負責豪宅營銷的江琳（化名）最近工作開始忙碌了起來。
“項目開放是預約制度的，我們一個銷售一個小時只能接待一個人，最近來看房的人特別多，每天都會預約滿額。”江琳告訴第一財經記者。
隨著疫情在國內的日漸好轉，房地產市場開始逐漸復甦，售樓處開放之後，越來越多人選擇出門看房。在上海、深圳、杭州等核心城市，較高價格的豪宅市場再度開始升溫，無論是銷售數據還是看房人數，都開始悄然增加。
但少數樓盤人氣回升並不能掩蓋整體市場下滑的現實。2月份，有頭部房企成交均價創3年新低，以價換量或成行業共識。
業內人士預計，雖然3月份開始大部分售樓部都已開門迎客，但未來兩三個月的樓盤銷售都不會太樂觀，房企今年想要獲得銷售增長並不容易。
客戶預約看房要排隊
江琳負責的豪宅位於上海外灘板塊，套均總價超過2000萬，從2019年就開始在豪宅市場進行蓄客，2020年項目入市。
不過在項目入市後，江琳自己都沒有料到來看房的人比預期的還要多很多。“很多新客戶也會前來看房，之前我們擔心意向客戶受到疫情影響，應該不會來現場看，不過最近出乎我們的意料。有時候我們一天根本預約不到看房時間，我有朋友還在找關係託我看房。”江琳告訴記者。
上海中原地產數據顯示，2月末最後一週（2月24日~3月1日），上海樓市成交結構中，成交排名前十的項目中，9萬元/平方米以上的高價房佔據三席，尤其是成交排名第一和第二的是兩個10萬+的項目。排名第一的項目成交量有35套，成交第二的項目成交套數也有29套。上週（3月2日~3月8日）成交前十的榜單中，依舊有3個高價房項目。即便是二線城市杭州，豪宅銷售同樣開始升溫。
避險情緒升溫
從目前的豪宅購買者看，多數購買者基本是自住為主。但不乏買家是擔心全球量化寬鬆，急於資產保值的心態而購置豪宅。
“大部分客戶都是想換房來我們這裡看房，目前核心地段本身的配套好，加之這些客戶本身有更多分散的資產，他們無論是對於居住品質的需求還是資產保值的需求，都衍生了目前的需求增加。”江琳說。
第一財經記者採訪發現，大部分購房者對於豪宅購買，不外乎兩個邏輯。第一可以自住，進而進一步改善自己的居住環境，尤其是在疫情影響下，高端住宅的物業和產品優勢更加突出。第二來自資產保值需求，目前全球黑天鵝局勢不穩定，加之美聯儲降息，全球量化寬鬆之後，核心資產的價格相對更具升值空間。
縱觀歷史，核心地段的資產抗風險能力明顯高於非核心地段。在2008年金融危機期間，紐約中央公園附近的頂級豪宅價格並沒有在金融危機中降價，反而成為了全球頂級富豪爭先進駐的黃金區域，成為身份與財富的象徵。
同樣，在1997年遭遇金融危機後，香港樓市豪宅市場是整個香港樓市中恢復最快的。曾經，紐約曼哈頓的豪宅市場在金融危機的籠罩下，也是全美跌幅最小的。
房價滑至下降曲線
作為市場的先行指標，豪宅回暖背後，積壓的需求開始逐漸釋放。多家開發商人士對後市較為樂觀，稱在今年4、5月將出現一波購房的小陽春，原因在於之前的需求都會因為疫情的好轉得以釋放。
易居企業集團CEO丁祖昱預計，全國一手房交易將在3月中下旬將開始恢復，二季度一手房交易將逐漸恢復正常。而二手房可能還會延遲，預計今年下半年開始才會逐漸恢復交易。
從政策面看，目前供給端已經有了一定的寬鬆。
中原地產研究中心統計數據顯示，到目前全國已經有60多個城市發佈了各種相關房地產支持政策，大部分是公積金還款延緩、開發商土地款延緩等政策。
即便如此，房地產市場整體還沒有到可以樂觀的地步。首先是前兩月幾乎所有房企的銷售都受到影響，將所有企業的追趕希望都壓到了四五月份，營銷大戰或許一觸即發。
從銷售價格看，2月份各大開發商銷售均價已經有所下滑。禾略諮詢的數據顯示，從2020年各大房企TOP50操盤金額來看，面對突如其來的疫情，在2月，已有64%的房企的操盤售價環比下跌明顯，平均下調20.8%。
總體來看，市場的局部回暖顯然沒有開發商預料得那麼熱烈，房企去貨壓力仍然巨大，未來兩三個月的市場表現顯得至關重要，通過“價格戰”進行促銷還將繼續。國泰君安地產首席分析師謝皓宇認為，疫情影響開發商的資金面，隨著市場恢復，預計部分開發商還將選擇降價來進一步回籠資金。
第一財經日報
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