風雨見新城

降槓桿不是目的，安全才是準則。

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不得不說，去年一年，新城著實經歷了一番磨難。然而，磨難裡見真情，在所有的房地產公司中，新城出現了少有的同舟共濟的景象。在這起風波中，上級所表達出來的堅定與信用，和基層表達出來的堅持與凝聚力，得到了行內的一致讚許和心折。

也正是因為如此，我對新城曾做了深入的瞭解。就像《笑傲江湖》裡令狐沖幫恆山派穩“舵”，王曉松在肩負起新城的重任後，在“規模”和“安全”之間，他選擇了“安全”，為這家近年來迅猛衝規模的房企調整頻率，“2015-2019為新城的增量年，2020後將重心轉為提質。”

就在前幾天，新城控股發佈了2019年年度報告。透過這份報告，我們一眼可以看到，現在的新城，可能是地產界運行安全的房企no1。

為什麼這麼說呢？我們知道，在黑天鵝事件發生後，業界盛傳新城資金鍊風控會有危險，因此，在王曉松掌舵後，通過出售項目、暫緩拿地，增加銷售回款等措施使新城在財務上穩步降杆杆，

這是個什麼概念？意味著新城幾乎沒有負債壓力，意味著新城是一個完全自給的商業實體。這樣的房企，對比普遍在80%以上負債率的同行，簡直是清水出芙蓉。

當然，降槓桿不是目的，安全才是準則。現階段，隨著新城逐漸度過危機，新城控股董事長王曉松在前幾天業績會上表示：目前，新城拿地的“彈藥”是充足的，有合適機會出現的話，會適時加大槓桿，以後會將負債率控制在40%-70%。

這不，就在今年以來，新城控股更是積極抓住市場低點，不斷擴充土地儲備。

據不完全統計，1月份至今，新城控股接連於江蘇宿遷、廣東肇慶、貴州貴陽、貴州黔南州、山東泰安、天津、江西南昌、雲南昆明、江蘇連雲港等地新增數個住宅和商業綜合體項目。

中指研究院1-3月第一季度報告中，新城拿地面積331萬平米，名列房企第二；拿地金額54億元，名列26。由數據可見，土地均價挺便宜的。

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除了降杆杆外，2019年新城，其實在業績上也很有看點。

例如，在營收上，新城實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%，歸屬於上市公司股東的淨利潤126.54億元，同比增長20.61%；扣非歸母淨利潤99.8億元，同比增長31.4%，扣稅歸母淨利潤91億元，實現了2019年股權激勵設定激勵行權的目標。在截至2019年底，新城總資產達4621.10億元，同比增長39.90%。

這個利潤答卷成績，比大多房企都要優秀。

當然，對於行業內人士，更多關注的應該是

2019年新城控股實現銷售金額約2708.01億元，同比增長22.48％，累計銷售面積約2432萬平方米，同比增長34.21％；

同時新城控股旗下21座吾悅廣場滿鋪開業，全年租金及管理費收入增長至40.69億元，同比大幅上漲92.3％；

有業內高管朋友說，

這個時候的新城，採用的“住宅+商業”雙輪驅動戰略做出的好成績，像極了風頭正勁時的萬達。

只是，新城採取了更穩健的策略。

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值得關注的是，儘管新城在2019年下半年沒怎麼拿地，但在業績保持著增長的同時，各類土地儲備仍然很充足且非常穩健。

據星子瞭解，截至2019年末，新城控股總土地儲備達到1.24億平方米。其中，2019年新城控股新增土地儲備共72幅，新增總建築面積2508.47萬平方米，平均樓面地價僅2421元/平方米，其中商業綜合體項目新增1443.75萬平方米。

顯然，這個土儲量，保證新城在兩三年的穩健發展，還是綽綽有餘的。

除了突出數量，更讓人驚訝的是新城的土地佈局。

在新城控股的土地儲備結構中，一二線城市佔比38.3%，長三角強三四線城市佔比36%；從區域劃分層面看，長三角區域佔比達45%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計佔比55%。

顯然，新城這種全面、均衡的全國化佈局，也是站在公司運營安全的角度，既有利於分散市場風險，也為更為穩健的規模擴張寫好了註腳。

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回過頭來，我們再來詳細看看年報，在戰略上新城做對了哪些事？

一、深耕策略

在地域深耕策略的指引下，新城控股旗下諸多地方公司的銷售規模穩步攀升。

2019年，新城控股住宅開發事業部出現了8個百億量級的地方公司，分別是蘇州、蘇南、上海、南京、杭州、寧波公司、天津公司和北京公司，其中蘇州公司和蘇南公司均突破了200億銷售。

這是不是有點像武俠裡的重劍無鋒？

新城不再以規模排名作為第一追逐目標，卻做出了前所未有的好成績。二、商業佈局已見成效

得益於提前佈局，新城控股的商業品牌「吾悅廣場」已開始爆發，近幾年增長勢頭迅猛。

新城優秀的商業地產開發經營能力直接體現在租金及管理費收入上。根據年報，吾悅廣場已開業面積共590.62萬平方米，同比增長51.44%，全年實現租金及管理費收入40.69億元，超額完成年初設定的40億元收入目標，同比大幅上漲92.3％，平均出租率達99.16%。截至2020年3月底，新城控股已在全國佈局124座吾悅廣場。

新城最強的地方在於，利用住宅銷售現金流解決了商業開發的資金沉澱問題，實現了項目層面現金流的自我平衡。

2019年全年有21座吾悅廣場滿鋪開業，累計開業63座吾悅廣場。預計在今明兩年，新城的商業成績還會繼續爆發。

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說實話，在房企生存壓力不斷增大的今天，新城在遭遇黑天鵝之後，還能做到這樣，非常了不起。

對此，我想說，還有誰，會像半年前那樣看待新城？

而新城，也用事實、用數據證明了自己。

還記得事情發生後，有人發出的融資警告嗎？實際上，截止19年12月末，新城的有息負債741億元，整體平均融資成本只有6.73%。銀行授信總額度939億元，尚未使用授信額度735億元。

新城之所以沒有使用這些授信，不只是新城不缺錢，而是要“拿好地、拿對地”，追求有質量的增長。

新城在2019年度繼續實施大額利潤分配，分紅金額38.34億元。自2015年來，新城控股分紅金額不斷增長，股利支付率連續三年超過了30%，給投資者帶來了豐厚的回報。

這樣的各方面均好且不失增值性的新城，顯然，在2020年，新城必將打贏屬於自己的正名之戰。

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