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2019年11月20日，央行發佈貸款市場報價利率（LPR）第四次報價：1年期LPR報價為4.15%，此前為4.2%，5年期LPR報價為4.8%，此前為4.85%。兩者較之前均出現下降。
從房地產市場角度來看，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期LPR。對於此次5年期LPR的下調，不少媒體認為降息週期已開啟，並對未來降息趨勢保持看好。
我認為，從目前來看，尚不能斷言降息通道已經形成。雖然當前降息趨勢較為明顯，但在具體操作和落實的過程中還應較為謹慎，很難出現直接用降息的方式來刺激經濟。
有媒體擔心CPI（居民消費價格指數）的問題，從數值來看，目前的CPI相對稍有壓力，但這主要還是豬肉引起的，如扣除豬肉價格因素，整體並沒有出現通脹的壓力。所以，目前的趨勢雖是“降息”，但並不會直接表現在單純的降息上面，或者並不會出現大幅度的降息。
新利率標準下，百萬房貸月供減少31元
2019年8月25日央行發佈公告稱，自10月8日起，新發放商業個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準並加點形成。
即：
房貸款利率=LPR+當地加點+銀行加點
從市場上主流方案來看，首套房貸約等於LPR+80個基點，二套房貸約等於LPR+105個基點。
由此看來，無論是首套房還是二套房，此次政策調整後，相關房貸月供壓力都會有所減少。據易居研究院統計，2019年11月64個城市首套房貸款平均基點為78bp。
據“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，64個城市的平均首套房的利率為5.58%，其中的一線、二線和三四線城市的利率分別為5.10%、5.57%和5.64%。
若以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算，平均首套房月供額為5731元，相比10月每月減少31元。
從這一點來看，LPR下調5個基點對房地產市場的影響，短期內並不大，更多的還是來自於心理層面的影響，提高了人們對貸款利率下降的期望。
但事實上，從今年的整體金融政策上看，即使央行在“放水”，也並沒有向房地產市場去“放水”。這也是中央政治局會議當中“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”這一態度的進一步的表現。
我認為，現在國家刺激經濟的方式和過去相比已發生較大轉變，不再依賴房地產刺激經濟。所以不能簡單地認為央行“放水”，這個“水”就會進入房地產市場。
目前最需要對首套房按揭進行支持
從目前房地產和金融相關的政策來看，我個人認為最需要的是對首套房按揭的支持，這個支持既包括在利率上，如推出一定程度的優惠利率，也應包括首付比例上有限度的放鬆。因為當前壓力最大的，其實是真實剛需這一塊。
據中國人民銀行數據顯示，截止至2019年10月，金融機構各項貸款總計152.25萬億元，其中，境內住戶中長期貸款38.92萬億元，僅佔25.56%，在中長期貸款中絕大部分為房屋按揭貸款，少數為其他貸款。其中2019年10月新增中長期貸款3587億元，較上月有所提升。
從總體來看，雖然10月單月中長期貸款佔比出現了一定的增長，但若從全年各項貸款總額來看，中長期貸款雖比前幾年出現一定漲幅，但總體佔比還是偏少，只有百分之二十幾的量。
另一方面，從增量來看，2019年1-10月境內住戶中長期貸款新增4.83萬億元，而1-10月全國商品房銷售額達12.44萬億元，二手房銷售額約4.5萬億，總計銷售額約17億元，中長期貸款額僅佔28%的份額。
我認為，由於目前人們的購買力並沒有提升，所以導致市場上的剛需產品出現了供應大於求的現狀，因此，需要對這一部分的客戶群體進行金融上的有效支持，這也是未來房地產與金融相關的政策核心。
