還記得上個月市北西的土拍嗎？
招商以封頂地價25796元/㎡、自持4%，競得了那宗桂語江南以南約600米的宅地，轟動一時。
今天，蕭山市北又推地了。不過，不是市北西，而是它的隔壁鄰居——市北東。
封頂地價差不多，25766元/㎡，只比招商地塊便宜了30元。但離地鐵站非常近，最短直線距離不到300米。
加上面積小、總價低，不少人認為，封頂毫無問題，懸念在於自持比例能到多高！
但也有人不無擔憂的表示，近年來，市北出讓了大量土地，潛在庫存很高。一旦後續購買力跟不上，眾多高價地，將面臨不小風險。
封頂25766元/㎡、緊鄰建設三路站
地塊東至寧東路，南至建設三路，西至寧安路，北至規劃用地。往西不到300米，即是地鐵2號線建設三路站。
離地鐵近，可以說是地塊最大優勢。
根據規劃，以吳山廣場為起點的地鐵7號線（終點大江東），一路途徑錢江新城、奧體，將與2號線實現換乘。而這個換乘站，就是建設三路站。
也就是說，今後從地塊出發，不需換乘，就可直達奧體、市民中心、機場、西湖、武林等區域。
在市北東範圍內，離地鐵差不多近的，還有地價3萬+的恆大、融信地塊，即建設三路站的下一站（約1公里）：建設一路站。
不過，這個站點並非換乘站。
地塊出讓面積45064㎡（約68畝），容積率2.5，總體量約11.27萬㎡，起價193780萬元，樓面起價17200元/㎡，上限樓面價25766元/㎡。
以恆大、融信人參作為參考，今天封頂概率極大。
與招商地塊相比，也能得到類似結論。招商地塊體量更大（21.87萬㎡）、容積率更高（2.8）、離地鐵站更遠（距規劃明星路站約1公里），且有幼兒園等配建要求。
而擁有地鐵、資金門檻、地塊屬性等優勢的本次地塊，顯然更容易被開發商接受。
當然，地塊也有一定劣勢。
比如，周邊沒有一個樓盤，全是正在拆遷過待拆遷的廠房，現狀居住氛圍較差。同時，規劃條件中註明，建築高度不大於80米，其中住宅不小於24米（即8層起）。
那自持比例，有可能突破新高嗎？
歷史數據顯示，目前紀錄保持者，是今年3月28日，港中旅競得的市北東地塊，自持高達23%，封頂地價22946元/㎡。
今天地塊封頂價貴出近3000，自持要創新高，有一定難度。
庫存超百萬方 新盤仍然靠搶
市北土地行情高漲，但一大隱憂卻無法迴避——板塊庫存正在顯著走高。
一面是“鬧房慌”的濱江區，一面是炙手可熱的奧體，過去兩年，“站在風口上”的蕭山市北，推地規模極為驚人。
數據顯示，2016年至今，市北板塊共成交14宗涉宅用地，總體量高達132萬㎡ 。這還不包含今天將成交的11.27萬㎡宅地。
即便去除已成交房源，潛在庫存仍超過百萬㎡。
與此同時，市北一二手倒掛程度，並不明顯。普通精裝高層限價3萬5，但周邊二手房，實際成交僅4萬出頭，部分樓盤甚至達不到4萬。
但板塊一手新房，仍需靠搶。
比如，均價3萬2的融創·望海潮，第一搖號中籤率僅7.3%，低得讓人意外。昨天，第二搖登記人數也出來了，共1126戶家庭搶156套房，概率仍需要13.9%。
搖號概率最低的是桂語江南，僅1.6%。當然，這裡有綠城品牌加成。
實際上，去年底今年初，蕭山市北一帶的房子，遠沒有現在這般火熱。當時，甚至有樓盤爆出，因人數不足，延遲開盤。
現在行情大變，很大程度上，要歸功於搖號效應。但這股搖號行情，還能走多久，是一個未知數。
即便行情依舊，接下來的天量高地價庫存，對後續市場購買力，也是極大考驗。
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文 ∣ 麥格
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