背景

最近，有朋友諮詢，2020年元旦前夕，自己賣了一套商品房，買賣雙方簽訂了商品房買賣合同，合同明確約定購房人應當於2020年2月20日前支付購房首付款，但付款時間已到買房人卻以疫情影響生意、從而導致資金回籠困難為由，拒絕按時履約，合同未對不可抗力等影響因素進行約定，問：能否依約要求買房人承擔違約責任？

法律法規

《民法總則》第一百八十條因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

《合同法》第一百一十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。

第一百一十八條【不可抗力的通知與證明】當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。

分析

本次新冠疫情的的確確影響到了很多企業、個人生產生活，給每個人都帶來了一定的不便，這種不便包括因受到感染住院治療、因屬於疑似病人或各地防疫政策需要對出入人員進行隔離，同時也包括企業因防疫需要無法正常復工復產、個人無法正常到崗工作，也包括因業務無法正常開展導致生意上受到損失等等。但是，因此疫情帶來的上述種種影響，並不能一概用來當作逃避違約責任的“免死金牌”，更不能想當然地認為上述這些情形都可以適用法定免責條款的規定。

關於能否適用法定免責條款規定？一要看，當事人主張的阻礙履約的因素和疫情之間有無直接的因果關係；如果沒有，則不能以此抗辯免責。二要看，關於不可抗力對履約的影響，合同是否有明確約定，有約從約；三要看，在合同未明確約定的情況下，當事人主張的阻礙履約的因素是否能夠達到法定不能履行的嚴重程度。

如：背景案例中購房人因疫情影響生意，生意影響個人收入，進而導致無法履行合同義務，顯然疫情屬於間接影響因素，在合同未明確約定的情況下，不能作為免責抗辯理由，但如果是買房人因感染新冠正在接受治療，病情嚴重，或者是因大額轉款需要前往銀行櫃檯辦理，被強制隔離觀察期間，致使無法按時履約，需要遲延履行的，在及時提前通知賣方，並在後期提供相關證據證明的情況下，可以以此抗辯不承擔違約責任或部分免責。

因此，需要綜合考量疫情防控對當事人履行房屋買賣合同的影響。依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、一百一十八條的規定，房屋買賣合同當事人確因疫情防控原因，未能按合同約定支付價款、辦理貸款、申請過戶、交付房屋的，在當事人盡到合理通知義務的情況下，可不視為違約。但上述情形消失後的合理期間內，當事人應當按合同約定繼續履行。