居住的本質，就是在一個空間和時間內，不同的人獨自/一起或分別做一些事情。
長期“宅家”的生活，讓更多人對戶型有了新的認知和思考。
“3月1日，我們也才復工兩三天，所有售樓部都還處於關閉狀態，堂姐已經開始了她的線上看房之旅。她買房的三個標準：一位置、二價格、三戶型。而向我諮詢最多的就是戶型。她希望她傾盡幾乎全部心血買來的房子，能夠承載她未來至少10年的生活需求。”
“前兩天，一個在鄭州租房8年的朋友，看房兩個多月，終於選定了比較滿意的目標房源，目前正在等著開盤以做出最後的選擇。而當問到他買房時按照什麼樣的優先級順序時，他毫不遲疑的回答：位置第一，戶型第二。”
這是購房者真實的買房心理，也讓我們對鄭州當下買房產生了一些思考。
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我們的觀點
近期，中原樓市團隊售樓部實地探盤，粉絲群、置業顧問群廣發優質戶型徵集令，徵集了不同面積段的明星戶型，80-109㎡的剛需戶型，110-149㎡的首改、改善戶型，150㎡以上的終改戶型。
看完這麼多戶型，先來說一下我的直觀感受：
1、我們都知道面寬是判斷一個戶型好壞最簡單的指標，也是決定居住品質的重要因素。現在市場上爆款的戶型是90㎡左右的小三房，這個面積段的戶型，三面朝南大面寬基本成為主流，但如何在大致相同的結構中，做出驚豔的效果，還是有不少項目花了不少心思的。下面案例部分我們會具體講到。
2、小三房採光面上都三面朝南了，你一個大戶型，不是大面寬，你出去都不好意思和別人打招呼。大面積，不僅要大面寬，還要南北通透，最好南北雙陽臺、大橫廳、落地窗的設計。
3、鄭州購房者的品質意識四年前都已經開始覺醒了，曾經剛需小戶型佔主力的市場已經步入由剛需到改善面積段的階段。
在市場上，我們還發現了一個有意識的現象，比如，北龍湖的進駐門檻降低到140㎡（建業君鄰大院梅苑、正商豐華上境都有140多的戶型），市場上也有項目推出102㎡的洋房。
高不可攀的北龍湖也許有些人伸伸手就能夠到，曾經以大戶型為主的洋房出現小面積段，這背後是什麼邏輯？仔細琢磨你會發現，越來越多的人對生活更加挑剔了，也許現在資金實力不足，但希望享受更高品質的生活。
這次的戶型徵集中，我們也發現了幾個，相信未來成為市場“爆款”也將是大概率事件。
事實上，你回頭想一想，從曾經的筒子樓、走道房、暗衛、手槍戶型等各種奇葩戶型，到開始追求戶型的方正、純南的戶型，再到現在追求南北通透、明廚明衛、更加關注採光面的大面寬，這麼多年戶型的研發一直在迭代，購房者對居住舒適度也提出了更多要求。對於客戶來說，房子的首要屬性是居住，無論是自住還是出租，都是要有人住。而好戶型，才能住得舒服；對於房企來說，想讓客戶買賬，就要從人性化出發。
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89-119㎡爆款戶型
要說，當下鄭州市場上哪種戶型最受寵，無疑是最暢銷的小三房，且沒有之一。 現在自住買房的話，基本上起步都是89㎡的小三房，以前我們也做過關於89㎡做成舒適性的大兩房還是功能性的小三房，更多的人把票投給了小三房，小三房的熱銷也是購房者實打實用錢投出來的票。
而不知從什麼時候起，這種小三房也進行了一次又一次的升級和改變……從目前市場的情況來看，隨著大家對戶型的要求越來越高，鄭州市場上，不少89-119㎡的三房戶型基本可以做到三面寬的設計，甚至有些戶型不僅功能性十足，而且居住舒適性更是不異於市場上主流的改善性產品。那市場上這個面積段的戶型有哪些驚豔的產品？
首先，我們要講一個熱度挺高，很有可能成為2020年爆款的戶型。
先看戶型圖：
坤達江山築三室兩廳兩衛102-104㎡
這個戶型，據說是坤達在一期的基礎上更加人性化的一次升級。
升級前，同樣的大面寬，客廳、主臥、次臥三面朝南，主臥套房式設計，次臥和客廳共享一個聯通式南向大陽臺，面寬長達約6.9m；真正的南北通透，客廳南向陽臺和餐廳北向陽臺產生對流，主臥南向270°轉角飄窗和北向臥室全景陽臺產生對流。
此次升級的點，主要在尺度的改造和空間的利用上，改造前北次臥面積約10.8㎡，附帶約4.5㎡的大陽臺，實際可使用面積將近16㎡，後期把臥室和陽臺打通，完全有空間在門口處再打造一個衛生間，而原有衛生間也可以作為主臥的獨立衛生間，形成三室兩廳兩衛的佈局，既能充分利用每一寸空間，又增加了居住的品質感。
以上這些只是戶型佈局上的優點，需要指出的是，這個戶型是坤達江山築項目一梯兩戶的洋房戶型，要知道，鄭州市場洋房戶型本就稀缺，何況是這個面積段的洋房，可以預見的是必定成為南龍湖的一個爆款戶型。
第二個戶型，同樣是一次人性化的戶型設計。
中建·濱水苑，三室兩廳94㎡，單看這個戶型，同樣的面積段也許不是設計最好的。但這個戶型創新就創新在1.5衛的設計上，很明顯在使用上更具人性化。
看圖你會發現，入口處設計了一個無洗浴的單體衛生間，有客人時完全可以滿足需求。在三個臥室中間設計了一個三段式的分離式衛生間。
我們都知道，小三房衛生間使用緊張，是90㎡級小三房的主要弊端之一。而中建改變的就是這種現狀，1.5衛式創新能夠在做足私密的情況下同時滿足四個人的使用。說實話，這種創新鄭州並非首例，只是很多開發商考慮到利益的關係很少有項目能夠像中建一樣做出這樣的產品。
第三個戶型，這是融創瀚海·大河宸院 在售產品的標準層平面圖，中間黃色部分是三室兩廳一衛95㎡的戶型，兩個邊戶是四室兩廳兩衛143㎡的戶型。
該戶型是市場上典型的連廊戶型，兩梯四戶，通過中間的連廊中間戶也能實現南北通透的效果。兩個戶型全部是大面寬，客廳+雙臥朝南，客廳和次臥由南向大陽臺相連，全景的觀景效果，南北通透、大面寬、全明設計、動靜分區、戶型方正無浪費，這些買房時所關注到的東西，這兩個戶型可以說全部滿足，目前
是目前市場上一個很經典的戶型了。最後，在89-119㎡的面積段中，我們再講一下開始有了舒適度的110㎡以上的兩個戶型。
第一張圖是康橋九溪天悅三室兩廳兩衛110㎡的戶型，第二張圖是錦藝四季城三室兩廳兩衛115.23㎡的戶型。
這兩個戶型的共同點，都是南北通透、三開間朝南、戶型方正、寬景陽臺、動靜分區的三房。同樣是餐客一體設計，客廳和次臥相連的超大陽臺設計；客衛都能做到三段式分離設計；主臥獨衛帶衣帽間的套房設計，雖然面積不大，但在小面積段的三房中舒適性上有了質的提升。尤其是錦藝四季城的主臥衛生間還可以放置浴盆，而記得曾經有位業內說過，一個戶型是不是改善，你要看主衛能不能放下浴盆。
在鄭州市場上賣的最好的面積段就是80-120㎡的，這是剛需、剛改們的市場，而這一階段的他們對房子有著更多的空間和功能性的要求，儘量減少浪費面積、充分利用好每一寸空間的同時，還能夠為他們的生活提供更多的品質感，比如只有在大戶型中才能夠享受到的大面寬、南北通透等等，對於他們來說就是一個好戶型、好房子。
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120-149㎡神戶型
市場上，我們經常可以看到越來越驚豔的小戶型，也可以看到越做越牛逼的大戶型。然而，對於很多家庭來講，這一輩子或許最多隻有兩次置業計劃，這也意味著120-149㎡的房子或是更多普通人居住的最終面積段，即最有可能住上一生的戶型。
這也要求開發商對這一面積段的戶型在滿足業主通風、採光、儲藏需求的時候，要更多的考慮到家庭每個階段的居住需求，比如兩人世界、三口之家、二胎時代、三世同堂時，也就是我們經常所說的全生命週期。
要知道，每一個面積段的戶型都經歷過幾代的迭代，就拿120㎡面積段的戶型來說，最早只能做到主臥和客廳朝南，經過優化又從主臥和客廳朝南、一個次臥東西向採光，再到現在成為主流的三開間朝南。可以說，採光上這種戶型基本保證了更多的空間朝南，也保證了居住的舒適度。
那這種戶型是否已經做到極致，是否還有改善的空間，答案是肯定的。
眾所周知，判斷一個戶型是否具有舒適度其中一個標準是採光空間。 而在鄭州市場上我們也發現了幾個不一樣的120㎡戶型。
綠城明月濱河128㎡的戶型，可以說市場上現有的一個神級戶型，有以下幾大亮點：
1、6.4m餐客一體南向寬廳設計。這種空間感可以想象，市場上同樣面積能做到大橫廳的並不多，而這種大橫廳設計也主要在洋房戶型中體現。
2、四開間朝南，主要生活空間都能夠充分享受陽光。
3、主臥，客廳雙南北通透，這一點帶來的居住舒適度相信大家都深有感觸。
4、衛生間三段式分離設計，全明設計，最大限度滿足家庭在同一時間對衛生間的使用。
5、陽臺/飄窗最大尺度贈送。就我們所知的，現在不少客戶對飄窗這一設計都很喜歡，午後在這裡曬個太陽小憩一會兒，或者拿本書在這裡度過悠閒時光，都是一種美好的生活享受。
同綠城明月濱河一樣，120㎡的面積段能做大大橫廳的還有錦藝和坤達，不同的是，後兩個可以根據居住階段不同改造成四室。
這是錦藝四季城的戶型，四室兩廳兩衛，建築面積約125.93㎡。
南北通透，戶型方正，三開間朝南，兩梯兩戶設計。
我們現在能夠從圖上看到的是四個房間雙臥朝南，其中客廳和次臥外連接約6.2米超大寬景陽臺。
很明顯的是客廳和次臥中間的牆體為非承重牆，當家庭居住人員不多時，這裡可以改造成7米麵寬超大橫廳，而人口增加時可以改成臥室作為老人房或兒童房滿足多功能全生命週期的居住需求。
這是坤達江山築四室兩廳兩衛122-125㎡的洋房戶型，一梯兩戶設計。
這個戶型更是市場上少有的優質戶型，這個面階段少數戶型可以做到南北雙陽臺，但是幾乎沒有人能同時做到南向約7米長的超大面寬陽臺。重要的是和客廳緊鄰的次臥為非承重牆，同樣可以根據居住人數優化空間佈局，可以是約7米長的大橫廳，也可以是採光充足的書房或臥室。
此外，在保證南北通透和佈局方正的前提下，做到了四開間朝南，客衛也是經典的三段式分離+全明。這種大橫廳的設計既有舒適度、空間感也有全生命週期的可變空間，作為普通人的一生之宅絕對沒有問題。從市場角度講，也是少有的優質戶型。
而在120㎡的戶型中，除了大橫廳，還有在收納空間上做出亮點的。這是上街碧桂園的一個戶型，三室兩廳兩衛125㎡，
兩梯兩戶的設計，居住舒適度已經保證，南北通透、戶型方正、雙陽臺，這些都是該戶型的優點。
這裡我們要特別指出的是，一個是電梯口前室的面積，兩梯兩戶的設計，可以說是專享電梯，這個空間後期可以利用起來，做入戶的玄關；另一個亮點是兩個衛生間門口的儲藏空間 ，這一設計也會大大增加後期的收納功能，挺具實用性。
講完120㎡的入門級的改善戶型後，我們再講一下140㎡左右的改善房。
這是綠城明月濱河項目四室兩廳兩衛142㎡的戶型。
我們都知道一直以”情懷“著稱的綠城，在戶型上有著很大的發言權，也為市場帶來了不少驚豔的戶型，比如曾經83㎡的小別墅、140㎡的中式合院等等。
當然，在高層的戶型中，綠城也始終從人性化角度出發，做到領先水平。就拿今天142㎡的這個戶型來說，四開間朝南，客廳+次臥南向7.1米寬景陽臺，全明餐廳，這樣的戶型設計在同面積段可以說也很稀缺。
這是金沙湖高爾夫觀邸三室兩廳兩衛139.68㎡的戶型。
根據項目的規劃，這個戶型所在樓棟為純改善戶型，一梯一戶的設計，電梯需要刷卡入戶。
這個戶型最大的亮點：一是，雙入戶門，南北雙陽臺，北向大陽臺連接餐廳和客廳，可做生活陽臺使用，在陽臺可觀小區湖景，真正的湖景房。
二是，獨立玄關，贈送入戶花園，這一部分空間在後期生活中可充分利用起來，大大擴展室內儲存空間。
很顯然，這個戶型是很純粹的改善戶型，而對於改善型客戶，和諧置業營銷總監周強文也有著自己的認識，在他看來，購房客戶尤其是改善型客戶，對戶型的要求往往是質樸的。
就戶型層面而言，對戶內的真通透和採光面、對公共區域的私密性，都有更高的要求。而更為重要的是，疫情後，客戶的置業觀更為成熟，對鋼筋水泥之外的大環境有了更為迫切的追求。就比如他們在推的金沙湖高爾夫觀邸項目的全新6期產品，從88㎡到160㎡三種戶型全部為一梯一戶、電梯入戶、真南北通透的全明戶型。
丨金沙湖高爾夫觀邸實景圖
重要的是樓下就能湖邊散步、樓上開窗即見果嶺的生活方式成為購房者回歸理性後的真實需求。而這也是金沙湖高爾夫觀邸在3月份整體市場低迷的情況下，實現單月逆市銷售4個多億，網籤3.2億的真實原因。
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160+終改戶型
疫情後，樓市開始回暖，有觀點說是報復性消費。
然而你仔細研究市場後你會發現，現在市場熱賣的產品無非兩種，一種是地段優、產品好的剛需房，畢竟對於真正的剛需客戶來說，房子早晚要買，現在正是時機；一種是純粹改善產品，疫情期間，不少人對現有住房產生不滿，需要改善現有居住環境。這類產品有多熱銷，正商豐華上境推出80套洋房，開盤全部售罄。金沙湖高爾夫觀邸3月銷售4個多億，網籤3.2億，可見市場上購房者換房的需求之大。
那在這些純改善的產品中，大戶型又如何做出驚豔的爆款戶型？
這是正弘青雲築的四室兩廳兩衛160㎡的戶型，最大的亮點就是超大南向寬幕陽臺，寬度達到9.3米，陽臺面寬就是房子的整個面寬，整個使用面積達到25㎡的尺度。其中僅客廳開間就達到了5.3米，可見尺度感。
其次，整個空間的使用率很高，生活動線也很合理，典型的動靜分區。
第三，主臥帶獨立的衣帽間和衛生間，客衛在兩個臥室和書房之間，使用距離都很短。
第四，南北通透，房屋窗戶全部打開後，完全的空氣對流。
這是亞新紫藤公館的四室兩廳三衛186㎡的戶型。
幾個亮點，雙入戶門、南北雙陽臺、獨立的入戶玄關、四開間朝南。
具體來看，進門的獨立入戶玄關，增加了室內的儲藏空間；餐客一體化的設計增加了空間感，而入戶左手邊的空間可以設置玄關、吧檯、酒櫃等等，有足夠的空間來做設計；朝南的三個臥室中，兩個臥室帶飄窗和獨立衛生間，一個臥室陽臺和客廳陽臺連接，更具視野感；三個衛生間中，主臥衛生間可以說是豪華版衛生間，做到了四段分離，客衛也做到了三段分離；此外，廚房外的空間也可以利用起來，做一些儲藏空間。
這是恆大金碧天下半城湖豪裝退臺疊院產品，四室二廳三衛建面約227.91㎡。
這種戶型最大的亮點就是贈送面積，本戶型贈送的就有南北雙庭院，閒暇時可以邀三五好友燒烤共飲；此外贈送的還有觀景露臺，露臺上可種植一些花草，也可以安裝一些運動器材，也可以放個搖椅，在天氣晴朗的日子曬太陽，在有星星的夜晚夜觀星辰。
這是瀚海觀象樓王上的大平層五室三廳六衛340㎡。從戶型圖上可以看出，外立面依舊是瀚海的一大賣點，造型獨特的陽臺設置大大提高了外立面的視覺衝擊性；還有就是這個戶型的尺度，開間9米的大橫廳、開間6米的主臥和次臥、開間3.9米的兒童房和老人房，四個臥室三個臥室帶獨立陽臺；每個空間都有單獨的衛生間，大大方便個人生活，也更具私密性；此外值得一提的是，保姆有專屬的活動動線，安排在廚房附近，尤其是
保姆專屬電梯的設計，更是保證了主人的私密性。
而這種保姆專屬電梯的戶型也曾出現在瀚海晴宇和建業天築推出的600、700㎡的大戶型中，如今瀚海觀象340㎡的戶型也做到了雙電梯入戶，可見當下購房者對戶型越來越挑剔了。
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結語
縱觀全國其他城市戶型設置，一線城市，大陽臺是戶型標配，實現客廳和臥室等兩個開間的連通；大面寬也是標配，很少有低於三開間朝南的戶型，不少房企還在研發四開間朝南的110㎡左右的小戶型。
說實話，與全國其他一些城市比，鄭州產品上還是落後的，但不能說我們不想改變，這些年隨著一線房企進駐鄭州，帶來了許多一線城市的戶型設計，鄭州一些追求品質的房企也開始走出去，見過更多世面後也開始反哺鄭州，這也是為什麼鄭州的戶型一直在改變，從曾經奇葩戶型、長進深的戶型演變到現在大面寬、南北通透的優質戶型，鄭州住宅市場一直在迭代。
而一個好的產品，反映在現實中，就是在你二次置換的時候，你的戶型比別人好，價格就比別人高。
尤其對於那些剛上班的人來說，第一套房子至關重要，這是你將來在二次置換時的一個資本。要想讓二次置換的資本更高一些，在選房時除了關注區位、配套、交通出行等因素，也要學會用發展的思維和長遠的眼光去選一個順應趨勢發展的戶型！
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