曾在15年預測了國內一線城市房價翻倍的“大炮”任澤平教授強調過，地產投資，長期看人口，短期看金融。
01
最長壽，也是世界最老的日本
投資日本以前，要有一個關鍵認知：日本是一個老齡化國家。
國際上對於老齡化的標準為：當一個國家或地區60歲以上老年人口占總數的10%，或65歲以上老年人口占總數的7%，即意味著這個國家或地區的人口處於老齡化社會。
以此標準，世界上所有發達經濟體都是老齡化社會，劃重點，包括中國。
按發達國家規律，社會富裕後不婚率、晚婚率顯著上升，生育率下降。醫療資源發達後人均壽命延長，最終自然演化為老齡化社會。
對日本觀察已久的瓜爸，深知日本的老齡化程度。
有多老？大概就是日本打個盹，醒過來發現其他國家都在緊張確認他還有沒有氣了。
也難怪，畢竟日本醫療世界第一，平均壽命世界第一，健康壽命世界第一，幼兒死亡率世界最低。
這個各方面都喜歡做到極致的國家，連老齡化這個並不讓人喜歡的事情，也幹到了世界第一。
*日本多年蟬聯醫療第一
02
美國與中國的老齡化
日本是單一民族的發達國家，靠移民補充新鮮血液是近十年才開始努力的事情。
那麼作為對比，世界最大的移民國美國又如何呢？
有趣的是，即使每年有超百萬移民湧入，美國也已顯露老態。2019年美國65歲以上老人的比例高達15.1%，遠超老齡化標準。
雖然託移民的福人口不斷增加，但移民帶來的族群矛盾也早已反噬美國社會，比如近幾個月由”黑人的命也是命“引起的一系列暴力衝突。
*“黑人的命也是命”運動造成美國各地騷亂
看到這裡先別笑話這兩個老頭子，我們看看中國的數據。
根據《2019年中國統計年鑑》，中國60歲以上人口占17.9%，65歲以上人口占11.9%。
2018年，我國新增60週歲以上人口859萬，相當於以色列全國人口，一年就可以造出一個老人國。
*中國人口年齡結構與撫養比的演化
根據越發達地區越老的定律，單看北上廣深的數據更為驚人。
2018年上海60歲以上老年人口為34.4%，意味著超過三分之一的上海戶籍人口都是老年人，甚至超過了日本。
為什麼談老色變，舉個直觀的例子。
全國34個省級行政單位，在2019年的養老金貢獻上，只有廣東，北京，福建，江蘇，浙江，上海，山東七地為正，全家就靠幾個最能賺錢的小年輕硬抗。
社會主義的接班人，擔子很重。
*2019年養老金調劑中，多數省市為負數
退休人員增長，年輕人減少，解決養老金缺口問題已經成為共識。
畢竟與積蓄多年的發達國家不同的是，中國還有“未富先老”的挑戰。
03
老齡化中的危與機
老齡化是個客觀問題，必然面對也必須解決。
逆向思維，越老越有錢也是扎心大實話。
這也是為什麼發達國家比中國老齡化嚴重，移民仍然趨之若鶩的根源：福利好啊。
而一眾發達國家中，日本在擁有世界第一老齡化率的同時，即使疫情期間也始終延續了一貫的穩定屬性。
覆蓋全民的醫保制度，執著到老的終身工作精神，良好的技術積累，穩定的物價指數，優異的租金回報率。
在此動盪時期，正是這個百歲老人數量不斷增加的長壽國度，反而逆勢吸引了國際不動產投資者的目光。
*香港PAG擬定投資8000億日元進入日本市場
但客觀問題也必須客觀面對，老齡化不能當不存在了。
一個成熟的老齡化社會，會將強者恆強的馬太效應發揮到極致。
地方的老年人越是增加，年輕人越是會衝向大城市尋找一線生機。
越是核心城市的虹吸效應越是強大，巨型城市的集約效率是城市文明的宿命。
日本房產泡沫在1991年達到巔峰後瞬間爆破，根據日本國土交通省公佈的2020年1月1日的全國公示地價，相比1991年1月1日，30年過去了，絕大多數主要城市仍然只回到了當年的3成左右。
*1991年到2020年的公示地價對比
這種巨幅“打折”下，整體來看，相比國內而言，哪怕是大城市也很便宜。
*幾乎打三折的日本地價
“後泡沫時代”的三十年來，關於日本房價出現了兩種聲音。
一種說日本房價永遠不漲，一種反而說在日本炒房發了財。
兩種聲音都對，也都不對。
日本房價從1991年泡沫破裂開始，到2000年基本企穩。
但由於老齡化持續，中小城市人口逐漸向大城市轉移，多數地區房價始終被摁在谷底，甚至有不少人口淨流出地區還在繼續下跌（下圖藍色部分，藍色越深，柱高越長，跌幅越大）。
*2005年到2020年的公示地價對比
以2020年數據對比2005年，可以發現，除了極其個別的偏遠旅遊勝地，比如北海道的二世谷滑雪勝地，只有能夠維持人口活力的大城市才有長期的上漲動力。
而大城市不斷演化，最終形成了日本的三大都市圈：以大阪為首的近畿圈，以名古屋為首的中京圈，以及以東京為首的首都圈。
*三大都市圈的活躍地產市場
得益於人口持續流入，最為龐大的三大都市圈全部呈現橙色，甚至是深紅色（紅色越深，柱高越長，漲幅越大）。
而說到大城市，無疑就是東京和大阪這一東一西的日本兩極最為吸引人。
15年來，大阪漲幅最高區域幾乎超越了500%。
*大阪熱門區域漲幅
東京漲幅最高區域則達到了300%。
*東京熱門區域漲幅
其中可以發現，大阪熱門區域的漲幅格外引人矚目。
我們再次縮小時間尺度，以2020年數據對比2015年，觀察近五年漲幅，大阪熱門區域漲幅超越東京的趨勢更為明顯。
*2015年到2020年的公示地價對比
大阪上漲速率超過東京，原因其實也很簡單。
在城市地位有保障的前提下，大阪平均地價基本只有東京的29%，香不香？
考試的時候，是從70分到80分容易，還是90分到100分容易呢？
*2020年3月公佈的全國公示地價
就跟當年的深圳小漁村如今超越北京領跑全國是一個道理，只是如今的深圳房價已經讓人望而卻步。
04
尾聲
梳理到這裡，基本明白了三點。
1. 即使有老齡化問題，如日本這樣的發達國家依然有投資價值。在疫情下，日本背後積累的財富與穩定反而更受穩健投資者歡迎。
2. 在日本這樣老齡化，又經歷過房產泡沫破滅的國家，投資的重點不是房子有多便宜，因為總體都很便宜。只是要注意太過便宜的偏遠地區，得思考一下將來還有沒有足夠的年輕人接盤。
3. 在老齡化國家投資大城市是明智的選擇，但要根據自身情況拿捏好價位和未來潛力的尺度，綜合評判性價比。如果有足夠的資金實力，城市中心的核心位置當然是穩定升值的。如果沒有足夠的資金實力，又想要在大城市投資，那麼就要挖掘城市中可能存在的價值窪地。
