最近很多朋友向我諮詢，說起身邊的樓市，很多人表示雖然自己沒有購房資格，或者已經處於限購、限貸的狀態，能不能先買個公寓。尤其是很多人對LOFT情有獨鍾，那種電影和網劇中常見的上下層設計，巨大的落地窗和充滿別緻設計的裝修，似乎是一種生活態度的標誌，越想越興奮，尤其是看了樣板間之後。
首付不高低總價，不限貸、不限購，關鍵是房間空間可以把起居和臥室分開，樓下往往就是商業街，買東西叫外賣都方便……且慢，不是潑冷水，門檻看似低的LOFT產品，其實是房產投資裡選擇難度最大的。
先有生活，再談生活方式
也許作為一個年輕人，獨自在城市打拼，無論是小有餘錢還是家裡贊助，在此落腳有個屬於自己的住處會讓人對生活充滿遐想，住宅太貴，平層公寓太小，於是很多人去看了LOFT之後覺得這是一個選擇，起碼單身過渡期的不錯選擇。
其實除了從行業內看公寓產品，還有一個視角：“誰在購買LOFT”。
憧憬城市的便利繁華與精神上的離群索居，這是許多年輕人在尋找自己生活狀態的時候內心的訴求。我見到過不少最終選擇買公寓的朋友，除了投資出租之外，都躍躍欲試體驗一把獨居的樂趣。在舒服的沙發上刷手機，養一隻貓或者倉鼠，在家soho，簡單而精緻的佈置，巧妙的設計都體現了主人自由生活且掌控一切的從容。
稍等，說實話，我們做公寓樣板間設計方案的時候，也會參照這種客戶描摹，雖然無論是客戶還是我們，似乎都不會真正抵達這種生活狀態。
生活不是樣板間，生活有很多階段，我想每一段都值得好好籌劃，而不要把它當做一個需要取捨的“過渡時期”。對於大多數年輕人而言，選擇LOFT不如去租房住，哪怕是合租，這其中的生活成本會差異很大。你理想中的生活方式，如果沒有對應的成本承擔能力，負擔會打攪一切其他感受。
來看看LOFT公寓的隱性成本：
1、首先是價格；很多人會問這明碼標價寫進合同怎麼會是隱性成本？我指的是LOFT公寓的均價一般高過平層，然而產權面積是一樣的，不信你看購房合同裡附的平面圖。例如平層公寓賣12000元/㎡，LOFT的售價有可能在15000元/㎡甚至更高。
我不否認使用空間在縱向上多一層，但是產權面積左右了實際的房屋價值，所以你很難準確計算隔出一層的LOFT在價格上究竟該與平層差多少，這其中的量價關係比較難計算。同時LOFT公寓的層高各不相同，有5.2米的，有4.8米的，什麼樣的高度和使用舒適度，包括未來佈置的實用性，都需要評估但不好量化，可是價格差異是量化的，這首先就需要對比。
所謂買一層得兩層，並不是面積乘以二的關係，為了採光、樓梯的設置，上面的附加一層面積不可能等同於樓下，LOFT公寓不等於複式住宅，而且層高不是說隔出來的兩層都有常規住宅2.8~2.9米的層高，必然有些取捨。
2、裝修成本；雖然產權面積按一層計算，但是裝修的確是上下都要做的，總不能隔層是毛坯下面精裝修吧。而且很多LOFT公寓並非交付就是兩層，而是需要自行裝修，這個隔層如果自己做，或者需要樓梯、圍欄、甚至部分線路自己去裝產生的成本也要考慮。
注意你買的LOFT公寓大概率不是效果圖和樣板間裡那樣，你在看樣板間的時候如果留心會在戶型外面和裡面各處看到一些提示性的說明：“非交付標準”。除非明確是精裝修交付。
3、使用成本；因為公寓屬於商業規劃，所以物業費、水電費都比較貴，雖然一般沒有燃氣，但僅僅商業用水、用電就比居民用電貴了不少。最主要的是冬天、夏天的電費，因為公寓一般沒有暖氣，且目前大多數公寓不允許設計室外空調設備平臺，常用的是中央空調系統。
關鍵是LOFT公寓層高高，室內空間更大，比一般平層的能耗自然就會大一些。
4、交易成本；這個商業都一樣，無論是購買時候的契稅、還是轉讓交易時候的營業稅、所得稅都沒有減免優惠。例如契稅3%~5%，比普通住宅首套房1.5%~2%的常見稅率就高。如果交易稅費由買家承擔，一樣降低了房主轉售時候的價格談判空間。
另外，公寓類的貸款利率高於首套房住宅，一般上浮25%~40%的都有。
所以說不少人心裡想的通過購買公寓來投資，日後買住宅的時候轉手賣掉還可以賺些錢的想法，需要算細賬，把上面列出來評估一下。LOFT公寓在給你其他生活方式之前，首先是生活的成本，你想要什麼需要考慮周全。
類住宅≠住宅，如何做投資判斷
相對於各地商圈、新區拔地而起的眾多公寓產品，其中不乏配置LOFT和平層公寓，無非是比例多少的問題。然而很多此類產品本質上算是個偽命題——來自城市規劃和房企拿地需要，裡面有很多不得已，並非完全出自市場需求。可以說所謂的“類住宅”首先在設計上屬於商業辦公的居多，然後去創造市場需求，來實現更廣闊的的客戶群接受度。
畢竟，在每個商業綜合體所在的地方，需要辦公的企業未必有那麼多。可是很多土地的出讓規劃條件就是“商業辦公”，你可以說它是一種前瞻性的規劃——隨著城市發展，人們經營、消費的需求會增長，這種需求落位在項目規劃上就是增加商業和辦公樓數量，同時城市界面會很好看。當然這種前瞻也可能是一廂情願的——並不是每個區域都合適有這麼多商業綜合體。
我們可以從市場需求端來看看如何避免落入錯誤投資的“坑”，而尋找優質的產品，但必須說一句，優質的往往不多，而且不便宜。
商圈、出租率、交通、城市規劃，在投資公寓尤其是LOFT之前先做調研，商業項目投資要做足功課，而且有充足的時間。商辦類產品本身不是買了放在那裡就可以升值的，要摒棄這種典型的住宅投資理念。
用經營思維看待LOFT公寓，因為商業項目的租賃、購買需求正是來自於此。
首先它不是住宅，土地使用年限一般為40年以內，計算投資週期要看這個時限。其次，租客很重要，因為LOFT雖然空間有上下層，但往往不適合合租，因為這上下層僅僅是將起居和臥室空間分開了，除了大面積的公寓，你很難將LOFT做分割出租，所以當你花費比平層公寓更貴的價格投資了一套LOFT，你需要判斷能否找到肯出價更高的租客來承租，租金是分擔房貸利息和投資收益的重要來源。
為什麼租金那麼重要，跟住宅不一樣，商業項目的價格上升空間跟租金水平緊密相關；我知道很多人過去幾年買了幾套房子根本不出租，放在那裡幾年也升值不少，根本看不上租金收益那點錢。但是公寓如果不好出租，就不好轉售。
那麼什麼樣的情況下好租，租的上價格呢？
商圈未必就是好住的地方，因為商圈的從業者大多是服務業，小的經營業主，他們對租金的承受能力並不高。例如商業街常見的各種連鎖品牌的員工，往往寧可合租也不會選擇租住在自己打工的商業街公寓裡。
能租賃公寓且承擔這個較高的成本的人，首先來自周圍的產業支撐，說白了年輕人居多，且在附近就業。要麼就是交通非常便利的地鐵上蓋，快速路上下口附近，這樣相對核心區域較貴的租金，會有一部分人選擇租住在交通便利的地方。
還有一種出租方式是近幾年常見的：將經營權租給酒店式公寓，包括威斯登、途家、也包括房企自己的長租公寓品牌例如萬科的泊寓、龍湖的冠寓、旭輝的領寓、綠城的優客等等。然後一般是固定回報+分成模式。一般帶有託管、整租的經營模式的公寓，在銷售的時候就會有這個協議給到業主，由業主選擇是否加入並分享收益權。這種方式最大優點是省心，不需要自己管運營和出租，但是也必須注意委託經營的方式，年限，在收益分成方面有什麼限制條件。
同時一定要考慮公寓運營方的經營實力和品牌，2019年以來全球共享空間、長租公寓WEWORK和愛彼迎都面臨業績下滑的挑戰，而國內諸多經營酒店式公寓的企業都在收縮投資，包括財大氣粗的開發商在這方面的試水也不像之前那麼積極，主要是這個領域整體上屬於重資產，回報週期比較長。
對於投資公寓的業主來說道理是一樣的。
最後還有一點是法律風險提示：
項目規劃要求，尤其是精裝修的是否符合規劃，允許做挑高隔層，並非每一個公寓產品都允許做隔層，層高不是評價依據，規劃設計方案才是。所以投資之前要在售樓處問清楚，或者網上查一下該項目的規劃公示。
由於公寓不能落戶或者捆綁學區，所以買了可以住，但不能享受該區域內跟戶籍捆綁的諸多醫療、教育、社保方面的相關福利，這一點基本上不需要諮詢售樓處，因為答案非常明顯。如果以承諾可以落戶上學為說辭來銷售，基本上可以判斷是虛假宣傳。
物業服務管理水平很重要，因為公寓的管理和維護要求實際上比普通住宅還要高，在安全性、及時性、技術條件等方面對物業管理能力和配置都有苛刻要求。所以在簽訂前期物業服務協議的時候，請看清物業收費、服務項目都是怎麼約定的。對於商業來說，物業管理決定了物業未來價格的相當一部分基礎。
