01 案例故事
有這樣一個“離婚購房”的案例。
買方高女士和賣方牛先生在簽訂房屋買賣合同之後，買方支付了定金和首期款，但是賣方卻沒有按期辦理贖樓，理應構成違約。
但這時，賣方卻說，你買方在簽訂房屋買賣合同時，不具有購房資格，只是在簽訂合同之後買方才與配偶辦理離婚。所以賣方認為，應該是買方違約在先，賣方不承擔違約責任。
那麼這個案件當中，賣方的說法有道理嗎？法院是否會支持買方主張的解除合同並要求賣方賠償違約金，即差價損失的請求？
02 爭議焦點
關於第1點，簽約時沒有購房資格是否構成違約？
深圳中院認為，即使賣方所述事實屬實。也
沒有證據證明買方簽約後離婚的情形，對雙方合同的實際履行造成障礙。因此,賣方主張的買方違約在先的請求予以駁回。關於第2點，違約金的具體數額問題，即差價損失應不應該得到支持？
應該說，這個案件當中，買賣雙方約定的違約金比例還是比較高的，達到了房屋總價的30%。
但買方主張的損失，遠高於30%的違約金，要求賠償房屋差價損失221萬元。
法院最終支持了買方的請求，理由也很簡單——因為賣方違約，導致合同無法履行。而在此期間，房價快速上漲，買方損失遠大於合同約定的違約金。
因此根據評估結果，叛令賣方向買方賠償涉案房屋評估價與合同價的差額221萬元。而買方付的定金22萬元，賣方也要返還，雙方合同解除。
03 律師提示
第一，簽約時沒有購房資格可能構成違約。
在本案當中，簽訂購房時，沒有購房資格因沒有影響到合同的實際履行，所以不構成違約。相反，如果影響到合同履行，則可能構成違約。
第二，在簽約前最好核實清楚簽約人是否具有購房資格。
故需詳細向相關部門和專業人士瞭解清楚當地的購房政策，以免構成違約。
第三，確保合法合規履行合同，以免合同相對方違約時，讓其有隙可乘。
05 小貼士
深圳購房資格：
（一）深圳戶籍家庭
限購2套。深圳戶籍家庭包含全部成員為深圳戶籍和部分家庭成員為深圳戶籍。
（二）深圳戶籍單身人士
限購1套。單身包含離異人士。
（三）非深圳戶籍
限購1套。要求自購房之日起計算的前5年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險。
備註：
1、購房時間的認定，以在本市房地產主管部門信息系統網籤購房合同的時間為準。
2、居民家庭新購買的商品住房，自取得不動產權證書起3年內禁止轉讓。2018年7月31日之前已辦理網籤但尚未取得不動產權證書的住房(含新房和二手房)不在此列。
3、2018年7月31日起，新購買的公寓自取得不動產權證書起5年內禁止轉讓。
4、2018年7月31日起，暫停企業購買商品住房，在這之前已辦理網籤的，可以繼續完成交易。
