這是一張鄭州當下的首付預算地圖，標註了四環內每個片區的首付預算情況。
其中，金水老城區等一些區域沒什麼新盤可選，暫不考慮。
我們發現，在鄭州，60萬左右的首付預算，可選區域主要有4個，分別是北三環片區、楊金片區、高鐵片區和老經開區。
顯然，選擇最多的也只有北三環片區。為什麼？
高鐵片區目前僅剩一個新盤在售，還是尾盤。
老經開區目前僅剩兩三個新盤在售，房源也都不多了。
楊金片區前期被小開發商佔據，缺少好規劃，價格虛高，不建議。
所以，我們只能聚焦北三環片區。
2
位於金水老城北的北三環片區，如今是鄭州主城區新盤集中最多的區域。
這裡其實早就屬於主城區了，地段，交通，生活配套，哪個都不差。但，這裡曾經被小產權房、經適房佔據，開發的品質和檔次都不高。
再加上陳寨、廟裡、沙門、柳林、劉莊、高皇寨等大量的城中村聚集，城市面貌較差，幾乎沒什麼淨地，新盤也一直不多。
而隨著近幾年城改加速，集中拆遷改造，2019下半年，金水北將迎來爆發期！
金水北（北三環片區）主要樓盤一覽：
注：以上均為已面市的住宅，不包含商業性質的公寓。
下面我將這些樓盤分成已經開始銷售的樓盤和尚未開始銷售的純新盤。
其中，已經開始銷售的主要有6個樓盤，豐樂奧體公館、名門翠園、美景美境、泰山譽景、融創中原大觀、綠地璀璨天城。
看一下目前這幾個樓盤的銷售情況——
豐樂奧體公館：一期尾盤，在售，均價16000；
名門翠園：雲鼎200㎡大平層，在售，均價18000；
美景美境：尾盤，在售，均價16500；
泰山譽景：二期，在售，均價17000；
融創中原大觀：尾盤，在售，均價17000；
綠地璀璨天城： 尾盤，在售，均價13500。
其實，整個金水北目前在售的房子並不多，大都是尾盤或者當期的剩餘房源，大戶型居多。
而尚未開始銷售的純新盤主要有5個，瀚海思念城、碧桂園天麓、萬科民安江山府、美盛教育港灣、保利海德公園。這幾個純新盤房源充足，是今天要說的重點。
3
為了更直觀，再看一下它們的具體位置：
我們發現，從這5個盤的位置來看，有4個位於國基路沿線，在連霍高速以南。剩下的保利海德公園在連霍高速以北。這幾個差不多都算地鐵盤。
它們基本都是北區超大城中村的城改項目。至此，北區超大城改基本全部啟動。
上面這5個樓盤中——
沙門村城改是由碧桂園和國基合作，前期已經拿下兩塊土地，也就是碧桂園天麓。
王寨城改後期地塊的命運一波三折，最終還是由萬科民安合作開發，萬科民安江山府目前已經面世。
陳砦廟李也是北區知名且規模較大的城改項目，由美盛主導，3月底首批商品房用地已經摘下，美盛教育港灣預計下半年入市。
杓袁和劉莊是金水區規模最大的城改項目，兩個城中村面積達3000多畝，2013年保利就已經和金水區簽約，2018年下半年摘地。目前保利海德公園首期規劃已經面世。
瀚海思念城不屬於城改項目，原先是思念的老廠，所以不涉及安置房。
其中，美盛教育港灣入市時間最晚，更具體的規劃還沒有出，這裡就不再贅述。
今天主要說說另外4個待售的純新盤，碧桂園天麓、萬科民安江山府、保利海德公園和瀚海思念城。
城改項目容積率普遍高，比如碧桂園天麓，容積率在5以上。萬科民安江山府、瀚海思念城適中，不到4。保利海德公園最低，不到3。
從開發商來看，碧桂園、萬科、保利都是全國開發商，瀚海是河南本土房企。
產品方面，全部都是純高層，沒有洋房，保利海德公園全部是小高層。
戶型面積段的話，碧桂園天麓78-132㎡，以兩房和小三房為主。其次是保利海德公園，95-182㎡，主力95-115㎡，然後是144㎡。萬科民安江山府面積最大，起步110㎡三房。瀚海思念城戶型最雜，45-190㎡，幾乎涵蓋了目前鄭州市面上所有面積段，除了小戶型，正常戶型96㎡起。
4
該怎麼選擇？
1、其實，通過戶型面積段的大小，就可以大致判斷出樓盤的定位。
碧桂園天麓最偏剛需，保利海德公園更偏剛改，萬科民安江山府更偏改善，這3個盤的產品更純粹。而瀚海思念城特別是西院，表面上看既有投資型產品，又有剛需和改善型產品。
所以，如果你更偏剛需，可以看看碧桂園天麓。天麓又是一個佔據了好地段，產品卻很一般的剛需盤，除非首開價格很有優勢，否則不建議。
如果你是剛改和改善客戶，有主城情結，可以看看保利海德公園、瀚海思念城、萬科民安江山府。保利和萬科是帶精裝的，保利在連霍以北，萬科在連霍以南。保利容積率更低，純小高層，不過萬科周邊更成熟。
思念城是毛坯交付，西院有兩棟小戶型公寓，人流多，人員雜，會影響舒適度。而且北側規劃有大體量商業，後期可能有公寓樓，勢必帶來更多、更雜的人流。所以，相比之下建議東院。東院大戶型更多一些，更純粹。最關鍵的是，釋放價格普遍低於西院。
2、論教育資源，這幾個樓盤開發商基本都沒有配建小學和中學，要靠劃片。其中，保利、瀚海、碧桂園屬於金水區，萬科屬於惠濟區。
3、論商業配套，城改項目後期一般都會規劃大體量商業，屆時也可以彌補北三環附近大型商業的缺陷。
5
最後，如果你沒有金水主城情節，不是地緣客戶，可以做進一步思考。
比如，瀚海思念城、保利海德公園、碧桂園天麓、萬科民安江山府，首付款如果在60-70萬（按首套），這個預算，還有沒有更好的選擇？
也許，高鐵片區還能撿撿漏，比如22000-23000的英地金臺府邸，你更喜歡東還是北？
也許，老經開也還有的選，比如19000以下的陽光城檀悅、華潤紫雲府尾盤，你更喜歡北還是南？
也許，東區二手房還能挑一挑，比如2萬出頭的正商東方港灣、奧蘭花園、綠地盧浮公館等
閱讀更多 房產—置業顧問 的文章
