者提供一个供给的途径，这样能更好的解决小产权的问题。据说小产权转正的问题将会不断地完善，部分城市已经已经实施落实！

广州地产咨询专家

我建议你不要买，我朋友就买的，价格低，但是说白了买到的就是一张和身份证原房东的一张没有法律意义的买卖合同，后期一旦出现问题，很难保证自身的权益，而且小产权房不管是物业还是设施、配套各个方面都很落后，严重影响后期的居住心情，综合，哪怕多花点钱买商品房也不要买小产权房，国家在这一块没有一条明文法律上的保证！

随风而去风来了

前天我在头条里就发布了一篇《再实惠的几种房源，都不建议买》的文章，里面有一点讲到的就是小产权房。既然提主再次问到这个问题，我再重新解答一下。出于小产权房的各种特殊性质，不建议买。

一.土地性质为集体用地

土地性质是决定房屋性质本身的重要因素。小产权房的土地性质为集体土地用地，不分割，不划拨，不出让。从土地性质上就达不到国家上市标准，所以该类房屋是下发不了产证（不动产证）。一个商品得不到国家承认，和没有权属证明，试想一下购买者的风险。更为甚者，在风险性的背后，在法律上也是站不住脚!在买卖交易中达不到签合同的标准，却私下够买达成的“协议”，在法律效力和意义上都不大！

二.房屋自身结构质量

相比开发商建造的商品房，小产权房结构质量要差很多。在建造的标准和严格上，小产权房达不到完整规模和体系。所以，在质量结构上，不得不多重考虑！

三.小区物业管理和环境

小产权房大多是没有物业管理的，即使有，那都是非常之少。所以，你可以想象一个没有任何管理制度的小区，生活水准和人文素质有待想象。就算有物业的，一般管理也好不到哪。再者，一般这样的小区环境是非常糟糕的，各种脏乱差现象非常普遍。

我是木子君聊房，希望我的回到能帮到你。有不同看法可在评论区留言，喜欢可以点赞加关注！

木子君聊房

不清楚你问的是哪里的小产权房，各地政策不同，所有无法直接给你答案值得与否！不过可以借你的问题，说我一下我对深圳小产经房的看法！（仅对深圳小产权房，其他城市的不了解）

01

深圳有多少小产权房？（有买过小产权房的吗？）

关于深圳小产权房可以用三个半壁江山来形容

1、土地：合法外用地占全部建筑用地的半壁江山（390km²/934km²)

2、建筑：合法外建筑占全部建筑的半壁江山（2.6亿m²/5.2亿m²)

3、人口：合法外建筑容纳的人口占深圳总人口的半壁江山（1100万/2200万）

我想通过以上三点，你应该已经看到第一个问题的答案或者说心里已经有个底了！

02

深圳小产权类别与价值（比商品房便宜一半，值得与否？）

目前深圳的小产权房自住与投资的两极分化比较严重，你要搞清楚你买房子的目的，说白了就是看你的实际需求，侧重不同在功能，地段，价值上都有相当大的差别，不可一概而论，对于你的这个问题，我把小产权需求分成三类：

1、以自住为诉求的刚需：以村委房，统建楼为主，这类房子的一般都有小区花园，天然气，停车场之类的。小区的周边一般都会有相应的配套（如：商业、学校、地铁等等）同样价格在同片区也比较贵的。（一般为周边商品价格的三分之一或一半左右，具体要看小区）

2、以投资兼自住为诉求：老实说，此类房子最为尴尬，目前比较好的小产权房，价格已经去到一个比较高的位置。如果说想要好房子，又想要价格便宜，这个实际上可选择的空间很小。只有靠长期守目标盘的笋盘，另一个就是选择片区一些原始户型的独栋农民房！（相对来说总价更低，后期转手更容易）

3、完全以投资为主的：这类房子只有地段位置好，租金收益高，最好是后期还有博一旧改！（这类房子最主要是以翻新农民房为主，户型，面积、都比较差，且不能按面积算价格）

關鍵字: 房产 商品房 产权