12.29 常住人口低於300萬人的城市自由落戶，地產限購定向解除、融創中南股價雙雙新高「西南地產周觀點1229」

市場行情

上週申萬地產板塊微跌0.82%（同期上證綜指和滬深

行業跟蹤

1)政策方面：

12月23日全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開，會議強調2020年要重點抓好9個方面工作，其中有五點值得關注：長效機制的前面由“加快建立和完善”變成“穩妥實施”（長效機制短期是難以建立的）；全面落實因城施策，堅決防範房地產市場風險（主要是防範下行風險）；發展公租房，強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障，穩步推進棚改（沒提棚改目標，也沒提共有產權住房）；首次提出重點發展政策性租賃住房（將租賃住房分解為市場化租賃和政策性租賃兩個領域，市場化租賃的租金管制可能會放鬆）；首次提到“建立和完善城市建設管理和人居環境質量評價體系”（鼓勵高品質改善型住房開發）。總體而言，住建部的

12月25日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，提出推動區域協調發展促進流動均衡，優化行政區劃設置，以中心城市和城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展格局，拓寬城市間流動空間。此外，該意見還表示將以戶籍制度和公共服務牽引區域流動。全面取消城區常住人口

近日廣州市住房公積金中心官方宣佈，在深圳、佛山、東莞、珠海、惠州、中山、江門、肇慶繳存公積金的職工，在廣州購房申請公積金貸款，可不再提交《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》。印證了我們此前提出的“大灣區之間購房信貸資源共享”。

上週溫州市委人才辦發佈《溫州市人才住房租售並舉實施辦法》並舉行發佈會。據發佈會內容，在溫州符合條件的優秀本科生可享受買房7折、租房3折人才配租配售優惠條件。

2）市場方面

中國社科院財經戰略研究院發佈了《中國住房市場發展月度分析報告》，總體看核心城市房價繼續小幅下調，2020年初房地產市場 “小陽春”現象或難以再現。我們認為，隨著上述城市落戶的全面放開，疊加5年期LPR可能在2020Q1下行，房貸利率從基準轉向盯住LPR，小陽春行情依然值得期待。

根據我們跟蹤的43重點城市來看，今年最後一週（2019年第52周）新房銷量環比回落9%（一線下滑7%、中心二城市下滑15%、輻射三四線城市增長3%、其他三四線城市下滑14%），年初累計新房銷量同比增長20%（一線增長11%、中心城市增長33%、被輻射三四城市增長12%、其他三四線增長1%）。

投資建議

隨著常住人口在300萬以內的城市落戶全面放開，疊加央行2019年30號文對存量浮動利率貸款的規定（自2020年3月1日起金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，轉換為以LPR為定價基準加點形成，而且加點可以為負值，商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與最近發佈的相應期限LPR的差值，之後利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新確定），2020年初流動性改善有望直接刺激銷售，地產股年末估值切換有望再添助力。從股價表現來看，上週A股強勢股中南建設創年內新高，內房強勢股融創達到歷史新高，有望進一步打開次優地產股的表現空間。年末銷售出爐在即，春節前依然看好地產股行情延續。A股推薦“萬科、金地、保利、華夏幸福、中南、陽光城、華髮、榮盛、藍光”等，港股通推薦“融創中國、碧桂園、融信、佳兆業、旭輝、金茂、寶龍、龍光等，板塊投資評級我們維持不變。

重點推薦

萬科：業績符合預期，土儲補充積極

結算量穩步增長，盈利能力穩定。2019年前三季度公司結算規模穩步增長，其中地產開發業務結算金額2125.7億元，同比增長26.9%，結算面積1455.0萬方，同比增長13.6%。盈利能力維持穩定，前三季度公司綜合毛利率、淨利率分別為36.0%和12.8%，同比分別提升1.2和0.4個百分點，地產業務結算毛利率27.6%，同比維持穩定。另外，公司三項費用率同比均維持平穩，而由於部分城市地產市場調整，公司對個別項目進行存貨跌價準備計提，前三季度，公司計提存貨跌價準備11.4億元，截至三季度末，公司存貨跌價準備餘額為30.6億元。截至2019年9月末，公司已售未結算金額約為4474.3萬方，對應合約金額6363.4億元，公司未來可結算資源充沛，業績具備保障。

銷售穩步增長，合理補充土儲。前三季度公司實現銷售金額4756.1億元，同比增長10.2%，實現銷售面積3061.6萬方，同比增長5.5%，銷售均價15535元/平方米，同比增長4.5%，累計新開工面積3243.4萬方。拿地方面，第三季度公司新增62個項目，總建築面積1479.0萬方，權益建築面積1155.3萬方。前三季度，公司累計新增116個項目，總建築面積2832.1萬方，權益規劃建面2042.0萬方，按權益金額計算81%位於一、二線城市。總土儲方面，公司在建總建面約10587.8萬方，權益建面約6275.4萬方，規劃中總建面約5594.2萬方，規劃中權益建面約3629.4萬方。

短期償債能力強，長期負債規模穩定，淨負債率可控。截至三季度末，公司總有息負債規模為2306.3億元，比去年同期減少5%，其中長期有息負債1678.0億元，佔比約為74.0%，公司短期償債能力強，截至三季報末，在手現金1072.4億元，對短期有息負債628.3億元的覆蓋倍數為1.7X，同時，截至三季報末，公司淨負債率為50%，同比2018年三季度末維持穩定。

盈利預測與投資建議。預計公司2019-2021年EPS分別為3.73元、4.33元、4.96元。考慮公司基本盤穩固提升，物業管理等子板塊的潛在分項估值貢獻，給予公司2019年9倍估值，對應目標價33.57元，維持“買入”評級。

金地集團：盈利能力穩定，靜待全年業績放量

結算量和毛利率表現正常，業績增速有較大幅度回落。2019年前三季度公司毛利率為41.8%，同比增長0.4個百分點，盈利能力穩定，前三季度公司歸母淨利潤54.3億，累計增速從中報51.7%的增速回落到3.4%，增速變動上看回落較多，業績下滑的原因主要有四個：（1）第三季度業績同比下滑32.8%，明顯拉低了累計業績增速。2018年Q3結算量比較大（2018Q3營收184億，+124%），2019Q3營收201億，同比增長僅9%；（2）三費均增長明顯，2019Q3銷售費用從去年同期的3.05%增長77.7%至5.42億；財務費從去年同期的-1.99%增長335.2%至4.68億，管理費從去年同期的8.08億增長21.5%至9.82%；（3）2019Q3聯合營企業確認的投資收益同比大幅下降，從2018Q3的11.02億下滑49.9%至5.52億；（4）少數股東損益佔比提升，從去年同期的38.4%提升到42.4%。總結來看，金地三季報業績低於市場預期，有利於市場預期的下行，最終年報超預期可能性反而較大。

銷售大幅增長，三季度土地投資力度減弱。金地2016-2018年的銷售額分別為1006億、1408億和1623億，同比分別增長63%、40%和15%。2019年1-9月銷售額1418億元，同比上升33.7%，銷售面積710.3萬方，同比增長22.4%，銷售均價19969元/平方米，同比增長9.2%。前三季度，公司土地總投資額約517.8億元，新增了約714.7萬平方米的總土地儲備,土地投資力度較上年基本持平，拿地單方成本6917.8元/平方米，較上年同期的9617.9元/平方米下降了28.1%。截止2019年上半年末，公司已佈局到54個城市，總土地儲備約為4760萬方，權益土地儲備約2,550萬平方米，一二線佔比80%。

短期償債壓力尚可，淨負債率同比小幅下降。截止2019年中期，公司融資成本僅為4.87%，在業內具備較強比較優勢。截至2019年三季度末，公司總有息負債為887.8億元，同比增長12%，淨負債率為60.1%，同比下降了5.5個百分點。其中長期有息借款676.8億元，佔比約為76.2%，而截止三季度末公司在手現金431.5億元，現金短債比2.0X，在手現金充沛，短期償債壓力較小。

盈利預測與投資建議。預計2019-2021年EPS分別為2.13元、2.65元、3.08元，我們預計2019Q4結算金額預計在240-30

保利地產：盈利能力持續提升，物業分拆託底估值

業績符合預期，盈利能力進一步提升。近期公司發佈了2019年三季報，前三季度公司實現營業收入1117.9億元，同比增長17.8%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤128.3億元，同比增長34.1%，增速相比中報有所回落，但符合市場預期。盈利能力方面，前三季度公司毛利率和淨利率分別為35.9%和15.7%，同比分別增長3.2和1.5個百分點，前三季度公司歸母淨利率11.5%，同比提升1.4個百分點，盈利能力進一步提升。

銷售穩步增長，淨負債率同比減少。2019年前三季度，公司累計實現簽約銷售金額3468億元，同比增長14%，其中一二線城市銷售金額佔比75%，並實現累計銷售回籠3098億元，回籠率達到89.3%，回款率較同比提升了3.6個百分點。實現累計銷售面積2294萬方，同比增長13%，銷售均價15152元/平方米；2019年第一、第二、第三季度，公司分別實現銷售金額1097億元、14

堅持深耕一二線，三季度拿地明顯增多。2019年前三季度，公司新增項目84個，同比減少22%，對應計容建面1493萬方，同比減少39%，前三季度新增計容建面為2018年全年新增計容建面48%，同時新增權益建面1130萬方，權益比76%，一二線城市拿地佔比約為75%。前三季度，公司拿地金額996億元，權益地價760億元，同比減少24%，新增土地樓面地價6382元/平方米，同比持平。分季度來看，2019年第一、第二、第三季度公司新增項目數量分別為14、30、40個，對應計容建面分別為279.5萬方、541.3萬方和667.2萬方，分別同比減少62%、30%、29%，2019年第一、第二、第三季度公司新增土地樓面地價分別為5723元/平方米、6237元/平方米和7185元/平方米。截至三季度末，公司已覆蓋全國108個城市，共計666個項目，總建築面積24772萬方，其中待開發面積7654萬方。

盈利預測與投資建議。我們預計2019-2021年的EPS分別為2.01元、2.49元和3.08元，考慮到公司物業拆分上市穩步推進有利於估值提升，給予公司2019年8.5倍估值，目標價17.09元，維持“增持”評級。

中南建設：業績再超預期，有息負債保持低位

前三季度業績再超預期，盈利能力穩步提升。前三季度公司營業收入和歸母淨利潤分別實現36.5%和78.7%的高增長，業績增速相比中報再度提升，盈利能力穩中有升。截至三季報末預收賬款為1278.8億元，較2018年末增長16%，公司可結算資源充沛，明年業績具備保障。前三季度公司綜合淨利率為5.7%，較上年同期上升了0.5個百分點，考慮到公司未結算資源隱含毛利率高於2018年結算毛利率，預計全年結算毛利率、淨利率將高於18年全年。

銷售依舊維持較高增速，全年銷售料穩步增長。2019年1-9月公司實現合同銷售金額1300億元，同比增長27%，銷售面積約1026萬平方米，同比增長32%，我們預計全年銷售規模有望突破1800億元，前三季度平均銷售價格12625元每平方米。同時，前三季度公司經營性現金流入938億元，為一年內到期有息債務的5.9倍，現金回款情況良好，經營風險可控。

拿地力度持續增強，積極補充土儲。2019年1-9月公司新增51個項目，新進入濟南、廈門、揭陽、鎮江等城市，新增計容建面751萬方，權益計容建面468萬方，拿地權益比為62.3%，新增項目平均地價約4832元/平方米。分季度來看，公司第三季度拿地力度明顯增強，2019年Q1、Q2和Q3分別新增項目12個、15個和24個，對應計容建面分別為192.8萬方、230.8萬方和327.1萬方。截止三季度末，公司已佈局到全國107個城市，共計349個項目，總土儲4755萬方，其中在建計容建面3423萬平方米，未開工計容建面1332萬平方米。

有息負債規模可控，短期償債能力顯著提升。截至三季度末，公司總有息負債規模為690.6億元，相比年中僅增加5.1億，總有息負債在同等規模的房企中處於低位，經營風險可控。三季度末公司短期有息負債160.3億元，佔總有息負債的23.2%，較18年末減少了8個百分點，負債結構合理。公司在手現金充沛，截至三季度末現金為254.5億元，現金短債比1.6倍。

盈利預測與投資建議。預計2019-2021年EPS分別為1.09元、1.90和2.45元。考慮到公司盈利能力快速提升，淨負債率持續改善，我們維持“買入”評級，目標價11.4元。

華髮股份：毛利率提升明顯，中期分紅超預期

毛利率大幅提升、首次中期擬分紅派息。公司中期業績整體表現平穩，業績增速明顯低於營收的原因：1）高價盤結算比重提升導致2019H1土地增值稅同比增長216.9%至14.1億；2）銷售費用和利息支出同比增幅顯著高於營收增速；3）去年同期有5.7億的聯合營企業投資收益而報告期僅0.2億；4）少數股東權益同比大幅增長至2.7億。考慮到上半年銷售毛利率同比大幅提升9.7個百分點至35.0%、四季度結算比例提升以及聯合營投資收益在下半年確認，預計公司業績增長主要在下半年體現。此外，公司擬首次進行中期派息，每10股派息2元（含稅），表現超出預期。公司可分配利潤充裕，此後中期分紅或成為常態。

銷售逆勢高速增長，明年貨量依然充沛。2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。上半年公司權益銷售額排名在行業TOP35，銷售增速大幅超越同行及行業平均水平，實現逆勢高速增長。公司佈局一線及強二線，主打中高端改善型產品，上半年銷售均價24,345元每平米，在TOP35房企裡面位居前列。下半年公司新推貨值多於上半年，預計全年實現銷售額950億（+63%）。截止上半年末公司在建面積1158.5萬方，同比增長45.4%，公司目前土儲轉在建，在建轉可售速度雙雙提升，這為明年的銷售增長打下基礎。

下半年拿地或提速，大灣區積極儲備城市更新項目。報告期公司新開工338.9萬方，相當於2018年末公司留存的土儲僅剩411.1萬方未開工。考慮到上半年土地市場過熱，公司拿地相對謹慎，獲取土地計容建面僅97.2萬方，主要位於上海、天津、武漢、珠海等核心城市，下半年隨著土地市場迴歸理性公司面臨更多的拿地機會。此外，公司在大灣區的城市更新業務穩步推進，除珠海外，公司已在廣州、深圳、中山、江門等城市積極儲備城市更新項目。

預計公司2019-2021年EPS分別為1.56元、2.19元和2.93元。考慮到公司週轉速度加快、銷售大幅增長、信用評級調升，給予公司2019年7倍估值，目標價10.93元不變，維持“買入”評級。

融創中國：業績如期高增長，下半年貨值充沛

業績大幅增長，盈利能力穩中有升。報告期公司結算面積536.0萬方，同比大幅增長51.4%，結算金額734.2億元，同比大幅增長65.6%，帶動業績大幅增長。2019年上半年公司毛利率、淨利率分別為25.2%和14.4%，較上年同期相比穩中有升。值得關注的是，報告期內聯合營企業投資收益36.3億元，同比增長226%，財務費用淨額僅6.1億元，同比減少77%。

銷售規模位居行業TOP5，下半年貨值充沛。2019年上半年，公司實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%，位居行業第五，權益銷售比例為69%，上半年公司總共可售量約3700億元，新推2000億元去化率約70%左右。上半年累計合約銷售均價14,550元/平方米，同比下降9%。展望下半年，公司可售貨值充沛，預計總可售資源約5722億元，其中存量貨值約1665億元，新推貨值為4057億元，其中一線、二線及強三線推盤量佔比分別為6%、74%和20%。

土儲充足質量高，下半年嚴控拿地。2019年上半年公司新增土儲約4718萬方，同比增長約60%，權益佔比約61%，拿地成本較上年持平。公司於今年5月以來基本停止招拍掛拿地，嚴格控制拿地節奏。截至2019年8月，公司總土地儲備2.13億方，平均土地成本4307元/平方米，總貨值約為2.82萬億，其中83%位於一、二線城市，土儲規模充裕質量較高。

流動性充裕，短期償債能力強，槓桿率有望持續下行。2019年下半年公司剛性到期的有息負債約為442億元，而在手現金為1380億元，覆蓋下半年到期有息負債3.1倍。截至2019年上半年末，公司有息負債總額

預計公司2019-2021年EPS分別為5.68、7.24和9.23元，考慮到公司盈利能力穩定，給予2019年7倍估值，對應目標價44.26港幣，維持“買入”評級。

佳兆業：業績超預期，淨負債率明顯回落

業績增速超預期，毛利率小幅走高：2019年上半年公司業績表現超出市場預期，業績增速明顯高於營收的原因：1）銷售毛利率有所提升，從去年同期的31.5%提升到33.4%；2）成本管控得力，各項營業開支增速明顯低於收入增速；3）匯兌損益及資產減值同比大幅減少，從去年同期的8.1億減少到2.0億；4）報告期公允價值變動同比提升200%至3.9億，而少數股東損益大幅減少5.9億。

銷售增速亮眼，大灣區貨值充裕：報告期公司實現權益銷售金額347億，同比增長37%（銷售均價17,700元每平米，基本持平）。從貢獻結構上看，舊改轉化的項目佔比33%，從貢獻區域上看大灣區佔58%，深圳佔比

舊改儲備豐富，廣深項目含金量高。作為城市更新領域的代表，公司在舊改方面優勢明顯。截止到2019年6月末，公司已經納入土儲的舊改項目在大灣區有704萬方（對應貨值1890億，土地成本僅2,692元每平米），在上海有21萬方（對應貨值85億，土地成本13,067元每平米），潛在毛利率高。尚未納入土儲的舊改項目佔地面積3200萬方，貨值約2萬億，廣州和深圳佔比約60%。

淨負債率明顯回落，負債結構有所優化。報告期末公司淨負債率為191%，相比2018年底下降了45個百分點，持有現金300億，相比去年底提升了31%。報告期公司主動進行負債優化，迄今回購5.6億美元優先票據，令2019年底到期票據本金減少至1.4億美元。報告期末公司平均資金成本8.6%，相比去年末小幅上行0.2個百分點。

預計2019-2021年EPS分別為0.56元、0.65元、0.72元。考慮公司在大灣區土儲貨值充裕，淨負債率大幅改善，維持“買入”評級，目標價4.20港元不變。

旭輝控股集團：盈利能力穩中有增，拿地權益有所回升

核心淨利潤穩健增長，盈利能力保持強勁。2019年上半年，公司實現營業收入200.6億元，同比增長8.9%。2019年上半年公司銷售毛利率為29.6%，同比增加6個百分點，維持在行業優良水平，銷售淨利率為22.0%，同比基本持平，核心淨利率14.3%，同比增長1.0個百分點。2019年上半年公司實現歸母核心淨利潤28.7億，同比增長17.3%。公司自上市以來持續實現了核心淨利潤的穩健增長，表現出強勁的盈利能力。地產開發下半年結算金額預計明顯提升，全年業績無憂。

上半年銷售高速增長，下半年可售貨值充裕。公司在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%，銷售回款率比2018年末增長8個百分點至95%，在業內領先。由於銷售結構改善及產品力的提升，上半年公司銷售均價約為17400元每平米，同比增加13.7%。從結構上看，一二線城市銷售貢獻達70%，長三角和環渤海地區銷售貢獻合計佔比達75%。截止2019年7月末，公司已完成合同銷售1030億，佔全年目標1900億元的54%，下半年可售貨值為2

多元化方式拿地，權益比明顯提升。在拿地方面，公司採取招拍掛、併購、舊改、商業勾地多元化拿地方式，1-7月公司新增建築面積878萬平方米，權益地價324億元，拿地金額權益佔比提升至74%，拿地成本僅4967元每平米。公司順應首置首改主流需求調整佈局結構，2019年新增項目首置首改佔比提升至74%，上年同期為45%，二線城市拿地佔比從上年的54%提升至81%。截止7月末，公司累計土地儲備達6300萬方，總貨值9800億，其中一二線及準二線佔比高達89%。另外，公司在大灣區通過合作開發加舊改模式，在8個城市，合計鎖定逾30個項目，預計總建面約600萬平方米。

槓桿總體可控，融資成本保持低位。2019年上半年公司資本結構持續改善，截止上半年末公司淨負債率約為69.5%，比去年同期降低2.5個百分點，一年內到期債務比約為18%，槓桿水平安全可控。公司不斷拓寬融資渠道，境內外融資渠道暢通，境內外債務佔比分別為60%、40%。2016年以來公司加權融資成本均控制在6%以下的水平，2019年上半年末公司加權融資成本約為5.9%，較2018年末略升0.1個百分點，融資成本在同規模房企中優勢依然明顯。預計 2019-2020 年 EPS 分別為 0.95元、1.20元，考慮到公司銷售增長持續，各項指標均衡向好，未來增長空間確定性強，維持“買入”評級，目標價 5.78 港元。

融信中國：淨負債率改善超預期、下半年拿地保持彈性

業績增長符合預期，下半年毛利率有望維持。公司前三年較高的銷售增長逐步進入到業績兌現階段，上半年公司結算區域主要位於杭州、福州、阜陽、上海等地，結算金額大幅增長帶動業績增長。上半年公司的銷售毛利率為23.9%，相比去年底略有提升，展望下半年預計毛利率依然能維持在24%左右的水平。

銷售增速放緩，銷售單價依然搶眼。2019年上半年公司實現銷售金額567億（+4%）、銷售面積282萬方（+11%），銷售單價為20100元每平米，在TOP50房企裡面名列前茅，銷售權益比約55%，銷售去化率約70%，銷售回款率約80%。公司定位品質地產開發商，聚焦高效能城市，堅守中高端住宅市場，下半年預計新推1200億（長三角佔55%、海西佔22%），假定去化率維持不變，全年有望實現1400億銷售目標。

淨負債率改善超預期，安全性明顯提升。今年上半年公司大力優化債務結構，短期債務佔比從2018年末的40%降低到2019年中的31%，平均融資成本從2018年末的7.1%下降到6.9%，貨幣資金從2018年末的250億提升至2019年中的319億，增長27.6%。截止到2019年中，公司的淨負債率為77%，相比2018年末下降了26.8個百分點，降幅超出市場預期。

總土儲穩定增長，下半年拿地保持彈性。公司按“1（核心一二線）+N（周邊輻射城市）”佈局，目前進入43個城市，截止到2019年中，公司總土儲2654萬平米，權益比約53.3%，平均土地成本4465元每平米，相當於今年上半年銷售均價的22.2%。上半年公司新增土儲421萬方（平均溢價率僅12.6%），總土地對價177億，公司權益地價84億，拿地相對謹慎，下半年公司拿地保持一定彈性。

結合對標公司估值和公司的土儲佈局和槓桿顯著改善，給公司予2019年6倍PE，對應目標價13.03港元，維持“買入”評級。

寶龍地產：銷售逆市高增長，商業地產提估值

業績增長符合預期，毛利率再度提升：受益於公司2016年以來住宅銷售的發力，公司地產開發結算持續放量，為業績穩健增長奠定基礎。2019H1收入口徑物業銷售佔比85.7%，而其中住宅貢獻70.5%（2016年這一數字僅為27.2%）。公司自2016年以來加大對住宅開發的投入力度，通過“商業+地產”模式拿地，嚴控土地成本，深耕長三角區域，目前銷售表現逆市增長態勢。上半年公司銷售毛利率再度提升，達到38.8%的歷史高位，帶動淨利率提升至19.7%，同比上升了0.8個百分點。

銷售逆市高增長，受益於低基數和區域深耕：2019年上半年公司實現合約銷售額292.0億，同比增長78.7%，增速遠超行業水平，在TOP50房企裡位居前列。年中公司提升年度銷售目標10%至550億，下半年公司可售貨值約631億（長三角佔78.1%），保守按45%的去化率，預計公司2019年銷售額580億，增速超過40%，未來三年合同銷售增速預計能維持在30%左右。

拿地開創新模式，土儲成本優勢突出：公司15年商業開發運營的積累對住宅項目獲取的協同優勢日趨凸顯。除了類似新城控股“商業+住宅”的勾地模式，類似龍湖集團的“商業+地鐵”模式也開始發力。報告期公司在杭州、南京獲得地鐵上蓋優質項目，均由公司控股操盤，可售部分預期毛利率均超過50%。截止上半年末公司土儲建面約2437萬方，總可售貨值超過3000億，土地平均成本僅2701元每平米，佔2019H1銷售均價的16.5%，土地成本優勢十分突出。

攜手騰訊開啟商業數字化，融資成本穩健下降：公司與騰訊設立合資公司，打造面向行業的商業數字化創新應用。公司的商業地產類型豐富，覆蓋面廣，2019年計劃新開業6家，預計年末開業商場達到45家，總可租賃面積（不含委託管理）為315.1萬方。上半年末公司有息負債規模約495.9億，平均融資成本僅6.24%，相比去年末下降0.24個百分點。預計公司2019-2021年EPS分別為0.96、1.25和1.49元，考慮到公司商業估值逐步呈現，給予2019年6倍估值，調升目標價至6.38港幣，維持“買入”評級。

重點公司公告

【廣州臻通實業|拿地】公司以底價41.24億元競得一宗大體量立交宅地，摺合樓面價約6881元/平方米，佔地面積19.98萬平方米，計容建面59.93萬平方米，容積率不大於3。

【濱江|拿地】濱江集團以總價40.62億元競得杭州蕭山區1宗宅地，樓面價31869元/平方米，溢價率26.47%。出讓面積4.11萬平方米，建築面積為12.75萬平方米，容積率3.1。

【金地商置|拿地】金地商置以底價12.65億元拿下江蘇徐州市銅山區一宗商住地塊，樓面價2178元/平方米，出讓面積24.7萬平方米，容積率為2.35，建築面積58.1萬平方米。

【綠城|拿地】公司以10.9億元競得江蘇省南通市一宗住宅用地，樓面價14898元/平米，溢價率34.55%。容積率在1.49至1.66之間，建築面積7.32萬平方米。

【碧桂園|拿地】公司以15.26億元競得江蘇蘇州一宗宅地，摺合樓面價12698元/平米，溢價率10.42%。出讓面積為8.01萬平米，容積率為1.5，建築面積約12.02萬平米。

【國貿&中交|拿地】國貿&中交以31.51億競得集美島外的三宗地塊，成交樓面價25248元/平方米，溢價率14.75%。土地面積3.62萬平方米，總建面12.6萬平方米，容積率3.5。

【建發|拿地】公司以底價摘得廈門海滄兩宗地塊，其中一宗以9.98億元競得，成交樓面價22007元/平方米，土地面積1.75萬平方米，總建面積4.89萬平方米，容積率2.8；另一宗以11.41億元競得，成交樓面價22006元/平方米，土地面積1.86萬平方米，總建面積5.21萬平方米，容積率2.8。

【中建一局|拿地】公司以23.06億萬元競得蘇州吳江區一宗宅地，樓面價11211元/平方米，溢價率12.27%，出讓面積114302.5平方米，容積率在1至1.8之間。

【綠城|拿地】公司以總價6.26億元競得浙江湖州一宗商住地，樓面價9133元/平方米，溢價率23.42%。出讓面積3.81萬平方米，容積率1.8，建築面積6.86萬平方米。

【港龍|拿地】公司以6.72億元競得江蘇無錫宜興市1宗商住地，成交樓面價5043元/㎡，溢價率26.79%，出讓面積66626㎡，容積率2.0，建築面積133252㎡。

【中建三局|拿地】中建三局+佛山建投聯合體以總價8億元拿下佛山禪城一宗宅地，摺合樓面價8545元/平方米，出讓面積3.76萬平方米，容積率不高於2.5。

【中交利達|拿地】公司以總價7.52億摘得天津濱海一宗宅地，樓面價5187元/平方米，容積率在1至2之間，最大建築面積約14.48萬平方米。

【中梁|拿地】公司以底價競得廣東清遠一宗宅地，成交價13215萬元，摺合樓面價2700元/平方米，出讓面積為19575.6平方米，建築面積48939平方米，容積率2.5。

【保利|拿地】公司摘得福建泉州2宗商住地，其中一宗以底價5.43億元競得，成交樓面價3696元/平方米，土地面積62597平方米，計容建面152221平方米，容積率2.8。另一宗總成交價12.15億元，成交樓面價5047元/平方米，溢價率57.4%，土地面積75770平方米，計容建面248745平方米，容積率3.4。

【寶龍|拿地】公司以9.5億元底價競得江蘇無錫一宗商住地，樓面價4736.71元/平方米，出讓面積11.14萬平方米，容積率1.8，建築面積20.02萬平方米。

【浙江志成|拿地】公司以總價12.38億元競得浙江衢州1宗商住地塊，樓面價12048元/平方米，溢價率23.8%，出讓面積6.42萬平方米，容積率為1.6，建築面積10.28萬平方米。

【天陽|拿地】公司以總價4.46億元競得浙江衢州1宗商住地塊，樓面價8278元/平方米，溢價率21.68%，出讓面積3.17萬平方米，容積率為1.7，建築面積5.39萬平方米。

【貝林集團|拿地】公司以總價5.558億元競得浙江衢州1宗商住地塊，樓面價7674元/平方米，溢價率13.59%，出讓面積4.26萬平方米，容積率為1.7，建築面積7.24萬平方米。

【卓越置業|拿地】公司以總價16.08億元競得江蘇南通一宗宅地，樓面價9631.82元/平方米，溢價率13.68%，出讓面積7.59萬平方米，容積率為2.2，建築面積16.7萬平方米。

【東湖控股&溫州交投|拿地】溫州佳融企業管理有限公司（東湖控股&溫州交投）以總價6.57億元競得浙江溫州一宗商住地，樓面價6893元/平方米，溢價率23.73%，出讓面積2.72萬平方米，容積率3.5，建築面積9.53萬平方米。

【龍光|拿地】公司以12.5億拿下佛山禪城一宗宅地，摺合樓面價超1.53萬元/平方米，達到最高限價。該宗地佔地面積27366.5平方米，容積率3，建築限高305米。

【天陽|拿地】公司以總價7.04億元競得浙江金華一宗宅地，樓面價5256元/平方米，溢價率34.76%，出讓面積7.44萬平方米，容積率大於1.5且小於1.8，建築面積13.4萬平方米。

【中海|拿地】公司以5.92億元競得江蘇鹽城一宗宅地，樓面價5446元/平方米，出讓面積4.03萬平方米，容積率為2.7，建築面積10.87萬平方米。

【天山置業|拿地】公司以10.67億元競得江蘇南通一宗住宅地塊，宗地面積131878平方米，建築面積266825平方米，容積率2.02。

【泛海控股|發債】公司發佈公告稱，擬公開發行票面總額不超過人民幣22億元的公司債券，其中基礎發行規模為人民幣1億元，可超額配售不超過人民幣21億元（含21億元），發行首日為12月25日。

【恆隆地產|融資】公司與華僑銀行香港分行簽訂額度為10億港元的綠色貸款融資。該筆融資為恆隆獲批發的首筆綠色貸款，所得款項將用於其在中國內地商業地產發展項目的融資。

【融創|合作協議】融創中國與首創置業及旗下金融平臺首金資本在北京正式簽署戰略合作協議，擬重點開展收併購類、產城融合類項目合作，在項目投資、金融創新、產業資源等層面展開合作，目標合作項目總投資規模為200億元人民幣，合作項目基金總規模目標為100億元人民幣。

【招商蛇口|問詢】深交所發佈關於對招商局蛇口工業區控股股份有限公司的重組問詢函，對12月20日招商蛇口共同增資合資公司重大資產重組報告書（草案）進行問詢，共涉及十三大問題。

【建業地產|擔保】公司發佈公告稱，擬進行一起關聯交易，為胡葆森全資持有的公司河南弘道提供企業貸款擔保，貸款金額為人民幣5億元。

【綠城中國|收購】公司發佈公告宣佈，其全資附屬公司綠城小鎮擬收購目標公司40%股權，應付總額不超過人民幣4.2億元。目標公司為浙江銀潤藍城房地產開發有限公司，收購事項完成後，目標公司將由綠城小鎮、浙江銀潤、浙江藍城、寧波藍右、寧波藍鎮及藍城小鎮致源分別擁有40%、5%、35%、10%、9%及1%股權。

【格力地產|回購】公司披露了一則關於第四次回購股份比例達到總股本3%暨回購進展公告。截至公告日，格力地產已累計回購股份68,615,634股，佔公司總股本的比例為3.33%，已支付的總金額為3.41億元。

【廣宇集團|擔保】廣宇集團間接參股子公司紹興廣龍房地產開發有限公司，獲得中國銀行股份有限公司新昌支行三年期5億元的授信總量。作為擔保條件，廣龍房產以自有土地抵押為其中3.5億元提供抵押擔保，廣宇集團與另一股東上海寶龍實業發展（集團）有限公司共同為剩餘的授信提供擔保。其中，廣宇集團提供7500萬元的連帶責任保證，廣龍房產為廣宇集團提供反擔保。資料顯示，廣龍房產為紹興新昌寶龍廣宇錦源府項目的開發主體。

【中泰集團|舊改】公司摘得廣州市花都區花山鎮平西村經濟聯合社更新改造項目，項目總用地面積約147716.56平方米，改造範圍內房屋總建築面積98179平方米，改造成本約5.05億元。

【財信地產|重大事項】公司發佈公告稱，擬投資設立孫公司重慶萬邑諮詢管理有限公司，將由子公司國興南賓公司以現金方式出資，資金來源為自有資金,佔註冊資本的100%。新建立公司經營範圍包括銷售建築材料；企業管理諮詢服務；房地產經紀；企業營銷策劃；自有房屋租賃；從事建築相關業務；房地產諮詢服務；法律服務；稅務諮詢等。

【珠海華髮|發債】公司獲准面向合格投資者公開發行面值總額不超過40億元的公司債券，該等公司債券採用分期發行方式，首期發行自核準發行的日起12個月內完成；其餘各期債券發行，自核準發行日起24個月內完成。

【金科地產|ABS】公司公告稱，擬發行按揭購房尾款資產支持專項計劃產品。專項計劃發行總規模不超過人民幣15億元，其中優先級資產支持證券向符合規定條件的合格投資者發售，佔比95%；次級資產支持證券由公司全資子公司全額認購，佔比5%。

【保利|貸款】保利置業集團有限公司發佈公告稱，於2019年12月27日，公司(作為借方)與交通銀行股份有限公司香港分行(作為貸方)就一筆4億港元不承付的循環貸款訂立融資安排。

【雅居樂|更名】雅居樂旗下產業集團雅居樂建設集團宣佈正式更名為雅城科創集團。據瞭解，雅城科創集團人居科技版塊包含園林景觀、裝飾家居兩大主營業務。

【陽光100|重大事項】公司擬將溫州中信昊園投資有限公司（項目公司）90%的股權出售予北京信託，代價為7.9億元。項目公司位於浙江省溫州市鹿城區，主要業務為在浙江省溫州市林裡片區進行土地一級整治工作，土地一級整治涉及土地規模約400公頃。

新房成交表現

公司估值表

創業板擴容或致估值體系承壓，地產板塊性價比凸顯【西南地產周觀點1111】

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