一
從風險收益原則來看融資利率是市場對房企的風險定價利率越高風險越高
5月11日禹洲地產宣佈已向聯交所申請發行於2021年到期本金總額為2億美元按年利率7.90%計息的優先票據
統計2018年部分房企發行美元優先票據情況可以發現禹洲地產此次融資的成本僅次於融資方式比較特殊的融創處於行業內非常高的水平
同時該票據獲得的評級也不高惠譽給出的評級為BB-級標普給出的評級則僅有B+級
事實上禹洲地產過往的融資成本要低上不少
年報顯示2017年禹洲地產的淨負債率57.7%相比同行業水平負債率不高通過多元融資渠道其加權平均融資成本2017年末為6.02%這個數據在行業里居中
據樂居財經發布的2017年度上市房企金融能力TOP50禹洲地產排名26位在2017上市房企淨融資額排行榜TOP100禹洲地產以17.80億位居68位
二
那麼為什麼禹洲地產此次融資利率大幅上升呢
從禹洲地產最近的鉅額收購或許可以找到一些答案
此次收購是禹洲地產有史以來最大的一次收購這也考驗著禹洲地產的融資能力和財務管理能力
標普就在評級中表示上述債項評級較我們對禹洲地產的長期主體信用評級低一個等級原因在於該債券存在結構性後償風險禹洲地產計劃將發債所籌資金大部分用於現有債務再融資小部分用於一般公司用途
標普還認為2018年禹洲地產面臨的再融資需求將會上升其短期債務規模將由2017年的48億元人民幣上升至167億元含2018年的大量有可售權的企業債券
截止2017年末禹洲地產現金儲備為174.98億元
5月25日禹洲地產發佈公告稱公司將以代價38億元人民幣收購沿海集團旗下7個項目部分股權本次資產包組成
13大優質地塊分別為天津北辰項目潛在權益貨值249億洛陽蘇家屯項目潛在權益貨值122億北京北辰項目自持物業建面3.9萬平方米
24個在售項目分別為武漢菱角湖項目權益可售貨值5.6億賽洛城項目權益可售貨值15.8億瀋陽沿海國際中心項目權益可售貨值8.6億及佛山沿海馨庭項目權益可售貨值2.7億總的權益可售面積313萬平米潛在權益貨值約400億
禹洲地產給出的這次收購資產包的定位是優質資產並且逐一給出了權益可售貨值
以潛在權益貨值約400億計算38億元的代價相當於拿到了一個1折的價格在土地價格高企不下的背景之下其以1600元/平方米均價收購沿海家園313萬平米的資產這樣的買賣無疑是從天上掉了一個大餡餅
三
那麼問題來了禹洲地產買到的這個資產包真的是優質資產嗎
可以發現這份資產包的7個項目主要是商業地產項目項目類型為酒店商業辦公僅有1處是住宅項目
以商業地產中其中一個項目武漢菱角湖項目為例公開信息顯示此項目位於武漢江漢區菱角湖屬於商業地產總實用樓面面積約為3.9萬平方米已經竣工待售佔60%的股本權益權益可售貨值為5.6億元即該項目的實際貨值為9.3億元
然而商業地產的龍頭老大萬達就栽在了菱角湖
2010年菱角湖萬達廣場開業但是樂居財經報道說到2012年時菱角湖萬達廣場被曝街鋪出租率只有三成左右生意清冷
到了2015年萬達計劃關閉全國10家經營不佳的萬達百貨進行戰略調整其中就包括虧損的武漢菱角湖萬達廣場
有分析認為這是因為武漢一直在商業地產開發上發展迅猛競爭非常激烈據統計武漢的人均商業面積已經超過了購物之都香港
那麼以商業地產見長的萬達集團經營作為武漢菱角湖商界地標性建築的菱角湖萬達廣場成績都不盡如人意同處同一地段的武漢菱角湖項目被禹洲地產收購之後會不會成為燙手的山芋
同時這麼多的商業地產項目後續如何經營管理以及有些項目還要需要投入多大的資金進行建設和改造這些問題都不可知
有趣的是禹洲地產和沿海家園兩家企業同是創辦於廈門的房地產企業禹洲地產董事長林龍安和沿海家園董事長曾文仲都是福建惠安人
林龍安說在談判4個月後該資產包的價格從最初的75億元左右降至38億元似乎顯示出沿海家園必賣的決心
不知道揀了便宜的禹洲地產將來有沒有金剛鑽盤活之前在同鄉企業手裡虧損的這一盤棋
中國有句古話買的永遠沒有賣的精到底是買的精還是賣的精
這筆交易正在考驗這兩個惠安老鄉的交情。
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