撰文 / 若草
蕭山區今天一次性出讓4宗地塊，其中3宗地塊規劃為純宅地，2宗位於市北西單元，1宗位於蕭山南部浦陽鎮。市北西單元2宗宅地相距不到1公里，北側為19號地塊，南側為7號地塊。
19號地塊經過38輪競價，最終由濱江集團競得，溢價29.48%；7號地塊則由興耀競得，溢價率29.87%。兩塊地的拿地房企均為杭州本土房企，且兩地塊成交均溢價封頂，與自持比僅一步之遙。
值得一提的是，濱江和興耀在杭均有合作項目，比如臨平新城的濱耀城，以及老餘杭的杭語藍庭。
01
市北西單元2宗宅地封頂成交
本土房企濱江、興耀“分食”
市北西此次出讓的地塊中，北側為市北西單元XSCQ1202-19地塊，這塊地西側緊鄰在售項目擁翠府、北側緊鄰待售的桂語聽瀾。
丨市北西單元XSCQ1202-19地塊區位（圖源見水印）
19號地塊出讓面積26859㎡，容積率2.4，建築面積64461㎡，其中，需配建3224㎡公租房。
地塊起價128922萬元，起始樓面價20000元/㎡；上限價格166922萬元，上限樓面價25895元/㎡。
丨市北西單元XSCQ1202-19地塊實景
19號地塊叫價開始時拿地單位報價緊湊，正式報價5分鐘後溢價近20%；叫價持續不到20分鐘，最終由濱江集團以上限價競得，成交價166922萬元，成交樓面價25895元/㎡，溢價率29.48%。
濱江集團在奧體、市北東單元打造了多個項目，在市北西單元同樣打造瞭如翡翠之星、擁翠府項目，其實從近幾年濱江的佈局看，深耕錢江南岸的奧體及奧體輻射圈的決心十分明顯。
市北西單元南側出讓地塊為西單元XSCQ1204-7號，距離19號地塊不到1公里，位於在售的聞博花城西南方向不遠處，南側就是建設一路。
丨西單元XSCQ1204-7號地塊區位（圖源見水印）
7號地塊出讓面積15691㎡，容積率2.4，建築面積37658㎡，其中，需配建1883㎡公租房。
地塊起價75316萬元，起始樓面價20000元/㎡；上限價格97816萬元，上限樓面價25975元/㎡。
丨西單元XSCQ1204-7號地塊實景
7號地塊體量小、拿地成本相對較低，地塊掛牌期間就有5家房企報名，同時，地塊掛牌期間直接溢價封頂。
因報名期間價格已經封頂，所以7號地塊正式叫價後並未有新的報價，直接成交，由興耀競得，成交價97816萬元，樓面價25975元/㎡，溢價率29.87%。
前兩年土地市場高熱，興耀在杭州市場的聲音比較小，直到去年，興耀再次出現在土地市場，一年內拿下臨平新城、老餘杭、空港新城3宗宅地（老餘杭地塊為與濱江集團合作拿地）。可以看到隨著這兩年土地市場的不斷調整、洗牌，部分本土房企也有了發聲的機會。
市北西單元去年掛牌出讓併成交2宗宅地，即今天出讓的19號地塊西側和北側項目，分別由本土房企濱江和綠城拿下，案名分別為濱江東原·擁翠府、綠城·桂語聽瀾。
其中綠城項目去年3月29日拿地，綠城以上限價格19.7億元競得，樓面價25768元/㎡，溢價率49.81%，競配自持面積比例22%。
去年7月開始，杭州實施土拍“雙限”新政，房企拿地冷靜了許多，拿地利潤變得可計算。去年7月29日，濱江集團以總價15.7億元競得擁翠府地塊，樓面價25615元/㎡，溢價率28.07%。
可以看到，市北西單元宅地名義樓面價（不考慮自持因素）被限在“25000+”。
根據限價標準，市北西單元今天成交的2宗宅地限價標準相同，地塊所建商品住房精裝銷售均價不高於3.75萬元/㎡，其中裝修價格不高於3500元/㎡
濱江去年拿地項目是板塊內首個“雙限”地，當時精裝限價3.75萬元/㎡（含裝修3500元/㎡），與今天成交的2宗宅地限價標準相同。
02
同板塊樓盤相距1.5公里
市場接受度出現分化
市北西單元更靠近濱江區，與濱江西興板塊僅隔著一條風情大道，可承接大量來自濱江區的外溢需求。
目前，市北西單元在售項目有2個，分別是擁翠府和聞博花城，2個樓盤高層房源精裝均價都在3.75萬元/㎡。
擁翠府和聞博花城步行距離約1.5公里，雖然房源均價相同，但市場卻有著不同的表現。
濱江東原·擁翠府為市北西單元北側項目，去年年底首開，已經先後開盤2次，搖號中籤率分別為15%、16%；招商·聞博花城去年9月首開，至今開盤5次，其中3次流搖、2次中籤率在50%~70%。
相比之下，擁翠府更受市場歡迎，一方面，擁翠府受到濱江的品牌效應加持；另一方面，市北西單元北側分佈項目更靠近在建地鐵7號線沿線站點。
這樣的差異其實不僅體現在購房者身上，對於房企來說，同樣需要考慮到這一市場因素。
市北西單元待售項目還有綠城去年拿下的地塊桂語聽瀾，目前還未入市，這塊地自持比高達22%，是否有利潤還得劃一個問號。不過，不出意外的話，綠城的這個項目未來的售價也將在3.75萬元/㎡。
03
融創競得浦陽鎮風情小鎮宅地
住宅精裝限1.64萬元/㎡
蕭山南部的浦陽鎮桃花源風情小鎮也出讓1宗宅地，地塊出讓面積17728㎡，容積率1.01，建築面積17905㎡。這塊地其實就與在售的森與海項目緊挨著。
從地塊規劃的容積率看，是比較難得的低密宅地，另外地塊整個體量較小，未來或打造排屋、疊墅等低密產品。
丨浦陽鎮桃花源風情小鎮宅地區位（圖源見水印）
地塊起價7162萬元，起始樓面價4000元/㎡；上限價格9162萬元，上限樓面價5117元/㎡。
丨浦陽鎮桃花源風情小鎮宅地實景
地塊最終由融創底價競得。因地塊體量較小，又與森與海緊挨著，融創拿下與森與海項目合併開發其實是最好的選擇。
過去，浦陽鎮在杭州樓市並沒有什麼知名度，直到去年融創在這裡打造的森與海面世，這裡才為市場所知，隨後土地市場也開始活躍起來。
去年12月30日，浦陽鎮出讓1宗宅地，當時旭輝以總價6.32億元競得，成交樓面價4542元/㎡，溢價率29.76%。
浦陽房價天花板在抬高。去年旭輝地塊住宅精裝限價1.46萬元/㎡（含2500元/㎡裝修標準）；而根據限價標準，今天成交地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於1.44萬元/㎡，精裝售價不高於1.64萬元/㎡，其中裝修價格不高於2000元/㎡。可以看到，浦陽鎮房價精裝房源限價天花板抬升了1800元/㎡。
浦陽鎮目前在售新房僅融創·森與海，高層精裝均價1.4萬元/㎡，排屋毛坯均價2.4萬元/㎡。
