“未來兩年，我不敢再承諾規模上有多大地提升，但是在品質管理、公司管理上會有相當大的空間。”
8月2日上午，朱榮斌率領一眾明星高管出席陽光城中期業績溝通會。與2018年業績會剛跨過千億時那種“興奮”不同，如今陽光城管理層談得更多地是規模之外的事情。
中報顯示，上半年陽光城實現合約銷售額900.73億，同比增長28%，達成全年目標的50%；合併歸屬於上市公司股東淨利潤14億元，同比增長41%。這一銷售成績在行業排第13名，較去年同期上升3名；加上認購未簽約，陽光城內部考核口徑實際上已經完成了千億銷售額。
對於完成1800億的全年銷售目標，管理層表示“有信心”。
會上，有記者向朱榮斌提問：“未來有沒有想過規模能夠衝入這個行業的前十？”
朱榮斌沒有直接回答，談了上任兩年的變化後，他指出，公司現在是做得有點大了，不過離真正做到“有點強”還需要兩年的時間。
相比規模，溝通會上朱榮斌更多談的是品質管理、公司管理工作。顯然，千億之後，大幹快上的規模化擴張、行業排位已經不是陽光城最關注的問題，兩年前提出的“規模上臺階，品質樹標杆”戰略，正式進入精耕細作的後半場。
上半年破千億 下半年繼續"搶銷"
一季度，著眼於小陽春行情，陽光城提出“開戰即決戰、月月是年關、半年當一年、一年是兩年”的搶銷策略。
4月底，預測到政策趨嚴，市場可能降溫，陽光城發起“51行動”，既要求營銷團隊以“5個月1千億”作為目標，對旗下各區域的項目進行了營銷搶收。
與此同時，管理層也進一步推進了對28個區域的分級管理：對3個A級區域加大自主權，讓其努力發展成一個“小陽光城集團”；成立新區域管理中心對C級區域進行幫扶。
“5·1行動”與分級管理的效果最終直接體現在了區域業績的提升上，半年報顯示，陽光城福州區域、上海區域、浙江區域銷售金額均突破百億，整個集團6月單月的銷售金額突破了200億元，上半年簽約超900億。
（陽光城集團執行董事長兼總裁 朱榮斌）
而據朱榮斌透露，加上已認購未簽約，公司內部考核口徑銷售額實際已突破千億規模。
“公司年初就制定了搶銷的策略，效果還是蠻好的。”陽光城助理總裁陳友錦表示，下半年搶銷我們會做得更徹底，尤其是回款會作為重中之重。
數據顯示，陽光城上半年銷售回款725億，平均回款率達到80.50%；經營性淨現金流87億，繼續保持正值。
期內，公司債務結構進一步優化，有息資產負債率降低至38.84%，較2018年底減少近4個百分點；淨負債率降低至145.13%，較2018年底下降37個百分點；平均融資成本7.72%，比去年年末優化22個基點。
下半年計劃：兩項調整、三大任務
在成功達成了“規模上臺階”的目標後，下一步，朱榮斌打算把“業績導向”調整為“品質導向、利潤導向”。
他在接受記者提問時坦言，利潤率一直是陽光城的一個短板，我們自己很不滿意；且公司過去在執行“規模上臺階，品質樹標杆”的戰略上，對“品質樹標杆”的努力程度不夠。
“我們現在還有前些年的項目，（利潤率）還是比較低的水平”朱榮斌稱。
數據顯示，上半年陽光城合併報表歸母淨利潤率比上年期期末提升1.1個百分點至6.44%，但相比同等規模的上市房企仍不算高。
“這不光是陽光城的問題，這也是整個行業的問題”朱榮斌指出，這幾年在限價政策下，房企要實現高利潤率很困難，甚至很多公司有一些項目因為限價的原因出現的虧損；房地產業的高利潤時代已經過去，大家不要對房地產行業的利潤率有太高的期待。
在朱榮斌看來，樓市價值未來會迴歸“以質論價”。
“現在我們在不遺餘力地抓品質，只有通過品質的提升，通過產品的溢價，才能進一步提高我們的利潤，這是我們的戰略考慮。其次，我們要通過規模的總額增加，實現利潤總額不斷的增長。”朱榮斌稱。
為了推動陽光城品質戰略的落實，陽光城管理層特意調整了現有的企業激勵體制，降低激勵體系中與規模掛鉤的指標比重，加大品質考核與利潤考核的力度，平衡規模與利潤。下半年，品質考核將以工程品質和設計品質為突破口，而利潤考核則以當期利潤與結算利潤來進行綜合考核。
除了上述兩大調整，下半年陽光城還將著力完成三大任務。
① 營銷工作依然被放在了首位：除了努力完成“51行動”的營銷任務外，保供貨、強銷售、促回款，仍然將成為下半年主基調；重點攻堅第三季度，爭取在9月底基本持平去年的全年銷售額，四季度實現今年業績增量。
② 在保證現金流安全的前提下，更加審慎地安排投資工作，儘可能踩準節拍。
③ 下半年近3萬套的集中交付會是一個巨大的考驗，保竣備是必要條件。此外要加大對投後項目的管理力度，對資產進一步進行盤活。
預計融資持續收緊保持拿地彈性
提及下半年的行業整體的融資環境時，陽光城集團執行副總裁吳建斌再次表達了和去年年末時相似的觀點。
在他看來，房地產未來融資政策還會繼續收緊：“國家政策從去年以來一直在收緊，當時已經預測，起碼（持續）一兩年時間。所以從去年下半年開始，我們在融資方面就已經主動調整，在內部抓銷售、抓回款、調結構。未來仍然有會大量資金從房地產轉移到其他實體經濟中去，作為企業來講，只需要未雨綢繆做自己能做的事情，把經營方面做得更好。”
據地產壹線（house_163）瞭解，陽光城今年用於土儲的規模約800億元，但實際上半年拿地僅花了300多億。
對此，吳建斌表示，全年的拿地將會彈性處理，而非硬性指標，如果下半年貨幣資金充裕，土地價格合適，就仍然會出手。
陽光城集團CFO陳霓進一步補充表示，管理層一直對財務指標上有主動優化和改善的要求，公司一方面不主動加槓桿，通過還多少借多少、嚴格控制土地款的方式來控制負債，未來也將繼續保持三收三支，即以收定支、先收後支、收大於支的現金流戰略。
在一系列的管理動作下，本期內陽光城依然保持了正的經營性現金流，貨幣資金達433.08億元，佔比總資產15%，達到歷史最高水平。
截至2019年上半年，陽光城的土地儲備總計4396萬平方米，儲備貨值達5467億元，其中一二線城市可售貨值佔比86%，累計的地價成本約4322元/平方米。
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