【老潘說】今天老潘朋友圈一個朋友說，一個人的快速學習方式是什麼？就是看不同大佬的演講和言論，分析，梳理，吸收，內化，歸納於己。的確一些地產大佬也說自己現在很少讀書讀大部頭了，一則的確沒時間，二則他的學習方式就是頻繁與各個大佬切磋，交流，碰撞，這是最實戰、最一線的學習。今天週末，老潘特別推薦孫宏斌在最近亞布力中國企業家論壇上發表對房地產和投資美好生活的演講，乾貨還不錯，推薦給地產中高層參考。
1，未來地產行業不會大幅度上漲，也不會大幅度下跌，未來5年是波動。政府管控，只是讓這個波幅的幅度收窄，避免大起大落。(想一想）如果政府不管的話，2016年、2017年房價一直漲，然後下到很低。同時，今後五年甚至十年裡面都是在波動區間，而且（整體）波動向上。
2，房企都在轉型和多元化投資，包含巨頭房企都在“去地產化”，去投資新產業，但孫宏斌提醒，不把地產主業做好，別投其他，沒錢還投什麼。再說房地產主業是15萬億的盤子，去年已是13萬億多了。萬科去年年報會上鬱亮也說房地產開發依舊是萬科的主航道。
3，房地產小公司沒法玩，大公司都在快速整合，孫宏斌笑談，全世界好的設計師就那麼多，小公司基本上沒機會請到好設計師。這些好設計師基本上都叫大房企給佔了。言下之意，中小房企，你怎麼做好產品？
4，房地產是超級行業，孫宏斌提醒機構，做金融如果不給房地產錢的話，這個銀行也不大。不管是銀行還是基金也好，不配製50%以上的資金到房地產行業的話，他的規模一定大不了。
5，汽車行業是非常難整合的行業，但經過這100多年的整合，前4名已佔到45%市場份額，前7、8名佔到百分之七八十份額。房地產未來也是如此。未來房地產行業前10名的房企，（個個）都是世界500強。
6，房地產的下半場是投資美好生活，互聯網的下半場也是投資美好生活，AI等高科技下半場也還是投資美好生活。如果都不能與美好生活產生直接連接，就很難發揮效益和效應。
7，為什麼現在要投美好生活呢？
就是因為現在人都有錢了。投資美好生活為何難，是因為一則投資門檻太高，動不動就100多億，二則投資回報率低，週期太長。但反過來看，做得人少了，未來這個東西做好了就會越來越好，今年回報率僅僅是平了，但明年1%，後年2%，做過十年就20%了。演講者：融創中國董事會主席孫宏斌
孫宏斌：
第一次來亞布力，我覺得印象特別深，就是他們說的我都聽不懂。（臺下大笑）今天上面講的幾個我都沒有聽懂，我就懂一句：用電腦配紅娘。我們人生最大的樂趣就是找對象，要是電腦給配一個最合適的，那還不如死了呢。咱們說點能聽懂的。
什麼叫房地產下半場？想改成哪個都行。改成AI的下半場都行，AI的下半場就是找對象，（臺下笑）也是美好生活的一部分；互聯網的下半場也是投資美好生活。
我們這幾年也做了投資，一個是投科技創新、投AI這些東西，一個就是消費升級。我們前幾年要消費升級，從十九大以後，消費升級改成了美好生活了。
為什麼我還是寫成“房地產下半場呢”？
第一我們是房地產公司，主業是房地產，沒有做好就沒有錢，別說投什麼。第二，這個是大家都懂的行業。今天我的發言第一點是想說說房地產是什麼東西，第二點想說說什麼是美好生活。為什麼現在說投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開始？第三點是想說說，投資美好生活有多難。
一、孫宏斌看地產行業的3個特點
第一點說一下，房地產的上半場是什麼概念呢？
房地產行業有三個特點
第一個特點是規模其實是特別大。去年房地產的規模已經超過全球汽車產業。去年全球的汽車產業是2萬億美元，去年中國房地產的銷售已經超過全球的汽車產業，因為中國的汽車行業佔全球1/3，大概是四五萬億的銷售，加起來全世界是2萬億美元的汽車，中國的房地產已經超過。
這是一個巨大的市場，這是誰都不能放的市場。
不管幹什麼，我剛才聽了半天，在座的大部分都是做投資的多，即使做高科技，也是投高科技的多。如果光投高科技的話，這個公司是做不大的。
做金融也是一樣的，如果不給房地產錢的話，這個銀行也不大。不管是銀行還是基金也好，不配製50%以上的資金到房地產行業的話，這個規模一定大不了。
這是我估計15萬億的房地產行業，2017年是將近13萬億到14萬億之間，這是這個行業的第一個特點。
第二個特點是什麼呢？
這個行業在快速整合。很多人覺得房地產行業沒有護城河，很容易，都是買地賣房子。其實護城河非常深，為什麼呢？
我一直說這個行業分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子。
投錯了以後蓋什麼房子都虧錢，地買對了蓋什麼房子都掙錢，這是這個行業最難的。在座很多人做投資，投資本來挺難的，這個行業投資更難，因為投下去之後好幾年才知道是什麼樣。這有點像種莊稼一樣。
農民種下去不知道是下雨、打雷還是洪災，中間隔了很多東西。很多人都裝修過房子。你們買的房子都挺大的，但是想找個好的設計師基本上是不可能的。
全世界好的設計師就那麼多，小公司基本上是沒有機會請到好設計師的。這些好設計師基本上都叫我們給佔了。（臺下笑）這其實也是一個護城河。
很多朋友找我裝修房子，他真想找好的設計師是找不到的。
房地產的第二個特點，就是快速整合。小公司沒法做，大公司其實也在快速整合。
咱們可以看到，這些年這些公司增長都很快。我們前年的時候是1500億，去年是3600億，今年算一下就知道是多少（臺下大笑）。
正常的行業是前幾名佔的份額很大!
其實汽車行業是非常難整合的行業，但是經過
這一百年的整合，前四名已經佔到45%的市場份額，前七八名佔到百分之七八十市場份額。汽車行業挺難整合的，有很多的品牌，包括有歐美、德國、日本等等，這麼多品牌已經這麼高市場佔有率。房地產這個行業，也在快速整合。
第三個特點，這個行業政策特別多，老出政策。
其實我一直說，我們做企業要看宏觀，再就是要看微觀，微觀就是我們乾的活，宏觀就是很“宏”的觀。其實我們大家看的都是中觀，今天出什麼政策了，誰當省長、中央委員了，其實不是太重要的，這是中觀。
中觀的事不是最重要的。最重要的宏觀，不管誰當官就要這樣，如果不是這樣就要調，再走兩年碰到牆上就要調。
如果把這個看明白，中觀的事就不太重要了。
這兩年這個行業誰都知道，我們也承認，這個行業是週期性行業，跟宏觀有關係，政策每年都在變。但是，這個行業前幾名的公司，每年都大幅度增長，不光是我們，為什麼？
就是因為這些政策對我們來說，不管是幹哪個行業、做什麼，你管他什麼政策，任何一個政策都能夠變成一個你的優勢，都能夠變成對你好的，把壞事變成好事。
這其實是一個特別難的事。任何時候都有好處，能夠把政策變化變成好事，我覺得這個行業的特點。
這個行業三個特點。
第一是規模非常大。要把這個行業做好的話，這個行業的前十名將來都在世界五百強裡面。
第二是行業在快速整合。
第三個特點是這個行業老在變、政策老在調，但是別看那個，調來調去把每個政策都變成好的地方。錢貴了以後，地一定便宜，錢便宜了以後，地一定又貴，也有錢又便宜地又便宜的時候，那就是2016年，這個時候一定要抓住機會。不管是什麼政策，你要把它變成你的優勢的地方，我覺得這是三個特點。
大家都在買房子、買股票。因為誰也無法判斷將來，這個行業不存在大幅度上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今後五年都是波動的。
政府的干預只能讓波動顯得窄，如果政府不管話，前年、去年一直漲，然後下到很低。現在政府在管，是讓波動變窄，今後五年甚至十年裡面都是在波動區間，在波動向上。
當然每個城市不太一樣。我說的都是一二線城市、環一線城市，都是我們投的地，我們沒投的地方不算。這是這個行業的事。
這個行業這幾年確實發展非常好，現金流也挺好的。這個行業今後幾年，尤其是對大公司來說，還在快速整合市場份額，還會快速增長的！
二、現在到了投資美好生活的時代了
第二，我們這幾年一直在投資消費升級。
消費升級、美好生活是什麼呢？美好生活，也就是我一直說的飽暖思……，美好生活。（臺下笑）有房子、有車了，吃飽了穿暖了，然後你就想著幹嗎呢？比如旅遊那些事。（臺下笑）美好生活就是這些東西，下一步就是文化旅遊，文旅是一大塊，以及休閒、養老、教育，這些東西是下一步我們要投的。這是什麼叫消費升級、美好生活？美好生活是什麼呢？
他們的，說了你也不懂，
我們的，不說你也懂的。
為什麼現在要投美好生活呢？就是因為現在人都有錢了。
我自己覺得，中國一開始有財富的時候是2008年以後。
2008年四萬億以後，很多企業有錢了。
然後是這幾年，房地產行業是2015年、2016年以後，老百姓收入也多了。
如果按照平均收入的話，還是升級不了，全中國的老百姓去年一年在美好生活上花了多少錢呢？平均不到2000塊錢。所以我說中國不能平均，一平均就什麼都幹不了了，還AI什麼啊？（臺下笑）一平均都吃不了飯。
中國中產階級這些人起來了，尤其在座的這些人，還有你們周圍員工這些人，你到了這個時候了。
我在1985年第一次去海南，從北京坐飛機到廣州普通艙是146，頭等艙190塊錢，我們到海南，住在藍天大酒店75塊錢一晚上，後來我說這酒店肯定要倒閉的，那時候我工資97塊錢。我一個月工資才能住一晚上，所以我說，這樣的酒店肯定要倒閉的。
現在，過年的時候1萬塊錢一間了，我那天走的時候把拖鞋帶上了。（臺下大笑）
我就想說，投資美好生活是到那個時候了。
什麼時候呢？就是這時候。比如說電影。汶川地震那一年的時候，中國電影市場一年就是30億，現在五六百億，現在一部電影都大幾十億了。現在是有錢了。
以前誰去電影院看，買張碟才5塊錢，去電影院是10塊錢，現在誰還買碟啊？為什麼呢？就是因為錢多了。現在100塊錢看電影，是最便宜的消費，然後再吃飯就是一千塊錢。其他什麼事一千塊錢能搞定？搞不定，只有連看電影帶吃飯、洗腳，就正好是一千塊錢能搞定的，這就是你有錢了，不在乎花幾百塊錢去看電影了，看電影變成了最便宜的事。
我覺得，投資美好生活到時候了。
中國第一批投資掙錢的，都是投的衣食住行，賣衣服的，吃的，都賺錢了，包括房地產的都賺錢了。
第二輪就是互聯網，加上房地產。
第三波就是美好生活，不管是AI還是什麼。AI不給美好生活提供什麼的話，是掙不了錢的。AI如果不裝在汽車上，不裝在客廳裡面，是掙不了錢的，那就是第一步。
三、美好生活的投資為什麼很難呢？
再說一下，美好生活的投資為什麼很難呢？難在哪兒呢？
第一個是投資多，門檻高，動不動就是100億以上。
我們現在跟萬達合作做文旅，以及醫養這個東西，門檻特別高，隨便旅遊的東西一投就是一百億以上。
現在萬達這些項目做完之後，大概手上會持有2000億文化旅遊的物業，隨便一個項目投資都得到100億以上、200億，像哈爾濱萬達酒店群、萬達Mall、秀場加起來一百幾十個億，像青島持有物業是兩百多億。隨便一個投資是一兩百億，一兩百億以上的，門檻很高。
第二個門檻高，是回報率很低，可能是1%或0.5%，或者是做平。
萬達城現在開業了四家，有哈爾濱、南昌、合肥等，今年目標是做平，明年會掙點錢。
如果有200億投這些東西，回報率很低，投這些東西有必要嗎？因為很大、回報率很低，所以門檻很高。這個行業有什麼好處呢？因為門檻高，因為彙報低，所以供應量就少，高端文化旅遊的東西會非常少。
這個東西會越來越好，今年是平了，明年1%，後年2%，做過十年就20%了。
中國零售總額增加10%，商業面積增加50%，肯定是有賠錢的。商業有的東西做好以後掙錢，這個東西會越來越好，因為門檻高，包括醫養結合也要投很多錢，只有保險公司才能投得起。
保險公司都不是他們的錢，都是我們的錢。（臺下笑）投了以後，就投出門檻來，這個門檻就非常高。包括文化娛樂也是一樣的，文化娛樂也是非常高的門檻。比如視頻網站，BAT一年虧200億。視頻網站一年虧200億。中國一年拍800部電影，在電影院放的不到300部，有500部拍完就放在哪兒了，這個行業掙錢的很少。
你需要投好多錢，然後你就虧了，或者就投出來了，所以需要投很多錢。像精彩的我還沒說呢，像樂視那個。（臺下笑）
這個行業消費升級也好、美好生活也好，我們投資不是誰都能投的。這個東西門檻很高的，但是堅持下來優勢就會非常明顯了，這是我想說的，（樂視）那個我就不說了。（臺下笑）
百強房企戰略解讀系列
持續迭代
A，趨勢篇：中小房企還有未來嗎？
B，標杆篇：30強房企們，他們在幹嘛？
C，專業篇：房企如何打造“專業戰鬥雞”？
17，產品力
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