萬科最近很熱鬧。
4月2日王石攜萬科全體一次性捐出2億股萬科企業股給清華大學，共同建立清華大學萬科公共衛生與健康學院。萬科表示，此次並非企業捐款，捐出的並非萬科上市公司資產，而是1984年萬科成立以來數十萬員工36年努力奮鬥的共同成果和財富。
然而這筆可以記入中國慈善史的股權捐贈卻遭遇了巨大的質疑——
4月22日，廣東省房地產研究會執行會長、前萬科員工韓世同實名舉報萬科的這次捐贈事件。他表示：“我最大的訴求是，萬科召開員工代表大會審議認為這屬於無效捐贈，把捐贈給清華的集體股截回來。”
4月28日，原萬科深圳地產公司總經理車偉清等10名萬科老員工緻信清華大學校領導，要求清華大學退還被王石和萬科企業股中心捐贈的2億股萬科股票。
除了質疑王石是否有權利把萬科的集體股份送給清華，信中還直陳萬科企業股存在太多不確定因素，例如：股權歸屬存在爭議、捐贈程序存在問題、捐贈者動機目的存疑、捐贈者涉嫌私吞企業股以及未經過專業機構審計等等。若清華大學執意接受此項疑團重重的捐贈，恐怕會涉嫌接贓和共同侵權。
王石和鬱亮
同樣是在4月，萬科還捲入了一塊土地的圍標風波。據第一財經報道，中國海外發展、萬科和華潤置地，因為涉嫌圍標上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701），三家企業在上海的相關負責人被警方帶走協助調查。
一波未平一波又起。對於萬科來說，雷陣雨似得熱點事件其實無傷大雅，真正值得關注的是其2019年收入及利潤增速均已低於市場預期，合同銷售金額與面積均為近幾年最低增速。
萬科近5年股價走勢
· 數讀萬科 ·
今年3月中旬，萬科公佈了讓人有些失望的2019年年報。
報告顯示，公司2019年取得營業收入3678.9億元，同比增長23.6%；歸屬於上市公司股東淨利潤388.7億，同比增長僅15.1%，公司收入及利潤增速均低於市場預期。
或許是自去年11月份，萬科董事會名譽主席王石無意間透露萬科2019年“年報非常好”這一消息，這也給了市場及投資者對公司較高的期許；而萬科實際交出的一份頗為“中規中矩”又遠不及投資者預期的成績單，也使得市場對公司前景頗為悲觀。
作為國內第二大房地產開發商，萬科銷售收入增速為23.6%，低於排名第一的碧桂園28.2%以及排名第四的融創35.7%的收入增速，高於排名第五的保利以及排名第三恆大的收入增長。而萬科收入增速低於預期，主要是由於房地產項目竣工規模低於年初目標，拖累項目結轉收入。
組成方面，萬科來自房地產開發業務收入3526.5億元，收入佔比達到95.86%；來自物業服務收入127億元，佔比3.45%。
曾幾何時多元化業務發展的戰略主線現在已很少在公司層面提及，萬科也逐漸迴歸到房地產開發商的最初角色。
在合同銷售方面，萬科2019年合同銷售額為6308.4億元，同比增長僅為3.9%；合同銷售面積為4112.2萬平米，同比增長1.8%，均為近幾年最低增速。
在規模上，萬科倒仍然位列第一梯隊。根據中國指數研究院之前公佈的2019年中國房地產銷售額榜，萬科全口徑合同銷售額在國內房企中排名第二，僅低於碧桂園，高於恆大、融創及保利。
盈利方面，萬科在2019年的盈利增長遠低於市場預期。
公司2019年實現歸屬於母公司股東淨利潤388.7億元，同比增長15.1%，低於市場預期10個百分點；公司利潤率為10.6%，較前兩年同樣呈現下降趨勢。
萬科利潤增長未達預期，很大程度上是由於結算毛利率下降幅度較大導致。公司2019年毛利潤1004.4億，同比增長13.6%，增速遠低於收入增速；公司毛利率為27.3%，低於2018年2.4個百分點。
而公司毛利率的下降，在一定程度上是由於稅金及附加增幅較大導致。萬科2019年稅金及附加為329.1億元，同比增長42%，遠超過收入增速。
稅金及附加的大幅增長，是由於公司2019年計提的土地增值稅清算準備金增加導致。
費用方面，萬科2019年總的經營費用為211.3億元，同比增長10.3%；公司經營費用率為5.7%，較2018年下降0.7個百分點，總體經營效率有所提升。
但考慮到毛利率下降幅度遠高於經營費用率減少幅度，公司淨利增速依然承壓。
負債方面，萬科依然延續其“低槓桿高週轉”的整體策略。
儘管公司2019年槓桿水平較2018年略有提升，但依然保持在行業低位。公司2019年末淨負債比率為33.9%，高於2018年3個百分點；公司2019年淨財務費用為57.4億元，相比2018年略有下降。同時，萬科2019年末現金餘額高達1661.9億元，可覆蓋一年內有息負債的1.8倍，公司短期償債風險較低。
· 萬科如何“活下去” ·
回望歷史，1993年房地產時代來臨，萬科果斷聚焦住宅開發，並深耕城市圈，銷售業績大幅攀升(2002-2019年CAGR34%)。2010年行業面臨政策嚴調控，萬科在運營模式上提出高週轉、小股操盤，帶動ROE水平持續提升。2014年行業進入成熟期，萬科又搶先佈局多元化。
兩年前，萬科鬱亮喊出“活下去”的目標。在格外特殊的2020年，這一目標似乎要成為一個真命題。接下來的萬科如何“活下去”？
首先在組織方面，2019年萬科城市總經理換防頻頻，劍指組織重建的“大江大海”計劃如火如荼。“萬科要建設矢量組織、冠軍組織和韌性組織。”鬱亮表示：“我們所有的事都圍繞八個字，組織重構，事人匹配。”
其次是主業方面，土儲偏低，土儲風險是萬科“謹慎經營”下一直存在的問題。近兩年萬科通過逆週期拿地，顯著降低地價成本。目前萬科土地儲備規模合理適中，且主要分佈在一二線城市(佔比超過80%)，能支撐銷售增長。
而多元化方面，萬科物業服務合同管理面積6.4億平米，市佔率(2.5%)居行業前二；萬科的物流倉儲即旗下萬緯物流市佔率居行業前三，且公司為普洛斯第一大股東；商業地產印力管理面積近900萬平，整體出租率達97%；長租公寓泊寓則累計開業11萬間。
圖片來源：平安證券
看上去，萬科的未來充滿想象空間。而好消息是，已有實際數據證明疫情對萬科的影響非常有限。
根據萬科四月初發布的一季度經營數據，萬科1-3月份累計合約銷售金額1378.8億元，較去年同期減少7.7%；累計合同銷售面積884.8萬平方米，同比減少4.3%。
疫情影響之下，公司一季度銷售規模總體略有下降。但進入3月份隨著防控形勢好轉，3月份銷售額同比降幅已收窄至4.2%，銷售數據呈現改善的態勢。
另外值得注意的是，萬科一季度在營收及利潤方面則展現了相反的趨勢。
萬科在一季度收入同比略有下降，為477.7億元，同比減少1.2%。公司營收的下降主要是在疫情影響下，公司開發結算收入同比下降導致。
而在盈利方面，萬科一季度則逆勢而上，表現了不錯的增長趨勢。公司一季度歸屬於上市公司股東的淨利潤12.5為億元，同比增長11.6%，這主要是由於結算項目的權益較去年同期明顯提升導致。
儘管收入略有降低，但公司盈利提升顯著，這體現了萬科的基本面還是比較穩健的。
不過，今年還剩8個月，接下來的變數也還很多。
