1成首付、2%推薦成交禮、5萬物業費成交即贈、60萬最高購房優惠、75折購房……驚人購房優惠背後，是房企短債到期、亟需“回血”的需求。
始於2015年的房企發債窗口期，受益於當時發行主體擴容和審批機制的改革，房地產公司債規模曾一度迎來井噴，其中大部分公司債年限是“3+2”或“2+2”。
2020年進入償債高峰期的房企，又遇疫情這隻“黑天鵝”，大量年內到期的債務或成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
對當下的房企來說，不做好應對，一定會出現流動性的困難。以往高債務、高槓杆撬動規模發展，已不可持續，房企必須積極利用經營槓桿，完善財務結構，來提升競爭力。
針對2019年克爾瑞中國地產全口徑銷售額前十名房企，無房統計了它們的短債總額、短期債務佔比、現金短債比等數據，通過數據，或許我們能夠為2020年房地產賽道劃出新起點。
本文為該系列文章上集，分析對象為2019年克而瑞房企銷售榜Top1-5名。
* 房企負債及貨幣資金數據源自Wind和企業2019半年報，數據截至2019年6月30日
* 房企拿地金額數據源自中指研究院，數據截至2019年底
* 房企銷售金額數據源自克而瑞，數據截至2019年底
根據Wind和房企2019年半年報數據，TOP10房企短債總額共9273.7億元，規模接近萬億元。
其中，短債總額超過千億的房企有三家，分別是恆大、碧桂園和融創，三者短債總額佔十強房企近七成。
數據顯示，恆大短債總額最多，為3758.5億元，佔十強房企短債總額的40.5%。比排在第二位的碧桂園和第三位的融創總和，還多出約1250億元。
一年內到期債務最少的是中海和華潤，前者債務金額約為185.2億元，後者更少僅為151.9億元左右。
從短期債務比來看，中海和華潤佔比最少，分別為10.1%和10.4%。佔比超過40%的有兩家，分別是恆大和融創，其中恆大為46.2%，融創為40.1%。
從現金短債比來看，依然是中海領先，現金短債比高達5.07。不過，這也表明中海流動資金利用不夠充分，資金的閒置意味著企業盈利能力有待加強。
一般來說，現金短債比小於1，就表明企業存在償債壓力。從此次統計的數據來看，只有恆大、融創和綠地均未超過1，恆大最低為0.55。
相對而言，擁有央企和國企背景的房企債務壓力較小，諸如中海和華潤等企業，本身發展節奏偏向穩健保守，加上融資能力強、融資成本低等因素影響，財務結構持續維穩。
而像恆大和融創等規模民企，雖然一直在降槓桿，但由於投資節奏較快較多，資產負債率在業內一直排在前列。
截至2019年6月底，碧桂園短債總額約為1293.5億元，排名第二，短期債務比為37.2%。
頭部房企中，向來以高週轉高負債著稱的碧桂園，負債能力管理較強。2019年上半年公司淨借貸比率為58.5%，據悉這已是碧桂園連續12年保持淨借貸比率低於70%。
值得一提的是，碧桂園手持貨幣資金充足，現金餘額約為2228.4億元，排在TOP10房企的第一位，且現金短債比為1.72，與2018年的1.8基本持平，具備足夠的短期償債能力。
且2019年下半年在完成3819.9億元銷售額（全口徑）的情況下，放慢了拿地的節奏，下半年拿地金額僅為322億元，是上半年的三分之一。
提前降速，加上賬面上有充足的現金流，2020年上半年碧桂園的財務結構應該相對穩健。
截至2019年6月底，萬科的短債總額約683.7億元，排在第五位，短期債務比為30.8%。
2019年上半年萬科淨負債率35.04%，雖相較2018年底的24.96%提升了10個百分點，但依然處於同級別房企的較低水平。
萬科賬面上現金流也較為充足，貨幣資金有1438.7億元，遠高於一年內到期債務金額。萬科現金短債比為2.1，相較2018年末的1.89還略有上升，短期償債能力較好。
作為一家有著“財務幫”標籤的房企，萬科的財務管理算得上是節制有度，資產負債一直保持著低槓桿。
但要注意的是，2019年下半年萬科入不敷出。2019年下半年萬科銷售金額（全口徑）為2962.8億元，較上半年減少了386.5億元。拿地金額的變化卻與之相反，2019年下半年萬科拿地金額為922億元，，較上半年增加234億元。
這一增一減中，能看到萬科花出去的錢比賺回來的多，2020年上半年考驗著萬科如何繼續維持良好的財務結構。
截至2019年6月底，恆大短債總額約3758.5億元，短期債務比為46.2%，是TOP10房企中短債總額和短債比最高的企業。
2019年上半年恆大淨負債率為152%，與2018年基本持平，相比2017年的183.7%，則大幅下降了近32個百分點。
恆大淨負債率沒有進一步降低，主要在於土儲上升和新產業的投入。2019年上半年恆大新購土地4449萬平方米，平均成本1699元/平方米（實際購地支出537億），新能源汽車投資額為140.7億元。
恆大手持貨幣資金為2068.3億元，金額僅次於排在第一位的碧桂園，但由於短債金額較高，所以現金短債比僅為0.55。不過相比2018年末的0.4，現金短債比有進一步優化。
雖然2020年恆大仍然會負重前行，但隨著現金短債比的逐步優化，比如2020年開年重磅推出的“網上購房”策略，將有利於其回款和增強現金流，在其整體轉向“規模+效益型”發展模式下，預計其淨負債率有望進一步降低。
此前，穆迪預計，在截至2019年6月30日的12個月內，恆大地產的債務槓桿率從2018年的53%降至39%，並將其評級展望由“正面”調整為“穩定”。
截至2019年6月底，融創短債總額約1212.8億元，排在第三位，短期債務比為40.1%。是除恆大外，短期債務比最高的房企。
兩三年來融創的淨負債率一直起伏不定。2019年上半年，融創的淨負債率約為206%，較2018年底的149%上升了約57個百分點，又回到了2017年的水平，2017年融創的淨負債率為202%。
融創的淨負債率回到200%的水平，仍在於其“買買買”下的迅猛擴張。
2019年上半年，融創先是花126億元收購了泛海集團旗下的兩個地產項目，又從陽光100重慶手中接下兩個項目。去年下半年還與新湖中寶、雲南城投、華僑城等進一步敲定了幾筆重大收購。
雖然2019年融創躋身到5000億元銷售額的行列，賬面現金流較2019年上半年或有所改善，但淨負債率忽上忽下，意味著去槓桿、降負債仍是融創未來的大課題，也考驗著半年前才剛上任融創首席財務官的高曦的智慧。
截至2019年6月底，保利短債總額約466.8億元，排在第六位，短期債務比為17.2%。
從保利近三年的淨負債率來看，其資產負債結構保持持續改善的狀態。其中，2019年上半年淨負債率為76.6%，2018年為80.55%，2017年為86.45%。
與此同時，保利的現金短債比也維持在業內的較高水平。2019年上半年保利賬上的貨幣資金約1224.7億元，是其短債總額的2.62倍，較2018年的2.32提升了0.3，具備良好的償債能力。
2019年上半年保利拿地較為謹慎，不過進入下半年，保利的囤地節奏逐步加快。據克而瑞數據顯示，2019年保利拿地金額為1166億元，排在百強房企的第三位。
另據《無房|新起點：TOP1-5房企2020年去庫存壓力分析》指出，保利全國範圍內待售面積為1.2億平米，此外公司重倉武漢市場，待售面積530萬平米，佔全國待售面積的4.29，排名第一，這也意味著保利2020年去庫存壓力相對較大。
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